2007北京望京片区商业地产调研报告44页-1.3M

望京商业地产调研报告概述第一章：望京区域发展现状第二章：望京区域商业和文化娱乐现状第三章：望京区域办公物业需求情况第四章：望京区域发展展望第一章：望京区域发展现状望京基础设施日益完善：随着望京西路、湖光中街道路规划建设，阜通西大街沿线建设，花家地南街、花家地街与京顺路进出望京地区入口的改造，望京地区道路网络规划的完善，以及占地9.8万公顷的体育公园建成，京顺路两侧的近千米绿化带建设，道路等市政设施的配套完善，使得众多国际知名跨国公司落户望京科技园区。望京产业发展已颇具规模爱立信中国研发总院以及爱立信中国地区总部、摩托罗拉园区以及摩托罗拉研发中心、德国西门子公司、加拿大著名电信设备供应商北电网络大中国区总部和北电网络研发中心、松下部品有限公司、LG研发中心、北方电信等跨国高科技企业聚集，使望京五环产业带初具雏形，产业的带动不仅将改变望京的现状，而这些企业带来更多的高素质人才将在这里工作居住，使区域内人口素质进一步提升。几大巨头齐聚望京，给望京注入高科技血液的同时，还将辐射亚运村商圈，连通望京和亚北商圈产业带。1、望京区域的基础设施建设及产业发展概况望京基础设施的建设，道路改善，吸引了众多国际企业进驻，加快了望京的产业结构的形成，加速了望京国际化进程，增强了望京对北京的影响力。望京区域道路交通示意图2、望京人口状况描述望京区域规划总居住人口为33万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常住人口的１/３。目前该区域内居民的大体构成，首先是原来广营乡的农转非形成的城市人口，约有3万，占10%强；其次是在城市拆迁改造过程中安置的城市人口，此类人以当年的工薪阶层中的中低收入者为多数，占了社区中的20%左右；再者是在望京区域发展过程中，伴随着高档社区的开发建设，而不断涌入的中高收入人群，以及以韩国商民为代表的国际居民组成的，这部份居民约占整个社区居民的65%左右。今后望京的居住人群将以城市中高收入者为主体，这类人群有着很强的消费能力。有资料调查望京区域内每百户平均拥有３０辆私家车，是北京市平均水平的７倍。随着产业结构的调整，望京人口结构发生了根本性改变，常住人口中，65%为高端人群。22%43%24%11%拆迁安置人员中高收入人群外籍人士农转非类别拆迁安置人员中高收入人群外籍人士农转非数据6万人12万人6.5万人3万人3、望京区域的产业优势电子城科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地10.5平方公里。园区以首都机场高速路为界分为东、西两部分。其中，电子城西区的范围是东至溪阳东路、京包铁路，西至广顺北大街、利泽东二路，南至京顺路溪阳东路、望京东路，北至望和铁路，泛指望京区域；电子城科技园以电子信息业为主导产业，同时发展与其配套的相关产业和服务业。重点发展现代通信产品、数字视听产品、计算机、软件和显示器、新型电子元器件。电子城西区以跨国公司研发中心、公司总部、留学人员创业园、孵化基地为主。国际大品牌的进驻，带动了大量的服务性中小企业的进驻，为望京写字楼市场带来了春天。中关村电子城产业园区的定位，为望京的未来确立了新的蓝图，其中电子城西区400多家国际高新技术企业的进驻，为望京带来了大量的商业机会和就业机会。图例颜色注明：圈起部分为电子城规划用地范围，其中灰色：工业用地，土黄色：居住用地，红色：商业金融用地，绿色：绿地，其他略。望京酒仙桥区域用地规划图4、望京房地产发展状况望京占地860公顷，总建筑面积1000万平方米，规模等同老北京城区面积的1/2；比欧洲袖珍国家摩纳哥的国土面积多出３倍。望京地区以北小河划分南北两段，北部地区为工业经济区，南部地区为住宅区。规划居住人口33万，是目前北京市规模最大的住宅小区。目前望京在售项目供给量近200万平方米，项目普遍以中小规模为主。望京开发面积达超过开发总面积的85%，在建面积约占总面积的10%，规划中还有的建筑面积约占总面积的5%。