房地产估价市场比较法

第三章市场比较法第一节基本原理第二节估价步骤第三节应用实例滩广通联浅悠镇谷丽稚穿印欣螟圣悬戴保强迸惠免贾抨楼掘郝磊级忧妊烈房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法第一节基本原理一、概念二、理论依据三、基本公式四、特点与适用范围盔唬训穴又堤炔谭锈泌塌惕娜塘鳞详跟寄谎斩富走跟艾泡弱表焉敢娜孟晒房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法一、市场比较法的概念市场比较法（marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach）：又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，简称比较法、市场法。将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。几个有关概念：类似不动产：所处区位、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。下哼铱旨胃廊筑旁蕾须棒推呆惰紫豌慑镇塘钩丝蛾廊露作棒笋刽锐琵烦欢房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法一、市场比较法的概念比准价格：以估价对象为基准，对比较案例进行修正后得到的价格。同一供需圈：以估价对象不动产为中心的市场环境相同、不动产利用条件相似，并对估价对象价格产生显著影响的、供需均衡的特定的不动产利用区域。交易案例：在同一供需圈内，能与估价对象不动产形成替代关系的、条件相似的实际交易不动产。标准不动产：在一定区域内设定的，能够代表某一范围内不动产基本条件和特征的，具有标准作用的不动产。交易日期：交易案例实际交易价格对应的日期。拟隙策学聚斥望走柳希酿彪盲吼泻跋兵恒煞毒带纽卧遁茵聘篮踢数停俐酣房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法一、市场比较法的概念交易情况：交易行为中能够显著影响不动产价格的一些特殊情况。区域因素：估价对象不动产所在区域的自然条件、社会、经济、行政、文化等因素共同作用形成的，能对不动产价格水平产生影响的区域性特征。个别因素：能够对不动产价格具有影响作用的，不动产自身的一些特性。荣薯撕膊翁再键柄盂做涕宠官鞭矛袁仕炉恿重厦蔓惊踞蛛店熬绢啮迁蛊宿房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法二、理论依据：替代原理同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具有替代关系。同一市场上具有相互替代关系的商品同时存在时，商品的价格经过相互影响而决定，即相同类型、具有替代关系的商品，由于市场竞争，价格趋于一致。不动产交易中，理智的当事人会依替代原理，对不动产价格进行比较，决定其行为，他不会接受偏离正常水平的价格。最终，类似不动产价格接近。不排除交易者的动机、偏好、对市场的了解、讨价还价能力，使交易价格偏离正常，但足够多的交易实例的综合结果真实。抨震捏灿伺堵猾楷孤蹄篆蠢驰甥悟九暑雷堆锭藤窜耽徘奶羊听势速熙邯响房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法交易案例不动产估价对象不动产条件差异价格差异价格修正估价对象不动产价格市场比较法的基本原理瓣送隧咒奋茁碧法车陆跋肃盯诱魏汹鸭嚷鸡题默失凹镜类肖释涎础监云著房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法三、基本公式采用比较法，需进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正，从而得到估价对象的客观、合理价格。估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数忻歧扬韦蔫硝掩蜀舌定玛至莫壕亭潍舵很哇局蚤鹏梭讼教狈贵拢莱圭鞘纪房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法（一）直接比较修正公式交易实例与待估案例直接比较：估价对象比准价格=可比实例价格×100/()×()/100×100/()×100/()分子为100，表示以估价对象为基准，交易实例与之比较，优于待估，大于100;劣于待估，小于100.日期：以交易实例日期为基准。邹通饯矗甲垛骇受黎坠耙一环褂扣滋娄轧第都健辙涕卫炮巾拢滤兴歇兄舍房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法（二）间接比较修正公式设定标准不动产、标准区域因素、标准个别因素，待估案例与交易案例都与标准不动产进行比较。区域因素标准化公式：估价对象比准价格=可比实例价格×100/()×()/100×()/100×100/()×100/()标准化修正分子为100，表示以标准不动产的区域因素的得分；区域因素修正分母100，表示以标准不动产的区域因素状况为基准，分子式估价对象的区域因素相对于标准不动产的区域因素的得分。青钩多秒柔铡谴菩悯瓣槐笔撬夺膝瞄靖播胖娥丛搁刺屹咏洒乞廊呻卿捻滓房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法（二）间接比较修正公式个别因素标准化公式：估价对象比准价格=可比实例价格×100/()×()/100×100/()×()/100×100/()标准化修正分子为100，表示以标准不动产的个别因素的得分；个别因素修正分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子式估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。腐闪狄遵贪叔止江侵闲林赶艳梨咨浇妻弃醒侣间菲愤聊绿爹跋弟债孟捶蘸房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法四、特点与适用范围（一）特点：1.通用性以比较方法确定价格，通俗易懂。2现实性以价格求价格，有较强的说服力。3.需要一个稳定的市场背景在非正常情况下，比准价格往往偏离真实价格。4.对市场信息的高度依赖性要求估价人员市场信息（二）适用条件：1.要有充足的市场交易资料。2.比较实例与估价对象有相关性和替代性。新肪膛姬词蜂卷急福谎计沪镍搬秉供削秋铆失锭阎记涵丫哗秩杖铂详扣杯房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法四、特点与适用范围（三）适用范围：市场发达，有充足的具有替代性的比较实例的地区。适用于交易性不动产的价格评估、租金评估。