万科成本前置体系

成本前置体系一、前期项目地块获取以前的可行性研究是至关重要的工作。前期成本工作要点是：1.清楚了解红线内外土地及其附着物情况（包括场地高差、植被覆盖、河流、箱涵、鱼塘、湖泊分布、高压线、输油管、市政道路走向、地上附着物拆迁、地下水文地质情况；红线外土地情况－代征地、噪音、原有可视景观）对成本的影响；2.判断市政配套（（市政给水、排水、电、气、热、道路））的成熟程度及其对成本的影响；3.清楚了解政府土地规划中的要点对成本的影响；4.通过七对眼睛的流程，参与产品的配比选择，并提供专业意见。在掌握准确的土地资料后，进行可行性研究，营销、设计、成本通过对产品建筑属性、产品经济指标的分析，构造产品方案组合，经过技术经济比较，确定合理的产品方案。在此阶段成本工作的原则是：1.客观真实。成本人员应客观真实的反馈项目预计成本，不得因其他原因有意或人为改变数据的客观性与真实性；2.实地踏勘。地块的信息不经过实地踏勘是无法了解其可能发生的成本要素的，无法保障其准确性，因此，成本人员必须进行实地踏勘；3.全面完整。可研阶段的成本要素必须全面完整，不应有错漏情况的发生。项目前期可行性研究是项目成本测算的基础环节，所获取信息是否全面、准确对项目定位、产品方案、预计利润等至关重要，是成本管理的起始点，可行性研究的结论直接导致最终决策（拿地与否）。1、市政解决方案（有11个关注点）★市政污水成本关注要点：清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站。★市政给水成本关注要点：清楚了解市政给水管距离地块红线的距离；判断是否自建水库；★临水成本关注要点：清楚了解临时供水点距离地块红线的距离；判断临时供水费用。★供热方式选择成本关注要点：清楚了解集中供热的热源接入点位置，判断是否需建设小区独立供热站。★中水成本关注要点：清楚了解市政中水管道接入点距地块红线的距离；判断是否需要建设中水加压站。★永久电成本关注要点：清楚了解市政供电接入点距离地块红线的距离，预测其接入费用；判断是否自建发电站。★临时电成本关注要点：清楚了解临时电接入点距离地块红线的距离，预测其费用。★市政煤气成本关注要点：清楚了解市政煤气管道接口距离地块红线的距离；判断是否组建煤气瓶组处理站。★出入道路成本关注要点：清楚了解原有道路是否需要维修、预测其费用；判断是否需要建造道路及高架桥等。★公交站场成本关注要点：清楚了解小区需要建造公交站场的数量及面积。★四周环境成本关注要点：清楚了解是否需要河道整治，山体加固，景观建设等费用支出。2、红线内土地情况（有10个关注要点）▲场地高差成本关注要点：1、清楚了解场地高差情况，以便测算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑应分析场地坡度面积比率。▲植被情况成本关注要点：清楚了解场地内植被情况，与设计人员一道决定是否有可以保留的原植被及原生态树木，是否存在植被破坏补偿，以便测算景观成本。▲河流、箱涵成本关注要点：清楚了解场地内是否有河流、箱涵以及河流、箱涵的长度、深度和宽度，以便测算整治、改造费用。▲鱼塘湖泊成本关注要点：清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊以及鱼塘、湖泊的面积和深度，以便测算改造、回填等费用。▲高压线成本关注要点：清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏数），如果有，需要预测其因埋地或改变走向发生的费用。▲输油管等市政成本关注要点：清楚了解场地内是否有输油管、军用光缆等设施，如果有，需预测其搬迁或改变走向的费用。▲市政道路成本关注要点：清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，明确其具体长度、宽度及建造标准。▲拆迁成本关注要点：了解待拆迁的房屋、居住人员等情况，预测拆迁费用。▲地质成本关注要点：清楚了解场地内地质情况，并根据所了解情况判断产品采用的基础形式。▲建筑退让红线成本关注要点：清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物实际用地面积。3、红线外土地情况№1代征地成本关注要点：清楚了解地块内代征地面积情况，代征地的利用形式（建公园、设绿地等）、费用承担人等情况。№2噪音情况成本关注要点：根据地块周边噪音情况判断是否需要建设噪音隔离设施。案例：北京青青家园与上海春申声屏障工程.doc№3可视观景成本关注要点：清楚了解场地周边的原有可视景观情况，决定是否需要改造可视景观。4、政府规划要点政府规划要点是设计的依据，所有设计及经济测算均需严格按照规划要点进行。成本关注要点：熟悉政府对地块的规划要点，包括地块规划指标：如占地面积、建筑面积、容积率、绿地率、限高、停车要求、配套要求等。了解所处地区的发展规划。案例：天津地区面积计算规则影响可售面积.ppt5、项目定位№1产品建筑属性成本关注要点：清楚了解所选产品的建筑属性，包括建筑类型、面积比率，建筑风格、景观要求、装修标准等。№2产品经济指标成本关注要点：根据单一产品成本测算方法判断各单一产品的盈利能力，淘汰不符合财务指标的单一产品；从成本视角给出盈利能力最优的产品组合方案建议，体现成本前置内涵。使用工具：《单一产品成本测算模型》.xls关于七对眼睛《单一产品成本测算模.doc№3产品方案组合成本关注要点：根据单一产品盈利能力，结合营销、设计的市场判断与客户需求分析，确定多种产品类型组合方案；测算各种产品组合方案的财务数据及盈利能力。使用工具：关于新项目《快速成本测算模型》的.doc《快速成本测算模型》.xls№4产品方案确定成本关注要点：测算前述不同产品类型组合方案，综合判断盈利能力、客户分析，确定最优产品组合方案。案例：关于天津宁发花园产品组合方案调整.doc－满足容积率及利润要求下的全联排方案选择二、概念规划设计：概念、规划设计阶段，是在土地获得后，根据前期的客户分析、产品定位与盈利状况，由设计部门主导进一步明确产品最优产品组合、进行产品排布、景观资源规划等工作的阶段。这一阶段是设计的最重要阶段，规划一旦确定，项目成本就已大致确定。如何在规划阶段进行优化设计，需要的不仅是成本人员的设计规划知识，还需要聆听、分析、沟通、创新的多种能力。