浅析变更地籍调查

浅析变更地籍调查土地资源管理学院摘要:地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地，地籍管理的核心是土地的权属问题。建立、健全地籍管理制度，不仅可以及时掌握土地数量、质量的动态变化规律，而且可以对土地利用及权属变更进行监测，为土地管理的各项工作提供、保管、更新有关自然、经济、法律方面的信息。本文介绍了变更地籍调查的目的、作用及意义，着重叙述了变更地籍调查的种类和调查的执行程序，最后简述了一些关于地籍资料动态变更的知识。关键字：地籍管理；变更地籍调查；权属调查；地籍调查种类；地籍调查程序引言：中国现阶段地籍管理的基本内容有：土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级、地籍档案管理。随着社会经济的发展和国家对地籍资料需求的增长，土地管理的内容还将随之不断地变化和充实。伴随着现代经济社会的发展，人民生活不断改善。在土地利用方面，土地被更细致地划分，建筑物越来越多，用途发生不断地变化。因此，要求地籍管理者必须及时做出反应，对地籍信息进行变更，以维持社会秩序和保障经济活动正常运作。1、变更地籍调查1.1、概念变更地籍调查是指在完成初始地籍调查与测量之后，为适应日常地籍工作的需要，为保持地籍资料的现势性而进行的土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况的调查工作。1.2目的核实宗地的权属、确认宗地界线、查明宗地面积、用途、等级等,为土地登记、核发土地权属证书提供依据。地籍调查是土地管理的基础工作,分初始地籍调查和变更地籍调查。初始地籍调查在初始土地登记前进行,变更地籍调查在变更土地登记前进行。1.3作用(1)保持地籍资料的现势性。(2)使实地界址点位逐步得到认真的检查、补置、更正。(3)使地籍资料中的文字部分，逐步得到核实、更正、补充。(4)逐步消除初始地籍中可能存在的差错。（5）使地籍测量成果的质量逐步提高。1.4特点(1)目标明确、分散、发生频繁、调查范围小。地籍变更工作是在初始地籍信息系统建立之后进行的,是日常地籍工作的一个组成部分,因此,不同于初始地籍时的统一调查,而是局部的宗地在统一调查完成后进行的变动,调查和测绘的范围是特定的待变动或己变动的宗地。(2)政策性强、精度要求高。初始地籍信息系统的建立,在系统精度、成本、工期等诸因素的综合考虑下,虽然满足了建立地籍信息系统的精度要求,但从整体上讲,系统的精度不均匀、不够高。地籍变更则要求精确地测算出变更后宗地的各界址点坐标和面积,所要求的测绘技术和方法都要比统一调查时的要高,有利于逐步提高地籍管理系统的整体精度。(3)变更同步、手续连续。进行了变更测量后,与本宗地有关的表、册、证、图均需进行变更。(4)任务紧急,程序连贯。土地权利人在提出变更申请后,往往就要求立刻着手实施组织工作。同时,由于目标明确,一般在进行了地籍调查之后,如果四邻关系清楚,就可展开相应的测绘工作。才能满足使用者的要求。2变更地籍调查的种类2.1界址未发生变化的宗地的变更调查。包括只发生了土地使用者、土地用途等改变、因行政区划变化引起宗地档案变更等。2.1.1变更地籍号界址未发生变化的宗地，除行政界线变化引起宗地档案的变更外，所有地籍号不变更。行政界线变化引起地籍号变化的程序如下：利用变更后的街道、街坊编号取代原街道、街坊编号，在原街道、街坊编号上加盖变更“字样印章，填写新的街道、街坊编号，将宗地档案汇编于新的街道街坊档案，在原街道、街坊档案中注明宗地档案去向。取消原宗地编号，在原宗地编号上加盖”变更“字样印章，在新的街坊宗地最大编号后按顺序编宗地号。取消原宗地界址点号，按新的地籍街坊界址点编号原则，编界址点号。2.1.2、变更地籍勘丈根据实际需要决定是否进行实地调查，不需要到实地进行变更调查的，在室内依据变更土地登记申请书进行变更，不重新绘制宗地草图。