广州海印数码港置业有限公司广东总统数码港商业有限公司股权转让股东

广州海印数码港置业有限公司广东总统数码港商业有限公司股权转让股东全部权益价值评估报告沪银信汇业评字（2009）第A123号上海银信汇业资产评估有限公司2009年11月6日目录摘要...............................................................................................................1评估师声明.......................................................................................................3正文...............................................................................................................4一、委托方、被评估企业概况.......................................................................4二、评估目的...................................................................................................9三、评估对象和范围.......................................................................................9四、价值类型及其定义.................................................................................11五、评估基准日.............................................................................................12六、评估原则.................................................................................................12七、评估遵循的资产评估准则.....................................................................13八、评估依据.................................................................................................13九、评估方法.................................................................................................14十、评估程序实施过程和情况.....................................................................17十一、评估假设.............................................................................................18十二、评估结论.............................................................................................19十三、特别事项说明.....................................................................................20十四、评估报告使用限制.............................................................................20十五、评估报告提出日期.............................................................................21附件.............................................................................................................22上海银信汇业资产评估有限公司地址：上海市海宁路358号19F电话：021-6306877063068719（总机）传真：[phone]邮编：200080E-mail：[e-mail]-1-广州数码港置业和总统数码港股权转让股东全部权益价值评估报告广州海印数码港置业有限公司广东总统数码港商业有限公司股权转让股东全部权益价值评估报告沪银信汇业评字（2009）第A123号摘要以下内容摘自本评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读本评估报告书全文。项目名称：广州海印数码港置业有限公司、广东总统数码港商业有限公司因股权转让涉及的股东全部权益价值评估委托方：广东海印永业（集团）股份有限公司（简称：海印股份）其他评估报告使用者：被评估企业的股东会和董事会；证券市场监督管理部门；证券交易所；工商行政管理部门；为本次收购项目提供服务的证券公司；进行验资变更的注册会计师和其所属机构；国家法律、法规规定的其他使用者。被评估企业：广州海印数码港置业有限公司和广东总统数码港商业有限公司。评估对象：广州海印数码港置业有限公司和广东总统数码港商业有限公司股东全部权益价值。评估范围：广州海印数码港置业有限公司和广东总统数码港商业有限公司截至评估基准日拥有的全部资产及负债。上海银信汇业资产评估有限公司地址：上海市海宁路358号19F电话：021-6306877063068719（总机）传真：[phone]邮编：200080E-mail：[e-mail]-2-广州数码港置业和总统数码港股权转让股东全部权益价值评估报告评估目的：为海印股份拟向海印集团发行股份的方式收购广州海印数码港置业有限公司和广东总统数码港商业有限公司全部股权提供价值参考意见。价值类型：市场价值评估基准日：2009年10月31日评估方法：采用收益现值法和资产基础法两种方法对广州海印数码港置业有限公司和广东总统数码港商业有限公司进行评估。评估结果：资产基础法评估结论：经评估，评估基准日广州海印数码港置业有限公司净资产账面值为6,411.57万元，评估值为22,116.19万元；广东总统数码港商业有限公司净资产账面值为2,948.58万元，评估值为2,942.31万元；两家公司账面净资产合计为9,360.15万元，评估值为25,058.50万元收益现值法评估结论：收益现值法的评估结论合计为2.6亿元。资产基础法与收益现值法的评估结论差异较小，考虑到数码港置业和总统数码港为商业房产出租企业，收益现值法较能体现其企业的实际获利能力和价值，并综合考虑本次评估目的，取收益现值法作为本次评估的评估值。广州海印数码港置业有限公司和广东总统数码港商业有限公司评估基准日净资产合计评估值为2.6亿元（大写：人民币贰亿陆仟万元整），评估增值16,639.85万元，增值率为177.77％。评估报告只能由本报告中载明的评估报告使用者使用；只能服务于本报告中载明的评估目的；除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得注册资产评估师及其所在评估机构同意，评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。本评估结论的使用有效期为基准日后一年内，至2010年10月30日失效。在使用本报告时，应注意评估报告特别事项说明和使用限制。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。上海银信汇业资产评估有限公司地址：上海市海宁路358号19F电话：021-6306877063068719（总机）传真：[phone]邮编：200080E-mail：[e-mail]-3-广州数码港置业和总统数码港股权转让股东全部权益价值评估报告评估师声明（一）就我们所知，评估报告中陈述的事实是客观的。（二）我们在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。（三）评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正的原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。（四）评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。（五）我们及所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用其他评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。（六）我们及其他业务助理人员对评估对象进行了现场勘查。（七）我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行评估并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。（八）遵守相关法律、法规，恪守资产评估准则，并对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是我们的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方相关当事方的责任。（九）我们对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象法律权属做任何形式的保证。（十）评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，评估报告使用者应关注评估报告特别事项和使用限制，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在的评估机构无关。上海银信汇业资产评估有限公司地址：上海市海宁路358号19F电话：021-6306877063068719（总机）传真：[phone]邮编：200080E-mail：[e-mail]-4-广州数码港置业和总统数码港股权转让股东全部权益价值评估报告广州海印数码港置业有限公司广东总统数码港商业有限公司股权转让股东全部权益价值评估报告沪银信汇业评字（2009）第A123号正文广东海印永业（集团）股份有限公司：上海银信汇业资产评估有限公司接受委托方的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对本报告评估目的所涉及的被评估企业的企业整体价值进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序，运用科学的评估方法，对被评估企业实施了实地勘察、市场调查与询证，对被评估企业截至评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。现将企业价值评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、被评估企业概况（一）委托方和其他评估报告使用者1、委托方：广东海印永业（集团）股份有限公司（简称：海印股份）企业法人营业执照注册号：440000000051055注册住所：广州市越秀区东湖西路56、58号法定代表人：邵建明注册资本：人民币肆亿玖仟贰佰壹拾捌万捌仟玖佰陆拾陆元实收资本：人民币肆亿玖仟贰佰壹拾捌万捌仟玖佰陆拾陆元企业类型：股份有限公司（上市）经营范围：销售日用百货，市场商品信息咨询服务，出租柜台，物业管理（持有效许可证书经营），项目投资，产品展销、展览策划，计算机软、硬件开发及技术服务。上海银信汇业资产评估有限公司地址：上海市海宁路358号19F电话：021-6306877063068719（总机）传真：[phone]邮编：200080E-mail：[e-mail]-5-广州数码港置业和总统数码港股权转让股东全部权益价值评估报告经营期限：一九八一年七月十日至长