东莞滨海花园物业管理前期开办费用测算方案

东莞滨海花园物业管理前期开办费用测算方案附件一前期开办费用一、办公用具的购买：24600元。1、电脑一部：5000元；2、打印机一台：3500元；3、复印机一台：3500元；4、报装电话两部：600元；5、传真机一部：1500元；6、办公文具购买：500元；7、办公桌椅购买：10000元。二、工具购买：12000元。1、保安用具：6000元；A、对讲机1000元/部5部=5000元；B、其他（电池、警棍等）计：1000元。2、清洁用具（含药剂）：1000元；3、维修工具（全套）：5000元。三、前期管理投入费用：5000元。1、管理处标识标牌：3000元；2、其他开支：2000元。四、不可预见费用[上述（一项+二项+三项）×20%]：8320元。41600×20%=8320元。合计：49920元。说明：1、上述费用，应由发展商提供，所采购物品列为管理处固定资产，所有权归发展商，交管理处员工无偿使用及负责保管。2、该费用是否于小区正式开业后在管理费用中逐年摊还的问题，将由业主委员会、管理公司、发展商另行商议。3、上述管理处标识标牌的制作，是管理公司正式进场后，根据实际管理工作需要制作的各类标牌，非大厦VI视觉系统标牌的制作。4、上述前期开办开办费用，不包括员工制服的制作费用，该笔费用另议。附件二日常管理费用开支预测一、人工工资开支：12550元/月。1、管理人员人工费：4000元。A、主管人工费：2500元/月；B、管理员人工费：1500元/月。2、保安员人工费：5250元/月。1050元/人`月×5人=5250元/月。3、清洁工人工费：1500元。750元/人`月×2人=1500元/月4、维修工人工费：1000元/月。5、加班费（按2天/人`月计）：800元/月。11750元/月÷30天×2天/人`月=800元/月；二、办公费用：1704元/月。1、电话费：600元/月；A、固定电话费：200元/部`月×2部=400元/月；B、主管手机话费：200元/月。2、文具消耗费用：500元/月。3、业务费：200元/月；4、书报费（放阅览室供业主及员工阅览）：100元/月；5、交通费：300元/月。三、管理处日常开支：10737元/月。1、清洁绿化日常费用：1480元/月。A、垃圾清运费：600元/月；B、清洁工具、用品消耗：500元/月；C、清洁绿化费：300元/月。D、消杀年度费用分解到月：80元/月。2、公共设施设备维修保养费用：5650元/月。A、电梯维修保养费（外包，含年检费用）：3900元/月；650元/梯`月×6梯=3900元/月B、智能化管理系统维修保养费（外包）：1000元/月；C、发电机组年度保养费分解到月（外包）：100元/月；D、水泵房（生活、消防供水系统）年度保养费分解到月：100元/月；E、煤气供应系统年度保养费分解到月：50元/月；F、其他公用设施设备的日常维护保养费：500元/月；3、公用水电费（含管理处用电）：3000元/月。4、保安用品消耗费用：400元/月。5、化粪池年度清理费用分解到月：208元月。250元/池`次×10池÷12月=208元/月四、管理费酬金[上述（一项+……+三项）×10%]：2499元/月。24991元/月×10%=2499元/月五、税金[上述（一项+……+四项）×5%]：1375元/月。27490元/月×5%=1375元/月合计：28865元/月。说明：1、上述日常管理费用预测系估算，具体开支情况，根据实际情况的变化可做适当调整，以实际发生额为准。2、按上述费用预测之情况，发展商应提供管理处员工就餐和住宿之保障，即管理处不开设食堂。因无后勤保障费用开支预算，故发展商应提供所有员工的住宿保障。3、分解到月的开支费用为预提费用，将用于季度或年度开支。4、办公固定资产的折旧、摊还、更新问题，由发展商、业主委员会、管理公司协商议定；5、员工制服的制作、更新问题另行议定。拟收取管理服务费测算一、测算依据及原则：1、根据发展商所提供的现有资料，测算商铺面积为1895．34平方米，估算住宅面积为16000平方米。2、根据东莞市物价局的相关规定，商铺管理服务费的收取标准可上浮200%，故所拟管物业的测算面积为：18843平方米。16000+1895．34×150%=18843二、测算方法：月开支费用÷管理物业总面积三、测算结果：1、住宅：28865元/月÷18843平方米=1．53元/月`平方米2、商铺：28865元/月÷18843平方米×150%=2．295元/月`平方米因物业总面积系估算，故物业管理服务费的收取标准拟定为：住宅：1﹒50元/月`平方米商铺：2﹒30元/月`平方米特别说明：1、上述管理处日常管理开支费用预测及拟收取的管理服务费的测算，因建筑面积系估算，故如果建筑面积小于估算数字，管理服务非的收取标准应相应提高。2、须反复强调的是，员工的制服制作、办公固定资产的折旧和更新，将由发展商、业主委员会、管理公司协商议定。3、外墙清洁费用将在具体清洁的时候分摊收取。4、因无不可预见费用的预算，故管理公司在实际的管理过程中，如果实际收取的管理服务费不足以支付实际开支，管理公司将在与业主委员会、发展商充分协商的情况下，适当增加管理服务费的收取标准。附件三物业管理建议方案一、为方便日后物业管理工作的正常实施与开展，发展商在出售所有物业（住宅、商铺）时，在与购买者所签定的合同中，应载明下列内容：1、所有业主或非业主使用人，均应接受发展商（或业主委员会）选聘的物业管理公司的统一管理，并按时缴纳管理服务费；2、关于商铺转租及用途的相关规定；3、关于住宅转租及用途的相关规定；4、关于空调机、防盗网安装的相关规定；5、关于车位的权属、租用、收费的相关规定；6、其他发展商认为有必要提出的特别规定。二、物业管理公司正式验收接管后，发展商应提交的相关资料：A.产权资料：1.项目批准文件；2.用地批准文件；3.建筑执照；4.拆迁资料。B.技术资料：1.竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；2.地质勘察报告；3.工程合同及开、竣工报告；4.工程预决算；5.图纸会审记录；6.工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；7.隐蔽工程验收签证；8.沉降观察记录；9.竣工验收证明书；10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；11.新材料、新构件的鉴定合格证书；12.水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；13.砂浆、混凝土块的试块试压报告；14.供水、管道煤气的试压报告。三、关于维修基金，发展商应与全体业主协商制定双方的出资标准和出资方式，应设立维修基金。物业管理公司正式接管后，将依照国家有关法律法规的归定，制订完善的维修基金的管理与使用制度。四、关于管理用房的设置，根据实地考察的情况，建议于健身房与阅览室之间的大厅，独立分隔出办公室一间，面积要求20平方米左右。另于大厅的其他空闲位置设立业主接待区。五、其他建议：1、工程施工须完善的地方：A、于业主方便收取的地方设置信报箱，标明对应的单位编号；B、统一制作各单元、单位的门牌，必要时以当地公安部门的编号为准。C、车场应划车位线，方便业主有序停放；D、安装大厦周边红外线对射防盗报警装置，确保安全；E、于大厦内统一设置垃圾桶；F、于大厦内合理配置消防灭火器箱；2、大楼VI视觉系统标识标牌的制作：A、户外导向牌；B、车场指示牌；C、户内导向牌；D、公共标识牌灯箱；E、方向指引标识牌；F、垃圾分类存放指示牌；G、植物简介牌；H、车体标识；I、证件、员工工作证；J、设备房标识标牌；K、各类警示牌。