房地产政策与法律

房地产基本制度与政策目录第一章房地产法律法规概述第二章房地产权益第三章建设用地制度与政策第四章国有土地上房屋征收与补偿法律制度第五章房地产开发建设法律制度第六章房地产交易管理法律制度第七章房地产登记法律制度第八章房地产中介服务管理法律制度第九章房地产税收法律制度第十章住房公积金法律制度第十一章物业管理法律制度第十二章房地产纠纷的处理法律制度第一章房地产法律法规概述第一节房地产和房地产业一、房地产的含义：房地产（RealEstate），是房屋财产和土地财产的总称，具体指土地、附着于土地之上的建筑物及其地上定着物。二、房地产的分类：1．按房地产用途分类：城市房屋可分为住宅、商业房地产、办公房地产、酒店、餐饮类房地产、娱乐房地产、文化房地产、金融房地产、特殊用途房地产、体育房地产、工业和仓储房地产、行政用房和其他房地产。2．按建筑结构分类：一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构。3．按建筑层数划分：根据房地产（建筑物）的层数或总高度，可将房地产分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑四大类。4．按房地产的完损状况分类：根据建筑质量，可将房屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房屋五类。5．按建筑耐久等级划分：房地产（建筑物）耐久等级是根据它的耐久年限来划分的。6．房地产的其他分类三、房地产的特点1．不可移动性2．用途的多样性3．价值的巨大性4．易受限制性5．保值增值性6.耐久性7.变现难8.相互影响性9.受政策影响大四、房地产业的含义1．房地产业的含义房地产业是从事房地产有关的投资、开发建设、经营、管理、服务的行业，是一个集多种经济活动为一体的产业，属于第三产业，是现代国民经济中的一个重要行业。2．与建筑业的关系建筑业是房屋和其他构筑物的建造，改造和设备安装工作的物质生产部门,属于第二产业,而房地产业则包括了物质生产，流通和服务三个环节,属于第三产业。在现代社会，房地产业和建筑业具有兼容性，但不能因此否定它们各自具有的质的规定性。五、房地产业的特点1．基础性2．先导性3．关联性4．周期性5．风险性6．受政策的影响性六、房地产业的行业细分1．房地产投资开发2．房地产服务业房地产开发房地产投资开发业房地产置业房地产业的组成房地产咨询房地产中介房地产经纪房地产估价房地产服务业物业管理七、房地产业的基本架构1．生产环节2．流通环节3.消费环节八、房地产业的地位与作用1．房地产业的地位：房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。2．房地产的作用房地产业的适度发展可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；可以改善人们的居住和生活条件。通过综合开发，可以改善投资环境，有利于城市规划的实施，为城市建设开辟重要的积累资金渠道，促进城市化进程。由于房地产的产业关联性，可以带动相关产业第二节我国房地产法律制度发展历程一、城市土地制度的改革二、城镇住房制度的改革1．售房试点、大幅度提租阶段2．制定城镇住房制度改革纲领性文件、全面推进和配套改革阶段3．城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段三、房地产法的发展历程第三节房地产法律体系一、我国宪法确立的房地产法律原则我国宪法以法律的形式规定了国家的根本制度和根本任务，是国家的根本大法，具有最高的法律效力，我国宪法明确规定:“一切法律、行政法规和地方法规都不得同宪法相抵触“(第五条第二款)。因此，宪法对房地产的有关规定构成了我国房地产立法的最高指导原则，是建立我国房地产法体系的基础。二、我国房地产法律体系1．宪法：我国的根本大法2．房地产法律法规（1）房地产主要法律法规中国房地产的法律法规体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有三部，即《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《物权法》。特别是《城市房地产管理法》它的颁布和实施标志着我国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。（2）房地产行政法规房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。（3）房地产部门规章:《房地产开发企业资质管理办法》《城市房屋拆迁单位管理规定》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《城市房屋租赁管理办法》《城市房地产抵押管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房产测绘管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》《城市房地产权属档案管理办法》《城市新建住宅小区管理办法》《城市房屋修缮管理规定》《城市危险房屋管理规定》《城市异产毗连房屋管理规定》《建筑装饰装修管理规定》《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》《城市廉租住房管理办法》等（4）其他此外，还有《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》、《城市房地产市场评估管理暂行办法》、《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等多项规范性文件，以及国家标准《房地产估价规范》、《房产测量规范》等多项技术法规。本章小结房地产业的发展一直受到人们的瞩目，了解房地产的含义，熟悉房地产业的发展历程，有利于理解房地产的基本法律制度与政策。本章介绍了房地产的基本含义、特点及分类，阐述了房地产业的重要性、房地产业的行业细分和基本框架，指出了房地产的基本法律体系，为以后各章的学习做了铺垫。第二章房地产权益第一节房地产所有权一、房地产所有权的概念和权能房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权人通常又称为房地产所有人、所有者。