此设计阶段主要内容为：确定产品及配比、交通系统、组团布置、停车方式、公建配套面积等。每一个内容，涉及的成本金额都是巨大的，成本人员在此阶段必须倾注极大的精力，避免设计中无效成本的发生。此阶段，设计中容易忽视的问题是：1、土地未能充分利用；2、公建配套贪大求全；3、组团布置与规划忽视后期物业管理费用的长期成本；此阶段设计优化中成本人员要注意的是：1、成本人员提出的是建议而非意见；2、此阶段的优化探讨，应邀请物业公司、项目部人员会同设计部共同参与，将七对眼睛的流程延续。1、最优产品组合设计优化原则：根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。案例：燕南园调整规划设计增加利润.doc－调整产品组合方案获取更大盈利2、土地价值利用实施原理：在同一地块内不同位置的土地所拥有的景观资源及受交通、空气、噪音、日照等方面的影响不同，从而拥有不同的价值，这些价值也为客户所关注。在拥有最优价值的土地上排布更多数量的可售产品一般来说能获取更多的盈利能力。设计优化原则：成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议。案例：东海岸二期增加MB园建泳池的案例.doc－增加景观资源、提升地块价值3、路网布置道路规划是规划设计中的重要部分，路网的布置既要满足居住者的进入与出行要求，又要满足消防规范，还应该兼顾行人的安全性与设计的经济性以及停车排布，当然还有规划的美观性。另外，道路占用面积与建筑用地面积是一种此消彼涨的关系，科学地布局道路可以让建筑的规划排布更为合理，从而获得更多的产品价值与客户认同。因此，道路规划实际上是一个非常系统的工程。道路规划中，车辆出入要求与消防规划方面的设计由设计师把握，成本人员在其中应重点关注路网设计的经济性以及与停车排布之间的关系。成本人员在此阶段应了解以下几个基础知识：1、道路类型；2、停车方式；3、双行道与单行道；4、消防会车区。№1路网应合理简洁实施原理：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。设计优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。案例：未粘贴№2优化出入口布置实施原理：每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。设计优化原理：满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。№3道路宽度实施原理：道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。设计优化原理：在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。1、注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；2、通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。4、停车布置停车布置是现阶段规划设计、成本管理、销售客户管理中最为复杂的问题之一，同时又是最重要的问题之一。要求成本人员在停车布置方面，与设计部门一道不遗余力的进行评估与优化。停车布置其在设计、成本中的复杂性在于：1、车库投资巨大，但现阶段经济效益不高。①停车库的建设动辄投资数以百万计，甚至达数千万之多，对整个项目成本影响极大；②而现阶段，在销售中由于各种原因，并不能象住宅等产品一样有良好的需求，很多车位成为“存货”与占用大量资金的“不良资产”；2、社会对车位数量要求日趋强烈。①为解决日益增多的车辆，政府部门对转让地块的规划要点中，对车位户数比（停车位/小区户数）这一指标提出了越来越苛刻的要求，有些项目的车位户数比达到甚至超过1:1；②部分地区陆续出现政府对停车形式的规划干预，例如：规定地面停车不能超过总停车数量的一定比例（如50%）。这种规定对开发商的成本支出影响更为严峻。3、停车布置影响项目景观与项目档次。①车位的形式主要包括地面停车、架空层停车、半地下室停车、地下室停车、立体机械车位等；②如果在地面停放过多车辆，对节约成本有较大裨益，但无疑会使人感觉小区景观效果打折扣、或是对高端客户心理产生一定负面影响。综述：停车布置无论对成本、营销、规划设计均有较大影响，是需要在规划设计阶段慎重决策的重要内容。要求成本人员掌握各类停车方式的成本构成，在决策中发挥重要作用。№1土地利用实施原理：在项目停车位规划要求数量一定的情况下，地下停车位与地面停车位是一个此消彼涨的关系，而地下车位的建造成本远高于地面车位。因此，在规划阶段科学而又尽可能的利用好土地，合理安排地面停车，可大幅的节约成本。设计优化原则：（1）地面露天车位最大化；（2）地面停车按照最大边线原则布置；№2停车方式实施原理：同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差别。同样，从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别。设计优化原则：（1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大；（2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑№3停车位体形控制实施原理：建筑高度越高成本越高，因此对停车位高度应有所关注。在满足停车要求的前提下，单个车位面积越小，同样范围内排布车位数量越多。例如单个车位面积可以设计为2.5MX5.2M，也可以设计为3MX6M，如何选择？设计优化原则：（1）停车位高度；（2）单个车位面积№4车库设置实施原理：当小区地下室面临是建一个大地下室方案选择的时候，以下的要点是必须把握的：集中设置地下室不仅可以节约地下室基坑和自身建造费用、减少车库出入口设置，还能更有效地组织停车。现阶段为解决停车问题考虑建设或预留机械车位是必须掌握的知识。设计优化原则：（1）车库宜集中设置，减少建造成本；（2）机械车位及地下车库高度预留5、公建及配套建设公建与配套建设中有些是政府规划要点中的强制要求，有些是为满足客户需要或促进销售由开发商自行决定建设的，例如会所。公建与配套在成本中的最