2.1.3、地籍调查表变更在原地籍调查表的基础上进行变更，程序如下：（1）在原地籍调查表内变更部分加盖”变更“字样印章。（2）将变更内容填写在变更地籍调查记事表内。（3）需要到实地调查的，若发现原测距精度低或量算错误，须在宗地草图的复印件上用红线划去错误数据，注记检测距离，并与重新绘制的宗地草图一起归档，注明原因。2.2界址发生变化的宗地的变更调查。包括宗地合并、分割及边界调整等。2.2.1、变更宗地号无论是宗地分割和合并，原宗地号码一律不得再用！分割后的各宗地，以原编号加支号顺序排列；数宗地合并后的宗地号，以原宗地号的最小宗地号加支号表示。2.2.2、新界址点设置及编号新增设的界址点，按预先准备的放样数据，确定新界址点并设立界标，也可以根据申请者要求，直接在实地设标。新增界址点按宗地所在街坊界址点编号原则编号，其他界址点编号不变。对变更后废弃的界址点，在现场销毁。2.2.3、变更地籍调查表（1）在原地籍调查表封面加盖”变更“字样印章，并注明变更原因和新的宗地号。（2）根据实地调查情况，按《城镇地籍调查规程》有关规定，以新形成的宗地为单位填写地籍调查表。（3）新增设的界址点、界址线须严格履行指界、签字盖章手续。（4）对没有发生变化的界址点、界址线，不需要重新签字盖章，但要在备注栏内须注记原地籍调查表号，并说明原因；同一界址点变更前后的编号如果不一致，还应注明原界址点号。（5）将原使用人、土地坐落、地籍号及变更主要原因在说明栏内说明。2.2.4、宗地草图变更（1）在原宗地草图上加盖”变更”字样印章。（2）在原宗地草图复印件上以红色标注变化部分，废弃的界址点、界址线打上“×”，变化的数据用单红线划去，新增的界址点用红色界址点符号表示，界址线用红色实线表示，注明相应的实测距离。（3）现场绘制变更后的宗地草图。（4）原宗地草图复制件上归原宗地档案中，新形成的宗地草图归到相应的宗地档案中。2.2.5、变更地籍勘丈一般采用解析法，特别是对土地出让等勘丈精度要求高的地籍。无论采用何方法，都必须以地籍平面控制点或原界址点为依据，先检测控制点及界址点的精度，确认无误后再进行变更地籍勘丈。（1）宗地分割或边界调整等增设界址点的，在不低于原精度的原则下，测量新增界址点的坐标或图解勘丈。（2）宗地合并等不重新增设界址点的，出特殊需要外，原则上可不进行变更地籍勘丈，直接应用原勘丈成果。2.3新增宗地的变更调查。包括在某一街坊内新增加宗地；城镇范围向外延伸新增加的地籍街坊或街道中有关宗地等。2.3.1、变更地籍号（1）若新增宗地划归原街道、街坊内，其宗地号须在原街道、街坊内宗地最大宗地号后续编，新增界址点按原街坊编号原则编号。（2）若新增宗地属于新增街道、街坊，其宗地号、界址点号须按照《城镇地籍调查规程》的规定编号，新增街道、街坊编号须在调查区最大街道、街坊编号号后续编。2.3.2、地籍勘丈采用解析法。若新增宗地已进行建设项目用地勘界，经检查验收后，应利用勘测定界成果完成地籍勘丈。2.4旧城改造中变化宗地的变更调查。指由原著于宗地拆迁后变成一宗地，建成后又分割为若干宗地等。2.4.1、变更地籍号旧城改造后新宗地号的编号按宗地的分割合并的编号原则，用原来的宗地号加支号作为新宗地号。界址点号按本街坊编号原则编号。2.4.2、地籍勘丈对改造的区域，按《城镇地籍调查规程》初始地籍调查的要求进行权属调查，填写地籍调查表等工作。采用解析法进行地籍勘丈。2.4.3、宗地档案变更原宗地档案加盖“变更”字样印章。注记变更原因。在新宗地地籍调查表的说明栏中注明来源。3变更地籍调查程序3.1、准备工作1.根据变更土地登记的申请,准备本宗地和相邻宗地的调查工作底图、兰晒图、影象平面图或调绘航片,面积量算资料等;2.有关本宗地和相邻宗地的初始土地登记资料和图件;3.准备所需的调查表格及仪器、工具等。3.2、发送变更地籍调查通知书,涉及权属界线变更的,要通知变更登记申请者与相邻有关宗地的使用者和所有者按规定的时间同时到现场指界。3.3、实地调查1.核对变更土地登记申请单位的名称、土地位置、地类等项与申请书和合法批准文件等是否相符;2.