龙湖街区专题研究_21p_调查研究_市场分析报告

1部门–文件名龙湖集团商业业态专题研究-街区2011.12BOX大盒子商业BLOCK街区式商业定义建筑形态为盒子，人行动线和商铺基本处于室内。由若干街道连接形成的一片商业区域。适用条件区位要求弱对区位要求不高，适应性强。强•一般选择在已成熟商圈，或旧商圈升级改造的情况。•一般不适合新开发区、人口较少区域，或仍处于人口导入期区域（除非目的性极强，如奥特莱斯）。周边人流要求弱•对周边人流要求不高。•大盒子更容易发挥出“极点效应”，吸引目的性人流向大盒子集中。强•对人流量的要求较高。•要求人流中具有较高比例的穿越型人流（即偶然经过型人流）。周边环境要求弱对周边环境要求不高，适应性强。强受外部环境影响较大，须考虑与周边格调的融合。交通要求弱对交通条件要求不高，适应性强。强最好4面临路，或至少2个面临近主干道。建筑影响动线设计易•人流进入大盒子商业后，可以按照设计师的动线规划流动，较少受到外界的干扰。•平面和垂直的动线设计弹性大，较能营造多种效果。•大盒子商业对动线和人流要求不如街区式商业高，因此受到的各种影响相对较小。难•2层以上的平面联动较为困难。•依靠各街区单体内的竖向交通来组织人流，基本无平层的人流动线（多数街区式商业虽然有平层连廊，但更多是作为景观出现，而非作为平层动线）。•街区式商业的人流动线最好按照地块周边的习惯人流动线方向进行。因此动线要注重参考周边的道路设置，而非抑制既有方向的人流流向。楼层高度灵活楼层高度限制较少，灵活性较高。较低•由于竖向交通拉动能力的有限，商业式街区的楼层不能太高，一般不超过4层。•在地上建筑面积相同的条件下，街区由于占地面积较小，楼层相比大盒子商业将相应升高。建筑空间多为室内•平层空间较多，建筑空间灵活，设计弹性大。•景观主要在室内营造，与自然的互动性较小。•空气情况较不理想。多为室外•室外景观较好。环境与自然空间相结合，能有效体现生态、休闲消费理念。•对外部景观营造要求较高。天气干扰弱抗天气干扰能力强，适应性强。强•受天气条件影响较大。在天气较热较冷、日晒雨雪、空气污染或噪声较大时都将受到影响。街区与大盒子对比分析（1/2）街区与大盒子对比分析（2/2）BOX大盒子商业BLOCK街区式商业运营情况租售策略租适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失败。租售皆可具备出售的可能性招商难易程度易•大盒子商业用地较集中，一般都有较为规整的形状，因此比较容易招进大型的主力商家。•方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。•较容易达到整体高入住率。难•受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且主力店与周边店铺互动性弱。•平层面积小，业态兼容能力差。•街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间不足。•1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。租金水平普遍较高各铺位租金水平较为平均，可达到较高整体租金水平。普遍较低•更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可适当提升。•2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。经营难易程度易•统一经营难度较小。•主力店的带动效应大，可有效缩短项目整体培育期。•整体性强，较容易树立统一形象，提升整体经营水平。难•统一经营难度较大。•对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长时，对全局的影响相对较小。•由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况，较不利于树立统一形象。优势•适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引范围更大的消费者。•主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起来。