房地产投资与项目管理3

房地产投资与项目管理主讲：田晓晨Email:[e-mail]办公室：7-302知识点回顾：借款利息的估算：借款时的利息计算每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额÷2）×年利率（实际年利率）还款时的利息计算等本偿还、利息照付等额还本付息①计算Ic②计算年还本付息额A③计算每年应支付利息每年支付利息=年初借款余额累计×年利率④计算每年偿还本金每年偿还本金=A-每年支付利息(1)((1)1ncniiAIi等同于年金公式）某房地产投资项目，借款1500万元，年利率11.7%，要求按年等额还本付息。从借款当年起，15年内还清本息。试计算每年还本付息额及偿付的本金和利息。还款时的利息计算等本偿还、利息照付等额还本付息2）等本偿还、利息照付是指借款人在偿还期内每年归还相等的本金，同时付清本期应付的利息。这种方式的每期总偿还额是递减的，因为利息将随本金逐年偿还而减少，所以，各年之间的本金及利息之和不等。计算步骤：①计算建设期末或宽限期末的累计借款本金与未付利息之和Ic；②每年偿还本金（含建设期未付利息）每年偿还本金=Ic/n（等额）③每年支付利息，其计算公式为：每年支付利息=年初借款累计×年利率④各年还本付息额，计算公式；式中：At：第t年还本付息额。'1(1)ctcItAIinn2、借款还本付息表房地产投资项目的借款还本付息表，提供了项目的债务状况的财务信息，描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策和财务决策、债务清偿能力分析提供了重要依据。序号项目合计123…N1借款及还本付息1.11．21．31．41．5期初借款本息累计本金利息本期借款本期应计利息本期还本本期付息2借款偿还的资金来源2．12．22．32．4利润折旧费摊销费其他还款资金表1借款还本付息表单位：万元针对项目还本付息表，可进行如下分析：1）分析项目债务清偿能力还本付息表显示了项目还本付息的时间及数额，将还本付息表与项目的利润表、现金流量表或资金筹措表结合起来进行分析，可以判断项目的债务清偿能力，避免财务风险。同时可以根据还本付息表提供的信息，分析项目负债结构、还贷方式、负债程度的合理性。2）协助安排短期贷款短期贷款主要是用于长期贷款的还本付息。许多项目贷款的还贷期限和还本付息方式都是在借贷合同中明确规定的，在实际运作过程中，很可能会出现无法按还本付息表规定的时间和额度还贷的情况。这时就需要根据还本付息表中的数据借助短期借款来还本付息，避免由于无法按时清偿债务而导致的财务风险。3）研究资金筹措方案的合理性一个好的资金筹措方案，既要保证项目开发及时获得必要的资金，又要把因筹资而增加的成本费用和因举债而带来的财务风险尽可能降到最低点。项目的还本付息表显示了资金筹措方案所决定的融资结构、筹资成本情况，从而为方案的调整及优化提供了依据。综合练习：某房地产开发项目，建设期为3年。第1年借款1000万元，第2年借款2000万元，第3年借款3000万元。项目建设完毕即开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是：贷款利率为8%，按年计息；建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。序号项目合计1234…81借款及还本付息1.11．21．31．41．5年初借款本息累计本年借款本年应计利息本年还本本年付息2借款偿还的资金来源2．12．22．32．4利润折旧费摊销费其他还款资金表1借款还本付息表单位：万元序号项目合计1234…81借款及还本付息1.11．21．31．41．5年初借款本息累计本年借款本年应计利息本年还本本年付息100040104010402000163320332033000376657965790526164854572借款偿还的资金来源2．12．22．32．4利润折旧费摊销费其他还款资金824016481648表2某房地产项目借款还本付息估算表单位：万元预习内容：房地产投资项目财务分析财务分析：也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。财务分析的作用：1）衡量项目的盈利能力考察拟投资项目的盈利能力是否达到行业平均水平或投资者期望的最低盈利水平，或者是否满足项目可行的要求条件。主要通过计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行。2）衡量项目的清偿能力拟投资项目的清偿能力包括两个层次：一是项目的财务清偿能力，即项目按期收回全部投资的能力；二是债务清偿能力。如有贷款，应考察项目资金偿还期限是否符合有关规定，项目是否具备所要求的清偿债务的能力。主要通过计算投资回收期、借款偿还期及资产负债率和偿债保障比率等指标。3）衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期累计盈余资金不应出现负值（即资金缺口），它是投资开发经营的必要条件。主要通过资金来源与运用表进行。财务分析的基本程序：1）搜集、整理和计算有关基础财务数据资料。将得到的投资与总成本费用、销售收入、利润、税金等一系列财务数据编织成辅助财务报表。2）编制基本财务报表。分别编制反映项目的盈利能力、清偿能力及资金平衡能力的基本财务报表。3）财务分析指标的计算与评价。根据基本财务报表计算各财务分析指标，并分别与对应的评价标准或基准值进行对比，对项目的各项财务状况做出评价，得出结论。4）进行不确定性分析。主要有两种：临界点分析和敏感性分析，分析项目在不确定情况下的抗风险能力和适应市场变化的能力。5）由上述确定性分析和不确定性分析的结果，做出投资项目财务上可行与否的最终结论。作业：对具体的财务报表进行了解。包括：现金流量表、利润表、资金来源与运用表、资产负债表。并试着分析各报表之间的关系。