房地产行业交流PPT

房地产行业情况交流POLYREALESTATE20142014.11黄海房地产行业过去十年的发展情况行业代表企业经营情况简介房地产行业当下的竞争环境房地产行业未来的发展机遇关于行业非财务经营信息披露有效性和针对性的讨论房地产行业过去十年的发展情况自1998年全面启动货币化分房改革、正式建立商品房市场至今，行业已历经十六年的发展，期间行业规模跨越式增长，并于2013年到达一个阶段性的高点。销售规模：98年以来呈现快速增长态势，其间仅有2008年出现过负增长。98-13年，销售面积和金额分别增长13和44倍，年均复合增速分别为18%和27%。投资规模：销售的火爆带动房地产新开工和投资的快速增长，98-13年，新开工面积和投资额分别增长了13倍和26倍，年均复合增长18%和23%。房地产行业过去十年的发展情况010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,0000246810121419971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013商品房销售额（亿）商品房销售面积（亿平米，左轴）010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000100,000050,000100,000150,000200,000250,000199719992001200320052007200920112013新开工面积（万平米）投资额（亿元）观察过去十多年的行业规模发展，我们发现：1998年，全面启动房改，商品房市场正式建立2003年，国发18号文确立房地产行业的经济支柱地位这些虽然奠定了行业发展的根基，但却并非行业发展速度腾飞的起点；从图形看，2005年起行业才进入高速增长期，并于当年实现了69%的销售金额同比增长。这是为什么呢？房地产行业过去十年的发展情况我们认为主要推动因素有三：1、中国经济恰处高速增长期2、05年加入WTO过渡期结束，外贸快速增长导致外汇占款增加、引起货币被动超发3、出口的大发展带动投资、推动城镇化进程房地产行业过去十年的发展情况1、中国经济恰处高速增长期98-13年，中国GDP从7.9万亿增加至56.9万亿，增长了6.2倍，年均复合增速高达13%03-07年间，宏观经济保持了10%以上的快速增长，07年更是达到了14.2%的高位房地产行业过去十年的发展情况2、外贸快速增长催生的货币超发因素2001年，中国正式加入WTO，确立了外向型经济发展模式，中国进出口贸易量出现显著提升。2005年，中国入世过渡期结束，进出口贸易增长进一步提速。随着出口贸易的激增，中国贸易顺差及相应的外汇占款大幅增长，推动货币供应量被动大幅增长，2006年以来外汇占款占货币供应量的比重持续维持30%左右的高位。0%5%10%15%20%25%30%35%40%0204060801001201992-011993-011994-011995-011996-011997-011998-011999-012000-012001-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-01外汇占款（万亿）货币供应量（万亿）外汇占款占比（右轴）-5005010015020025005001,0001,5002,0002,5003,00019801982198419861988199019921994199619982000200220042006200820102012贸易差额（百亿，右轴）进出口金额（百亿）房地产行业过去十年的发展情况货币超发会扰乱经济发展，必须寻找工具调节流动性，而利率等价格型工具和存准率等数量型工具的使用往往受到经济发展形势的诸多限制。房地产作为大宗商品，由于总价高、资金需求量大，自然成为吸纳流动性的最好工具。货币超发成为推动05年以来房价快速上涨的重要因素，促成了过去十多年的房地产黄金发展。01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0000100,000200,000300,000400,000500,000600,000货币超发量（左轴）商品房价格房地产行业过去十年的发展情况3、外向型经济的大发展带动固定资产投资、推动城镇化进程以出口为导向的外向型经济带动固定资产投资自2000年开始加速增长，并于03-11年期间长期稳定在25%以上的同比增长外贸经济的快速发展，带动大量农村富余劳动力涌入城市，客观上推动城镇化进程。98-13年间平均保持了每年1.4个百分点的城镇化速度房地产行业过去十年的发展情况050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,0000%5%10%15%20%25%30%35%19971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013城镇固定资产投资（右轴）固定资产投资增速房地产行业的快速发展，拉动了经济增长、适应了城镇化的发展需求、改善了城市面貌和居住环境，许多人也在房价上涨过程中获得了财富增值。同时，行业发展过程中也面临供不应求、房价上涨过快，供应结构不合理、保障性住房供应不足等问题，社会舆论压力较大。在保增长与保民生的政策取舍之间，行业不可避免地陷入了“稳增长——刺激——保民生、控房价——紧缩”频繁调控的轮回之中。房地产行业过去十年的发展情况1、房地产的经济支柱地位中国经济是靠投资拉动的外向型经济，快速增长的出口贸易带动基建、工业部门固定资产增长，从而成为拉动经济增长源动力，固定资产投资对GDP的贡献长期在50%上下。房地产投资占全社会固定资产投资比重高达20%左右，对宏观经济发展有举足轻重的影响。