•和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。•商业街区更容易主题化、差异化。•街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业（实质上为了规避风险）。劣势•最大的问题是如果一层商业处理不善，高楼层的商铺都将受到影响。但由于整体运营弹性大，因此具备的调整空间较多，可对业态进行调整加以解决。•目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线多且混乱，让行人不愿意深入，形成死胡同。•街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因（分散建筑不容易互通），小商铺无法借助主力店的人气效应。所以街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更高，整体运营难度更大。成功案例大多数成功案例都为大盒子商业，如：上海正大广场、上海国金中心商场、杭州万象城等。成功案例较少，如：上海新天地、上海大宁国际购物广场、北京三里屯Village等。金桥国际购物广场（1/3）金桥国际购物广场商业建筑面积164,000平方米建筑形态街区形式，由11幢建筑组成楼层数地下1层，地上4层整体定位“花园里的商场，商场里的花园”，为金桥及浦东的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。商业定位中档，家庭式消费、一站式购物中心。聚集零售、餐饮、休闲娱乐、生活配套等多个业态业种。主要客群周边居民为主租售策略商场部分整体持有平均租金1楼约为10元/平方米/天业态组合A区家庭休闲购物区以“动感天地”为主打；B区潮流服饰购物区定位客群为时尚达人；C区流行休闲购物区集聚DBHK等个性设计品牌，D区摩登元素区以汽车展示厅为代表。运营情况目前项目接近满租，整体运营情况良好，针对该区域的消费人群特点，引进儿童主题商业及娱乐运动设施，较受周边居民欢迎。中心广场定期举办家庭及亲子主题活动，人气较旺。所在地浦东新区张杨路3611弄开发商崇邦集团/摩根士丹利开业时间2009年12月商业类型购物中心建筑编号业态组合1座4层：卡通尼乐园、贝可丽、苏武牧羊、盘古烤肉3层：寰宇模型、迪士尼摄影馆、新爱婴早教中心2层：Uniqlo、NIKEKids、Etam、KFC、YISELLE1层：巴黎三城、Uniqlo、老凤祥、冰雪皇后、TEENIEWEENIEB1层：易买得2座4层：上海歌城3层：艾尚美甲、纽悦伊人护肤中心、伦特微国际体重管理中心2层：Hotwind、Ochirly、避风塘、SKECHERS1层：CoffeeBean、Ochirly、ONLY、Jack&Jones、JOJO3座4层：高点保龄球馆、高点台球馆3层：萨利亚、吉旺、豆捞坊、约翰牛2层：光大通信EBT、棒约翰、DBHK、C&A1层：Mannings、NAUTICA、Dickies、Wagas、AdidasOriginal5座1层：MisterDonut、哈根达斯6座3层：天虹海鲜酒家2层：小南国1层：BELLE、GEOX、汉堡王、Lawson便利店7座3层：釜山料理、望湘园、赤坂亭2层：居适家、龙门客栈、旺池、滑板潮流店1层：TheFaceShop、CityChain、一茶一坐、满记甜品、ColdStone、ELAND、BasicHouse、真功夫、Costa8座4层：逸品迈泰、川食公馆稻香蛙3层：运动100、汤姆室内高尔夫健身中心、功德林素食2层：运动100、i数码苹果专卖店、艾巢家居、安迪维特1层：运动100、藏经阁、麦当劳金桥国际购物广场（2/3）建筑编号业态组合9座1-2层：雷克萨斯展厅10座-11座1-2层：宿野整体形象设计12座3层：国美电器、泓叶精菜坊2层：国美电器、梅赛德斯-奔驰展厅、湘乐汇时尚湘菜1层：国美电器、梅赛德斯-奔驰展厅金桥国际购物广场（3/3）项目评价建筑形态错落有致，充满趣味•街区型商业的成功案例，运用各种大小高矮不同的建筑群落创造出别致有趣的购物街区。•在广场周边通过对建筑进行层层退台设计，营造建筑间相互呼应的商业气氛，增强趣味性，提高消费者逗留意愿。•在街区两边设立较多休闲餐饮，增加消费停留及消费时间。