，目前望京区域的住宅、商业物业、写字楼三大市场呈如下趋势：望京住宅市场现状概述：大量的租客资源保证了住宅供需平稳，产品规划差异化明显，产品特征更为明显。双低成为优势卖点吸引广大居民，人口密度低、容积率低，居住舒适度成为凸显竞争优势的一个筹码。针对中轻年客户群需求，预计未来将有不少主打小户型的项目，出现酒店式公寓等适于投资的户型。而大部分项目仍以两居、三居为主力户型，面积适中，走实用型路线。望京商业物业现状概述：相比2003年之前望京区域商业的匮乏，近几年来商业飞速的发展，目前已投入使用的大体量商业约为36万平米，已基本能够满足区域内居民的需求。而在未来几年中，还有近百万平米左右的商业陆续建成并投入使用，这将使区域内的竞争更为激烈。望京办公物业现状概述：有限的供应量，大部分项目只租不售，纯写字楼市场放量明显不足，而产业发展所产生的需求使望京区域的办公物业供应产生了庞大的缺口。第二章：望京文化娱乐产业现状及发展趋势1、望京区域商业体量统计望京作为一个国际大都市的城中城，在十几年内完成了从乡村到城市的转化，其硬件设施建设定然要快于软件配套建设。因此，与城市建设的快速发展相比，该区域内商业服务业的成熟度尤显滞后，不仅有着结构与布局上的不合理，同时还存在着商家为追求利润蜂拥而上的盲目投资。调查显示，望京区域的商业现状如下——华联望京购物中心效果图望京国际商业中心效果图旺角广场现状图花家地商业中福百货、京客隆(远)序号名称区位建筑面积（平米）1华联嘉茂购物中心广顺北大街880002宜家家居阜通东大街430003华堂商场广顺北大街278004广龙家居湖光中街250005旺角广场南湖北路200006望京1号折扣店南湖南路136007中福百货南湖北路120008国美电器望京街80009星美国际影城望京街714010宏泰望京建材城宏泰东街500011大中电器南湖北路163012中复电讯广场广顺路不详13国美电器广顺北大街不详14望京沃尔玛（年底开业）广顺南大街110000合计大于361170平米望京现有大型商业分布统计表大型商业满足当地消费为主，年底前面积将超过36万平方米望京区域内正在营业中的大型商业共有13家，主要集中在广顺北大街、南湖南路、南湖北路和阜通东大街，年底前望京沃尔玛开业后，总面积将大于36万平米。其中，商场百货类共有5家，面积为161400平米，约16.1万平米，约占大型商业面积比重的64%强，占总店数的38%；家居建材类共有3家，面积为73000平米，约占大型商业面积的29强%，占总店数的23%；电器类共有4家，占大型商业总店数的31%；影城有1家，面积为7140平米，约占大型商业面积的3%弱，占总店数的8%。在这些大型商业当中，除家居建材类商业具有对北京其他区域消费人群的吸引外，其他诸家的客户消费群体仅限于望京区域的居民，均为满足该区域居住人群的生活配套，显然已经超出望京居民的商业配套需求。2、望京区域在售、在建商业项目调查截止目前，望京区域内在售、在建的商业项目共有25个，总面积约为90万平米，平均售价约为17088元/平米。其中在售项目为19个，面积约为66.69万平米，占在售、在建项目总体量的65%强，占总数量的76%；即将开盘入市的商业项目有3个，面积约为10.15万平米，占在售、在建项目总体量的11%强，占总数量的12%；规划中和在建商业项目有3个，面积约为20.79万平米，占在售、在建项目总体量的23%强，占总数量的12%。望京区域内商业体量巨大，但区域内却没有形成与之匹配的商业氛围。面对如此巨大的商业放量，市场最直接表现就是持高不下的空置率。