-100102030405060708090100197819811984198719901993199619992002200520082011GDP增长贡献率:投资09年4万亿，投资贡献率87.6%0%5%10%15%20%25%0100002000030000400005000060000700008000090000100000房地产投资占固定资产投资比重房地产行业过去十年的发展情况2、频繁的行业调控房地产行业一方面是经济支柱产业，其增速关乎经济发展大局；另一方面房子关乎人民生活，房价过快上涨牵涉民生问题。政府根据宏观经济运行状况，在合理调控宏观经济增速和保障民生之间抉择，行业也因而面临了紧缩、扩张政策之间的频繁变动，加大了行业发展的波动和不确定性。房地产行业过去十年的发展情况房地产行业当下的竞争环境1、推动行业快速增长的外部因素减弱经济换挡期，增速放缓至8%以下，未来将进入中低速增长期经济结构调整和转型阵痛期，对外贸、投资的依赖性降低，货币政策管理的主动性明显提升前期刺激政策的消化期，政策面将以稳定为主，充分发挥市场作用宏观经济的三期叠加，使得过去十年推动房地产行业快速发展的外部引擎动力明显减弱，增速放缓不可避免。房地产行业当下的竞争环境2、行业政策总体稳定，货币政策影响愈发显著2011年初出台新国八条，实施“限购、限贷、限价”以及房产税以来，行业政策面基本保持稳定，没有出台新的重大调控举措，更多的是根据市场变化调整既有政策的执行力度十八届三中全会以来，行政调控措施更是逐步退出舞台，政府立足于建立长效机制，促进行业健康、长远发展2011年以来，货币政策渐成政府通过市场化手段影响行业运行的关键，包括货币供应量、利率水平、首付比例等。房地产行业当下的竞争环境近年来，历次房地产市场的波动均与货币政策密切相关面对房价的快速上涨，07年内6次加息近1个百分点，10次提升存准率至14.5%，收紧流动性面对08年金融海啸带来房价大幅调整，央行年内5次降息1.89个百分点至5.94%4万亿强力刺激，为房价快速上涨提供了血液2010年10月至2011年7月，5次加息至7.05%，存准率也提升至21.5%的历史高位降息0.5个百分点，降准1.5个百分点信贷收缩，首套房贷利率上浮首套房贷利率上浮房地产行业当下的竞争环境3、行业进入规模成熟期，也导致行业增速自然放缓2010年以来，行业销售面积和金额的增速已出现放缓趋势，特别是2011、2012年，销售面积的增速均在5%以下，销售金额的增速在10%左右2013年，行业销售面积超13亿平米、销售金额超8万亿元，对应的房屋套数超1000万套，已进入规模成熟期-40%-20%0%20%40%60%80%100%010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,00020002001200220032004200520062007200820092010201120122013商品房销售额（亿）增速-20%-10%0%10%20%30%40%50%02468101214商品房销售面积（亿平米，左轴）增速房地产行业当下的竞争环境4、区域分化成为趋势2011年开始，政策重点调控房价上涨过快的一二线城市，区域分化由此拉开序幕2012年3月份开始，一二线城市成为市场回暖主力，重点跟踪的26个一二线城市销售面积同比增近40%，远超行业的1.8%，从价格来看，一二线与三线也形成较大反差“鬼城”多出现在人口外流、09年强刺激之下供应量猛增的三、四线城市房地产行业当下的竞争环境5、盈利能力面临成本端压力近年来，地价随着房价的上涨而上涨，其涨幅甚至快于房价，导致地价占房屋售价的比例不断提升，挤压了行业盈利能力建筑工人工资的快速上涨增加了成本，但建筑工人的日益稀缺决定了其成本仍处上涨趋势0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0100020003000400050006000700080002003-022003-062003-102004-022004-062004-102005-022005-062005-102006-022006-062006-102007-022007-062007-102008-022008-062008-102009-022009-062009-102010-022010-062010-102011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-06土地购置单价销售均价地价占售价比房地产行业当下的竞争环境6、行业集中度持续提升，导致竞争日趋激烈从统计数据来看，近年来行业集中度提升的趋势明显TOP50房企，梯队分层明显，规模差异较大行业集中度仍有提升空间。目前万科作为行业第一，市场份额仅为2.1%；但集中度的提升也会导致规模企业之间竞争的加剧，特别是在市场区域分化的背景下，房企纷纷回归的一二线城市。房地产行业当下的竞争环境随着行业竞争的日益加剧，面对规模增速放缓、土地竞争门槛提升、利润空间缩小以及市场波动加大的房地产市场，近期行业出现了较多中小企业转型、退出的案例，这也是行业发展、集中度提升的必然规律。公司名称转型行业转型情况介绍金科股份新能源20亿注册资金成立新能源公司运盛实业医疗公司拟转型高端医疗服务世荣兆业医疗公司涉足医疗器械生产业务，同时涉足横琴新区的医院项目北京城建环保公司旗下拥有江西、河南、山东、安徽、河北的7家污水处理厂城投控股环保公司全资子公司从事环保行业苏宁环球博彩公司在澳大利亚拿地，有网络媒体报道公司或涉足博彩业银亿股份博彩公司拟成立合资公司宁波莲彩,收购宁波天元科技有限公司。目前已取得了黑龙江、浙江、山东济南市福利彩票发行中心的授权。房地产行业当下的竞争环境房地产行业未来的发展机遇尽管房地产行业在当下竞争环境中，面临诸多挑战，但我们仍坚定看好