凡涉及权属界线变化的,变更宗地与相邻宗地的使用者、所有者要到现场共同认定,签订权属界线协议书,协议书附权属界线示意图及文字说明;3.调查土地权属界线、主要用途及其相应的二级地类图斑界线的变更情况,填写“土地变更调查记录表”。据此,做为年度土地统计的依据。4地籍资料的动态变更4.1、变更地籍号、界址点号的处理a、若新增宗地划归原街道、街坊内，其宗地号须在原街道、街坊内宗地最大宗地号后续编；新增界址点按原街坊编号原则编号。b、若新增宗地属新增街道、街坊，其宗地号、界址点号须按《城镇地籍调查规程》的规定编号，新增街道、街坊编号须在调查区最大街道、街坊号后续编。界址未发生变化的宗地，宗地界址点号不变。因行政界线区划变化引起界址点号变更，应取消原宗地界址点号，按新地籍街坊界址点编号原则，编界址点号，并在原宗地界址点编号上加盖“变更”字样印章。新增宗地界址点号的变更应分两种情况：若新增宗地划归原街道、街坊内，新增界址点按原街坊编号原则编号;若新增宗地属新增街道、街坊，其界址点号须按《城镇地籍调查规程》的规定编号。4.2地籍调查表的变更在原地籍调查表的基础上进行变更。a、在原地籍调查表内变更部分加盖“变更”字样印章；b、将变更内容填写在变更地籍调查记事表内；c、需要到实地调查的，若发现原测距离精度低或量算错误，须在宗地草图的复制件上用红线划去错误数据，注记检测距离，并与重新绘制的宗地草图一起归档。4.3宗地草图的变更a、在原宗地草图上加盖“变更”字样印章；b、在原宗地草图复制件上以红色标注变化部分，废弃的界址点。界址线打上“×”，变化的数据用单红线划去，废弃的界址线用红色“×”标记，新增的界址点用红色界址点符号表示，界址线用红实线表示，注明相应的实测距离；c、现场绘制变更后的宗地草图；d、原宗地草图复制件归到原宗地档案中，新形成的宗地草图归到相应的宗地档案中4.4地籍图的变更a、地籍铅笔原图作为永久性保存资料，不得改动；b、地籍二底图应随宗地变更而随时更改，以保持地籍图的现势性。发生变更时，先将二底图复制一份（兰晒或复印），并在二底图复制件上用红色笔标明变更情况，存档备查。也可将一定时间内的变更注记在同一张二底图复制件上，但必须保证一宗地不变更两次。4.5宗地图的变更依据变更后的地籍图或宗地草图，按《城镇地器调查规程》有关规定重新绘制宗地图。原宗地图不得划改，应加盖“变更”字样印章保存。4.6宗地面积的变更面积变更采取高精度代替低精度的原则，即用精度较高的面积值取代精度低的面积值。属原面积计算有误的，在确认重新量算的面积值正确时，须以新面积值取代原面积值。a、变更前后均为解析法量算的宗地面积变更，如原界址点坐标满足精度要求，利用原界址点坐标计算宗地面积。b、变更前为图解法量算面积，变更后为解析法量算面积的宗地面积变更，用解析法量算的宗地面积取代原宗地面积。。C、变更前后均为图解法量算的宗地面积变更，对宗地形状未变或宗地合并的宗地面积变更，如两次面积量算差值满足规定限差要求，仍以原面积数据为准；如两次面积差值超限，则应查明原因，取正确值。4.7界址点坐标的处理如发现界址点坐标测量有误，应重新测量界址点坐标，用正确坐标值改正错误坐标值，并更正有关图件、数据。4.8前成果资料差错的更正在日常工作中，如发现原地籍资料有错误，应对原调查成果进行更正，并注明更正原因、日期、经手人，归入宗地档案。有关资料的更正参照相应种类变更的要求执行。结束语：参考文献：[1]郭际明，孔祥元．控制测量学（上册）．第3版．武汉：武汉大学出版社，2008[2]詹长根，唐祥云，刘丽.地基测量学．第2版．武汉：武汉大学出版社，2009[3]作者：赵闯姓.[深入探讨二调中GIS和RS的技术应用].刊名：科技资讯年，卷(期)：2009(27).28页[4]作者：李天文，张友顺.《现代地籍测量》.科学出版社.2009.12[5]作者：叶公强.《地籍管理》.中国农业出版社.2009.5[6]杨志强，王泽民．GPS测量原理及应用．第3版．武汉：武汉大学出版社，2008[7]顾孝烈，鲍峰．测量学．第3版．上海：同济大学出版社，2