项目名称商业类型租售情况空置率商业面积（平米）望馨商业中心独立商业在售13000元/平米6900望京商业中心独立商业出租30%120000博泰国际商业广场写字楼底商租5元/平米20000售18000元/平米卷石天地写字楼底商租5元/平米42%1199博雅国际中心底商售17000-28000元/平米8000酒店式公寓整售11500元/平米45000鹿港嘉苑社区底商17%3000丽港金街金隅丽港城商业12000元/平米70%6300嘉美枫尚中心酒店+购物中心待定120000首开·知语城社区底商售15000-20000元/平米余10套20000悠乐汇社区配套商业18000-32000元/平米50000炫彩嘉轩社区底商售5.5-6.9元/平米90%以上6000望京大厦写字楼底商3000佳境天城写字楼底商50%4500望京区域在售、在建商业项目统计表项目名称商业类型租售情况空置率商业面积（平米）嘉润花园会所7000融科·橄榄城独立商业+底商一期租3-4元/平米33000LOFTEL写字楼底商售38700元/平米3000六佰本独立商业30%100000方恒国际中心商场+商街+酒店100000大西洋新城会所+社区商业10000金隅国际商业中心社区底商待定30000华彩国际公寓酒店+独立商业租12-16元/平米55000季景·沁园社区底商+会所待定16500东湖湾售楼处+商业待定33000东亚望京中心底商售10000-27000元/平米4860其他170000合计约98万望京区域在售、在建商业项目统计表据统计，目前望京区域内在售和在建商业项目总面积为98万平米。而在现有的商业中，仅大型商业面积就已超过36万平米，另外还有各街区商业和业已成熟的住宅社区商业。未来望京商业总量已超过130万平米。当在建的商业项目落成并投入使用之后，会为望京区域的发展提供更有利的硬件支持，但由于商业总量较为庞大，在经营上势必会存在激烈的竞争，从区域的功能定位上看，望京区域已不适宜继续开发大体量的商业项目。望京商业分布图按照《城市居住区规划设计规范》规定，在城镇规划中以居住区人口规模确定商业配套的面积，对于公共服务设施的控制指标规定如下：每千人商业服务建筑面积700-910平方米；每千人社区服务指标59-464平方米；每千人金融邮电指标60-80平方米；以上三项的合计指标为：每千人819-1454平方米；扣除金融邮电所占面积，每千人的商业及社区服务面积为759-1374平米方米。按此标准测算，望京区域内现有的30万居民，所需各种配套服务面积总和为245700-436200平米，而目前望京区域商业的总体量已经数倍超过了《城市居住区规划设计规范》的商业配套标准。3、望京区域文化娱乐场所现状望京区域快速发展的过程中，硬件设施建设得到了强有力的保障，在望京的发展过程中，我们也看到市场需求对产品形态的影响：2000年之前的商业稀缺，到现今的商业过量开发就是受市场需求的影响。望京对文化娱乐场所需求的不断凸现，必定会有高端的娱乐行业企业进驻望京，而以上所统计的超过120万平米的商业体量，已经为文化娱乐提供了足够的经营场地的保障。餐饮类业态分布较为均衡，体量基本适宜在望京区域内，共有餐饮类店铺198家，总面约有7万平米，业态发展与分布都较为成熟。主要分布于阜安西路、广顺北大街、广顺南大街、花家地大街和湖光中街等街道，其中尤以阜安西路和广顺南、北大街最为集中，且多有品牌连锁和大型餐饮。广顺大街上的餐饮望京的中高档餐饮序号街道名称数量（个）序号街道名称数量（个）1阜安西路3613南湖北路62广顺北大街2714南湖南路53花家地大街2215花家地南街44广顺南大街1816湖光北街45湖光中街1217利泽中街36阜通东大街1018望京北路37望花路819河荫西路28河荫中路720宏泰西街29广泽路621利泽中一路210阜通西大街722宏昌路111望京街623利泽中二路112望京西路6合计：198个望京区域餐饮数量统计表该区域内品牌连锁餐饮店有25家，占餐饮店总量的13%。餐厅面积在1000平米以上的有13家，占餐饮总面积的26%，占总数量的7%弱；面积在500—1000平米的餐厅共有34家，占餐饮总面积的36%弱，占总数量的17%强；面积在100—500平米的餐厅共有115家，占餐饮总面积的36%弱，占总数量的58%；面积在100平米以内的餐厅共有36家，占餐饮总面积的3%弱，占总数的18%强。