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权的上述占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。1．占有:占有是对房地产的实际掌握和控制。所有权人的占有受法律保护，不得非法侵犯。2．使用:使用是对房地产的运用，以便发挥房地产的使用价值。但房地产所有权人可以自己使用，也可以授权他人使用，使用权和所有权既可结合又可分离。3．收益:收益是通过房地产的占有、使用等方式取得经济利益。4．处分:处分是对房地产在事实上和法律上的最终处置，包括出租、出卖、赠与、抵押等。处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。二、房地产所有权的特性1．完全性:指所有权对标的物有总括性的支配权，所有权人可以全面地占有、使用、收益、处分所有物，而它物权只能在某些方面支配标的物。2．整体性:房地产所有权对房地产有统一支配力，是整体的权利，不能在内容或者时间上加以分割。房地产所有权人可以在其房地产上设定他物权，即使其房地产的占有、使用、收益和处分等权能分别归他人享有，但房地产所有权人的所有权性质不受影响。3．恒久性:其存在没有存续期间，不因时效而消灭，此与他物权及债权均有不同。4．弹力性房地产所有权人在其房地产上为他人设定权利，所有权虽受他物权的限制，但他物权一旦消灭，所有权即恢复其圆满状态，当房地产被他人非法占有时，无论被任何人或任何组织控制，房地产所有权人都有权索回。5．绝对性所有权与债权不同，债权的实现，必须依靠债务人履行债务的行为；而所有权则不需要他人的积极行为，只要他人不加干预，所有人自己便能实现其所有权。基于所有权与债权的这点区别，法学上把所有权称为绝对权，把债权称为相对权。三、房地产所有权的种类房地产所有权具体包括土地所有权和房屋所有权。我国现行的房地产制度，是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要为私人所有。因此，我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权等多种。第二节土地所有权一、土地所有权的概念和特点土地所有权是以土地为标的物，土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。土地所有人在法律规定的范围内可以对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。依据《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》等法律的规定，我国实行土地的社会主义公有制。应当掌握以下几个基本要点：1．主体的限定性2．交易的禁止性3．权能的分离性二、国家土地所有权国家土地所有权是指国家对于全民所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。我国国家所有的土地所有权具有以下特点：1．所有权的主体为国家；2．所有权的客体具有确定性；3．国家土地所有权可以因征收取得；4．国有土地的使用权可以依法出让或者转让。《土地管理法实施条例》第二条明确了国有土地的范围，包括：1．城市市区的土地；2．农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；3．国家依法征用的土地；4．依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；5．农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；6．因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地国家土地所有权由国务院代表国家行使。国务院可通过制订行政法规或者发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。1．被授权的县级以上地方人民政府及其职能部门以本机关的名义行使国家土地所有权，但须依法经有审批权的人民政府审批。2．国有土地使用权的出让、租赁、划拨经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门作为国有土地所有者代表实施；3．国家直接以国有土地使用权对企业进行投资的，由国务院或者地方人民政府土地管理部门委托的国有企业或者政府机构代表国家土地所有者行使投资者权益。三、集体土地所有权集体土地所有权是指农村劳动群众集体经济组织对于依法属于自己所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。我国的集体土地所有权具有如下特点：1．集体土地所有权的主体为农民集体；2．集体土地所有权客体，为法律规定属于国家所有以外农村和城市郊区的土地，宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有；3．农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度；农民集体的成员，依法有权取得宅基地使用权。根据土地管理法第八条的规定，属于集体所有的土地，是指除法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草地、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”集体土地所有权的主体，即享有土地所有权的集体组织，有以下三类：1．农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；2．如果村范围内的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；3．土地如果已经属于乡(镇)农民集体所有的，可以属于乡(镇)农民集体经济组织经营、管理。第三节房屋所有权一、房屋所有权1．房屋所有权的概念房屋所有权是指以房屋为其标的物，房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。2．房屋所有权的特点（1）房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，同等地受到宪法和法律的保护。（2）房屋所有权的客体是具有一定结构