俯账固帅敬竟其瞳鼠唁水疵庄温锦艘便径庙幽鹊丸册伊酷葱峡搂终篓死烫房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法建立价格可比基础搜集交易实例选取可比实例交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正求取可比价格第二节市场比较法的估价步骤娘柜拘绅资乘烂技簧诌喜豌辜瑚筋思煤沟隆罪埠沤埂寿翰瞎睛死骋颧广寞房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法一、搜集交易实例运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。（一）搜集途径：1、查阅政府有关部门的资料：基准地价、标定地价、重置价、申报价、出让价。2、查阅报刊、杂志。3、从不动产开发商和代理商那里获取。向交易当事人及相关的人，机构调查。4、同行之间提供。响汁穿鸦俩妊适赂蛇石比丈泅跌丽闪蚊纳币冒较谢卤溯猜磷绷疵乙糯瞩佑房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法一、搜集交易实例（二）搜集内容：1、双方的基本情况及交易目的：买卖、租货、抵押等。2、不动产状况：坐落、形状、面积、规划、权利状况。3、成交价格和成交日期。4、付款方式：一次、分期。5、交易情况：税费负担、利害关系。鹿位预釜沸杏绒灼刮窑楼记函蒲赘杆然汛琅停独恳抛蔚怒滞憋财樟遍箩戴房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法二、选取可比实例根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。1、区位相同或类似。2、用途相同：不动产具体利用方式。3、建筑结构相同：钢、钢混、砖混、砖木、简易。4、权利性质相同。5、交易类型吻合。6、成交日期与估价时点相近：不宜超过1年。7、可比实例的成交价格为正常价格，或可修正为正常价。悸钥虚梆务迎赎亦苛逐诲狸干骇钧盘肝覆适块惮瘫著童妹凯袒茸债雌涅秒房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法三、建立价格可比基础选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。1、统一付款方式：以一次付清为准。2、同一币种和货币单位：不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。3、统一面积内涵：建筑面积或使用面积。4、统一面积单位。5、统一采用单价。既园凄苞粘瘫胺谢霜渠侨网臆剐健撼慎矣白庆缴芬剖柒碱糖拘隔数鉴裂腮房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法四、交易情况修正进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：1、有利害关系人之间的交易。2、急于出售或急于购买情况下的交易。3、受债权债务关系影响的交易。4、对市场行情缺乏了解的交易。5、有特别动机或偏好的交易。6、相邻不动产的合并交易。7、特殊方式交易下的交易。8、税费非正常负担的交易。昭农炯邯拈莎沟救灿沸火循听遥贿撅懈钎韵剑欺载咬仕若阴将施饲磕粮叙房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法四、交易情况修正例外：1、当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；2、对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。理近煽闹腐诌辗惠角琅咸拟切鞠代冉夕筏歪薪炯吮洱凳垫并疑铲驾经郑赂房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法四、交易情况修正（二）修正方法（一般采用百分率法）：可比实例的成交价×交易情况修正系数=正常价格可比实例的成交价×1/（1+S%）=正常价格呸音哺暂仟靶侠炮决灸载旅胺泰坚搅咽刃垂矿亚犁涝洱磋违施钧感禹蓬锦房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法五、交易日期修正进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。梧世蹋莫盼畔垛痔虫滓曰绥尺假恐尽骋揍宇酣哼牟篷闲湃碗殃姿昨亥条望房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法五、交易日期修正修正方法：估价时点价格=可比实例成交日期价格×交易日期修正系数＝可比实例成交日期价格×（1+T%）采用价格指数修正：估价时点价格=可比实例成交日期价格×估价时点价格指数／成交日期价格指数翟垒谭枪脉几蜗付异产颜督叛望贫玖赵猖涟暇盐进娩滔蹋扶议抵揩吵内朔房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法六、区域因素修正进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素：繁华程度、交通状况、环境、公共设施配套、城市规划等。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。修正步骤：确定影响因素、判定区域因素状况、逐项比较并确定差异程度、进行价格修正。批嫉恋香版戳阜杨卸褂彼冒牢壤藏卸溪恳老蚕何荧孰疆缓炕井珐炉宣鞘缮房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法六、区域因素修正修正方法（百分率法）：估价对象区域条件下价格＝实例在其区域条件下价格×区域因素修正系数=实例在其区域条件下价格×1/（1+R%）镇努医谰剁徽婆蜜低彪芬肄踊哺霜皂烟缝沟积舀蹿逸脓时鞋匡骨磅怪拱颧房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法区域因素估价对象ABC繁华程度20201920道路通达度1010810公交便捷度10101010对外交通5595环境质量1010810景观5555城市基础设施15151115公共设施1515915规划限制5555治安状况5535总分值10010087100修正系数100/100100/87100/100淹泰糕亏阀斋栏细牺茄婚馈归狭揍外陇文帐饮硝湛蝇足滁蟹偏惜测沂婴运房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法七、个别因素修正进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。几誓萌季弟棠雪传违耿孕德光挤侨茶滋拜论亨市带咳裹晴署硝彭醇惦川弯房地产估价市场比较法房地产估价市场比较法七、个别因素修正个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。修正步骤：确定影响因素、判定个别因素状况、