万科房地产全程运营及风险管理(44)页

版权所有，不得翻印1房地产全程运营及风险管理版权所有，不得翻印2项目开发建设的运营管理现象很重要,比现象重要的是数据;比数据重要的是理解,比理解重要的是结论,比结论重要的是执行,永远重要的是目标.版权所有，不得翻印3项目开发建设的运营管理正向思维：经历很重要,比经历重要的是经验;比经验重要的是上升到理论,比理论重要的是标准,永远重要的是优化与发展.逆向思考：目的目标（KPI）计划执行方案版权所有，不得翻印4我们面临复杂系统的环境1、我们自以为我们能预测未来。事实上，客观环境和条件是动态变化的。2、我们自以为我们的预测是正确的。其实我们的认识是有限的。3、有时我们认识能力导致复杂问题简单化了；有时我们把简单问题复杂化了，无法把握本质。4、简单中思考复杂；复杂中寻求简单。5、越复杂系统改进空间越大。版权所有，不得翻印5企业关注的问题最关心投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长。最怕风险（不确定性）：政策、市场、技术、进度、成本、人••••最大的风险失控，企业-“三控”；项目-“三控”“二管”“一协调”最有效的办法全过程、系统、企业层面的集成运营管理版权所有，不得翻印6定位行业定位制造业?服务业?金融业?集成?服务?投资?全生命周期的价值链和利润链公司定位领跑者跟跑者追跑者差异化领先者…….专业化多元化(纵向、横向)项目定位地块时空定位（动态属性）产品定位（产品…..极品）个人定位专业管理操作集成(整合)到位不越位补位不抢位版权所有，不得翻印7房地产运作的境界•挣钱------生产经营型•赚钱------竞合整合重组•生钱------资本运作•來錢------资金资本+智力资本版权所有，不得翻印8项目开发建设的运营管理核心能力1：周小川：每次危机都呈现出不同的特征，核心能力在于能迅速判断问题的本质，并采取相应的措施(准、快、狠的折腾)。例：1、预售条件变化2、供电政策变化3、90/70政策4、…………版权所有，不得翻印9项目开发建设的运营管理核心能力21、发现及挖掘动态的需求2、及时满足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技术能力版权所有，不得翻印10项目开发建设的运营管理核心能力4：平衡能力（匹配能力）•资金平衡：现金流平衡（生存及安全）•土地、客户、产品/区位、品味、价位•供需平衡（存、供、销）•系统平衡：复杂系统、自平衡系统、简单系统•资源平衡：供需平衡、内外平衡版权所有，不得翻印11项目开发建设的运营管理管理层次1、技术层面：工具，效率，质量，成本2、科学层面：体系、系统、规律、方法论3、哲学层面：认识论、本质、目的4、文化层面：价值观、价值认同5、艺术层面：精神（作品、精品、极品）版权所有，不得翻印运营战略与管理运营战略一种总体决策决策模式，通常在市场需求和运营资源之间进行协调，对任何类型运营组织的长期运营能力以及这些能力对整体战略所做的贡献产生影响运营管理对创造并交付产品和服务的资源和流程进行管理的活动版权所有，不得翻印13运营战略与管理运营战略与管理之间关系时间跨度分析层次聚合度抽象程度版权所有，不得翻印14运营战略与管理1、运营战略影响因子1.1市场－－“由外向内”市场特征竞争对手影响绩效目标版权所有，不得翻印15运营战略与管理1.2资源－－“由内向外”运营资源和流程无形资源工艺流程和例行程序能力动态能力决策领域版权所有，不得翻印16运营战略与管理1.3市场、资源影响因子相结合运营战略该如何选择？版权所有，不得翻印17风险定义1、风险是一种不确定性(说、算、看／人、事）2、风险是损失或伤害（赢与亏，多与少，局部与总体）3、风险是预期与结果之间的差异成功（满意）=X=结果-预期X：大于零；等于零；小于零４、最大的风险因素是人能力与价值观矩阵（四种人）5、最大的风险是战略风险版权所有，不得翻印18战略风险•行业风险利润、成本、供求、政策、经济周期•竞争对手风险国际、国内，差异化，独一无二•技术风险更新、创新、流程（弹性）品牌风险变质、崩溃。重新定义•客户风险客户分析、服务系统，市场试验•项目风险备选方案•发展停滞风险量降、价降量增，无新产品。创新、创造需求。版权所有，不得翻印19风险来源•政策风险土地、贷款、预售、按揭、配套•市场风险“玉佛城”价格调整（黄金/陷阱）•技术风险“瑞南新苑”“御景圆”•进度风险“金钟广场”—金融风暴•合约风险•成本风险•质量风险•人的能力及信用风险版权所有，不得翻印20风险评估及应对方法•如何识破美丽的谎言，•如何避免虚构的成功，•如何绕过隐蔽的陷阱，•如何发现深埋的金矿。版权所有，不得翻印21风险评估及应对方法•识别与评估风险严重性、发生概率、时间、动态•量化风险•寻找机遇•缓解风险的计划•应对风险五层次以不变应万变，忽视风险以实力换时间，降低风险培养洞察力，感知风险增加灵活性，适应风险寻找不对称性，消除风险版权所有，不得翻印22方向比方法重要方法与态度一样重要方向－做什么做正确的事；应该做什么，能够做什么，必须做什么。