前期物业管理招投标的难点及对策

精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创1/8前期物业管理招投标的难点及对策前期物业管理招投标的难点及对策作者：佚名时间：2008-4-21浏览量：前期物业管理招投标的难点及对策翁国强前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。国内的物业管理是房地产业的延伸行业，它从诞生的那天起，就深深地打上了“建设单位”的烙印，即“自建自管”。目前，不少新建搂盘的物业管理就属于这类性质。前期物业管理招投标是物业管理市场化的产物，但目前尚不规范。有些开发商为避开监控，借用招投标的形式暗箱操作，一些不知情的投标单位，投入大量成本编制标书、参加答辩，到头来只能作为“陪标”，使广大业主和投标人的利益受到损害。本文试图结合国家建设部于2003年9月颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《办法》），通过对这些问题的分析，找到解决难点的对策。一、现状及分析《办法》是为了改变物业管理招投标的现状，加快物业行业精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创2/8市场化的进程而颁布的，其中招标人确定的投标单位不得少于3个以及操作规范等内容，就是为了规范市场、阻止暗箱操作等非市场行为。《办法》出台以后，虽然非市场行为得到了一定的遏制，但总体情况仍不尽如人意，远没有达到《办法》中所规定的要求。主要问题有以下几个方面：1、“父子关系”沉淀开发商遗留问题开发商下属的物业管理公司与实行市场化运作的公司相比，缺乏物业管理经验，且服务意识较差，广大业主投诉率较高。此外，由于是“父子关系”，所以责、权、利不清，造成许多开发遗留问题将责任转嫁给了物业管理公司，造成业主与物业管理公司矛盾突出，而开发商下属的物业管理公司无法直面“上级”，造成物业管理矛盾沉淀。2、为选“意中人”，隐性招标多此类招标其实就是为了避开监控，暗箱操作。由于招标方在招标前早已定好“意中人”，其他投标单位只是走形式。且评选委员会门槛不高，专家资质和行业权威不多，难以充分代表广大业主的根本利益。3、程序不清、信息不对称虽然招投标活动有一定的程序，但在实际操作中又是另外一精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创3/8回事。如：有的开发商为打“时间差”，排挤非“意中人”，在招投标过程中，搞许多使投标者不知所云的程序。对此不少有识之士提出招投标应进行公示，目前上海的徐汇区以及浦东新区已经实行了这种做法，如采用上网、挂牌等形式进行公示，收到了很好的效果。4、重表象不重实质，投标费用大据悉，目前投标方的标书越做越厚，成本越做越高，少则几千、多则几万，再加上投标保证金等费用就更多了，致使不少物业管理公司不堪重负。而招标方几乎没有成本支出，且对投标方的成本不补偿。有的开发商将楼房的管理费强行摊派给物业管理公司，这也是一种不公正的待遇。笔者认为，应对开发商设定一定的招标成本（包括给投标者相应的补偿），这是对开发商是一种规范和约束。5、政府干预的弊端政府在招投标过程中，集“评判”和“参与”于一身，所以在整个招投标活动中，难以体现市场因素。这样做至少有以下三个弊端：一是，以政府评判为主基调。政府若有倾向性的意见，将影精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创4/8响其他评委。同时由政府出面唱主角，难免带上行政意志和地方保护主义，使本来完全市场化的招投标，掺杂了许多非市场因素，不利于物业行业市场化的推进。二是，由于政府参与，致使不少本来应该由市场解决的开发商遗留问题，变成了由政府参与解决。致使物业管理行业不能象其他服务行业一样，由市场机构（如消费者协会）解决。造成政府忙于“救火”，却不能以市场和法律的方法来规范。三是，中介机构没有市场。物业管理的招投标，应该有市场经济的产物——中介机构。但是中介机构能否介入招投标，由政府一锤定音。从某种意义上说，中介机构成为政府的附属机构。加上目前中介机构自身不规范，所以对招投标双方缺乏吸引力。二、解决问题的对策、转换思想观念政府应从管理转到指导、监督、培训、评价等服务的层面上来。让开发商认清优秀的物业管理，无疑将提升物业的质量精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创5/8和吸引力，同时可以帮助开发商从根本上解决遗留问题。所以实行招投标最大的受益者是开发商。如不少开发前期物业管理招投标的难点及对策作者：佚名时间：2008-4-21浏览量：商将资深的物业管理公司作为卖点，就取得很好的售房效果。2、培育市场机制政府应该将参与和服务两项功能严格分开。即政府不直接参与招投标活动，而将服务功能做强。政府部门应以制定政策并监督执行政策为主，不应参与政策的执行，包括价格的制定等。为此，政府在物业管理招投标活动中有以下职责：制定推进物业管理市场相关政策并监督其执行状况；对物业管理招投标活动中的专家评委进行培训和资格认定，并对其进行年检；不失时机地将中介机构导入物业管理招投标市场，并对中介机构实行资质管理；建立物业管理仲裁机构等，以培育健康的物业管理市场。3、细化招投标程序）评委会组成和资格鉴定精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创6/8政府官员与物业管理公司总经理等评委会成员，必须具备丰富的物业管理经验和资格。但是在进入评委会之前需要通过政府相关部门的培训和认定，取得相应的资格，以保证评委的质量，使整个评标过程更加客观和公正。如果发现违规现象，应终生停止其“评委”生涯。2）评委会组成人员的比例分配目前，评委会70%是由专家组成的，30%是由开发商和业主组成的。这种比例由于业主不占多数，难以真正体现业主的权益。恰当的比例应是以业主为主，专家为辅。3）评委评分结果的权威性在招投标活动中，必须保持它的公开性和权威性。在招标文件中，必须有详细的评分规则。招标每一步结束后应将分数公开，让参加的企业知道自己企业的得分。一旦有了最终的评判结果，就应该确认，不应出现一票否决的现象，以维护评分的权威性。精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创7/84）明确组织招标形式目前，开发商或业委会组织招标的形式多种多样，容易带来多种弊端和黑箱操作的现象。应明文规定具备何种条件的楼盘采用何种招标形式，具备何种资质的物业管理企业参加何种招标形式。4、培育中介机构中介机构是推进物业管理市场化的重要环节。为此要做好三个方面的工作：一是对中介机构的成员要实行严格的资格认定；二是强化对中介机构运作的管理，对其实行严格的年检，审查其是否有违规现象，若有不轨政府应吊销其资质；三是实行对中介机构成员严格的培训制度，使其符合中介机构成员的条件；四是政府应鼓励物业管理招投标活动到中介机构开展。5、建立仲裁机构为使物业管理招投标活动，真正体现公开性和权威性，应该建立解决开发商、物业管理公司和业主委员会等多方纠纷的仲裁机构——“快速法庭”。这一机构以第三方的身份快速、专业、公正地裁断物业管理市场中产生的纠纷，并且辅助政精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创8/8府主管部门的正确实施法规，帮助和指导招投标过程中物业管理公司和业主的权利保护，以推动物业管理市场化的过程。在公开、公平、公正和诚实信用原则的指导下，仲裁机构的建立能够使相关投标物业管理公司投诉有部门、申诉有渠道。保障投标物业管理公司的合法权益，以体现招投标的“三公”原则，通过招投标选出一家真正能为业主服务的物业管理公司。作者系上海市陆家嘴物业管理公司总经理