开发商具备丰富购物街区运营经验，细节处理较好•开发商具香港及新加坡背景，曾成功打造大宁国际购物广场，管理具专业水平。定位准确，满足消费客群需要，弥补商圈市场缺位•定位为家庭型购物中心，满足周边金桥及碧云国际社区的消费需求，受新建立家庭欢迎。•瞄准周边居民消费能力强的特点，引进较多中高端业态，吸引消费者长期消费，降低前往市区的几率。•打造独具特色的消费项目，如亲子体验概念店，DBHK设计师集合店，吸引其他地区人群前来目的型消费。大宁生活广场（1/9）思南公馆商业建筑面积130,000平方米建筑形态街区形式，由8幢建筑组成。整体定位满足周边社区家庭式消费集娱乐、购物、餐饮一体的一站式购物中心商业定位中端主要客群家庭、及部分商旅人士租售策略整体持有业态组合零售48%，餐饮28%，零售24%运营情况项目处于成熟阶段，租赁情况较好，入住率超过98%。针对周边住宅社区较高的特点，主要引入适合家庭式消费的卖场、餐饮业态所在地上海闸北区共和新路1918号开发商开业时间2006年商业类型商业街区大宁生活广场（2/9）空间布局功能面积占比地上部分商务酒店30,00012.0%办公楼39,00015.6%商业零售50,00020.0%餐饮/娱乐45,00018.0%教育文化和生活配套15,0006.0%停车场和公共区域21,0008.4%地下部分停车场及设备房50,00020.0%合计250,000品牌名称业态类别单店建筑面积（m2）大润发超市零售20000BMBKTV零售2300CJ-CGV影院零售2800亲子概念主题园零售3500Uniqlo零售1800Esprit零售1400C&A零售2000单店面积超过1500m2的零售品牌•休闲娱乐占比高，体现新一代社区型商业广场的主题•大型超市体现“家庭、生活”的定位思想大宁生活广场（3/9）大宁国际商业广场业态分布比例大宁福朋喜来登酒店酒店酒店大宁生活广场（4/9）大宁生活广场（5/9）大卖场——为项目贡献人流量大宁生活广场（6/9）零售部分——具有家庭特色的国际快速时尚组合大宁生活广场（7/9）零售部分——各类流行时尚组合大宁生活广场（8/9）餐饮部分——突出家庭聚餐功能大宁生活广场（9/9）娱乐部分——电影院及KTV96广场（1/3）96广场商业建筑面积6.6万平方米楼层数B2-3F整体定位陆家嘴商圈唯一一个开放式的商业休闲广场。商业定位融时尚购物、特色餐饮、休闲体验等服务功能为一体的综合性商场主要客群周边居民和办公楼商务人士为主租售策略自持业态组合既有H&M、Ochirly、Only、AdidasOriginal、宝大祥青少年儿童购物中心等国际国内著名的零售品牌，也有汤姆熊娱乐城、金宝贝儿童教育等极具人气的儿童主题场馆，以及渝信川菜、广州蕉叶、望湘园等著名餐饮品牌。运营情况开业以来，已举办了多场品牌发布会、主题营销活动、春季系列音乐会等，吸引了广大消费者的欢迎和众多业内外人士的关注。未来还将不断推出各类特色活动，逐步打造成时尚文化与商业完美融合的新天地。所在地浦东新区东方路796号开发商上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司开业时间2008年11月28日商业类型商业休闲广场楼层主题业态品牌B1儿童主题时尚运动、儿童零售、娱乐、教育宝大祥青少年儿童购物中心、芝麻开门、金宝贝、威尔士1F时尚购物时尚名品、便利零售、中西快餐屈臣氏、佰草集、H&M、orchirly、哈根达斯、汉堡王、沃歌斯、爱西西里2F特色餐饮时尚名品、中西餐厅大渔、合点寿司、大渔日式料理、、广州蕉叶、汉拿山韩式烤肉、烹大师烧肉达人3F特色餐饮中式餐饮、美发渝信川菜、望湘园。蒂凡尼美发96广场（2/3）96广场（3/3）项目评价位置•96广场接近八佰伴商圈，也承接张杨路东方路酒店群、写字楼群与陆家嘴商圈，周边商务人士居多。•看似紧密连接的三条轨道交通世纪大道站，在东方路快车道隔离下，需绕路而未能直达商业广场。•项目周围被众城大厦、宝安大厦、江苏大厦、裕安大厦所环抱。建筑•整个建筑极具海派特色，红砖灰瓦的外立面、主题化的广场、饶有情趣的空间设计和宜人尺度的低容量建筑，营造亲切、温暖、人性化的商业休闲氛围。定位•96广场不同于第一八佰伴的大众消费市场和华润时代广场的中高端人群，而将目光瞄准了白领和周边社区居民。将为竹园商贸区的办公、商务人群和社区居民提供一流的商业、餐饮休闲场所，也为东方路、世纪大道沿线填补商