方法－怎么做企业：首先住宅房产一流，然后向边际房产发展。•部门：投资（趋势、时空、时点），•产品（顺应市场，引领消费，区位、价位、品位统一，产品—极品），•市场（客户系统—类别、需求、途经）•服务（满足需求，创造需求）•版权所有，不得翻印23效果比效率重要•怎么做（方法）—正确地做效果＝做对事+高效效率-效果-效益“第一次就把正确的事做正确”“以最少的次数把正确的事做正确”“第一次就把正确的人放在正确的位置”谁来做（用对人）能做的人（能力+人品）想做的人（主动，独立承包商的思维）信任、平台、能力、激情。版权所有，不得翻印24激励与绩效发展与能力•衡量标准局部绩效，系统绩效，单干、合作。•做了如何期望，激励，价值与价格一致，贡献与报酬一致；发展与能力：能者上，平者让，庸者下•做得如何考核（数据说话），奖惩（物质与岗位），申报奖项（例如：成本节约奖，创新奖，协作奖）。•制度管事，文化管人（价值认同，同甘共苦，共创辉煌），版权所有，不得翻印25做大的前提做强的基础•规范化•市场化•专业化•集成化•数字化（演示）•国际化人才、模式、认证、合作、开发•决策科学化•流程合理化•管理规范化•操作信息化•目标数据化•责权利一体化。版权所有，不得翻印26项目投资决策与风险管理•项目选择及洽谈•项目投资机会分析（案例：杨浦项目）•项目投资论证会（案例：沈阳项目-工程与投资的区别）•项目投资决策•项目可行性研究版权所有，不得翻印27项目动态评估及决策调整案例1：御景圆定位调整（房型、面积、标准、成本）版权所有，不得翻印28项目动态评估及决策调整案例2：玉佛城价格调整（黄金/陷阱）版权所有，不得翻印29决策与时空规划与时空•地块时空一维：地段二维：形状三维：空间四维：时间+空间=“时空”n维:生态文化历史选择时机整合资源策划与规划环境与规划市场与产品建筑与装修•建筑时空一维：方位二维：房型三维：内外空间（错层、复式、低窗••）四维：时间+空间=“时空”n维:风格文化生态智能版权所有，不得翻印30项目规划设计与风险管理•规划设计的目标1.在功能与形式统一的基础上,创造亮点和卖点;2.物有所值;3.比较价格价格类型:总价、单价、得房率。价格单位：价格/套、价格/建筑面积价格/使用面积4.规划设计应用定量化的手段来研究.版权所有，不得翻印31项目规划设计与风险管理•规划容积率性能价格比1.容积率是区分物业类别的关键指标0.2~0.4独立式别墅0.4~0.6双联式别墅0.8连排别墅1.2~1.5多层2.容积率与利润的关系非线性关系，多因素（地价是关键）3.规划布局与产品价值最好资源用于价值最高处。版权所有，不得翻印32项目规划设计与风险管理•道路的规划布局与价格性能比1．道路的覆盖率及有效覆盖率２．定量分析道路的经济指标3．道路的类型版权所有，不得翻印33项目规划设计与风险管理•空间设计与性能价格比１．户型设计的三维化大空间的层高，空间的容积系数，空间的使用系数．２．室外空间设计宜人的空间和环境，空间的变化与活力．•规划设计中的一体化解决方案规划决策：市场(客户)－规划－效益分析－建设管理－市场版权所有，不得翻印34项目规划设计与风险管理•御景圆项目（+演示）“时空”定位；弹性设计；动态调整；“园中楼”；需求层次。•瑞南项目（+）•提香别墅---朝向•白马花园---九宫阁•鹭岛别墅•苏州玲珑湾—组合户型版权所有，不得翻印35产品的“时空”定位•产品商品作品精品极品(附加值超额利润)区位、价位、品味•成功的最高境界综合效益高度统一经济效益社会效益环境效益品牌效益版权所有，不得翻印36•以人为本超越自我•精确制导错位竞争•纵深发展个性服务•科学管理创新制胜持续赢利能力版权所有，不得翻印37项目开发建设的运营管理管理—来源于目的和目标•目的—企业：利润，效益；员工：收入，发展。•目标—打造提升价格的品质，控制影响成本的各个环节（过程）和因素（动因）。版权所有，不得翻印38项目开发建设的运营管理计划•思维活动：认识过程—真理导向，“实在是什么”计划过程—目的导向，“价值性问题”，创造一个“实在”•计划能力：1、认知和辩识能力（特定事物、环境、状态）2、确定目标和运筹的能力：在价值合理性与工具合理性的“张力”中找到一条从“初始状态”到达“目的状态”的“合理路径”3、想象（概念能力）和预见的能力：4、意志、选择和决策能力•计划研究：计划要素的分别研究，要素相互作用的研究。版权所有，不得翻印39项目开发建设的运营管理“三控”“二管”“一协调”进度控制、成本控制、质量控制；合约管理、信息管理；综合协调计划(进度)管理•目标-过程（活动）-程序-监控-调整•进度与政策风险管理•进度与成本风险•进度与时机（快与慢）版权所有，不得翻印40项目开发建设成本的运营管理•利润增长的途径成本+利润=价格价格-成本=利润价格：市场供需区域环境产品品质企业品牌成本:设计标准价值工程充分竞争规避风险销控表：黄红白版权所有，不得翻印41成本目标管理•成本动态测估及动态规划•成本目标的细化和优化•成本目标的设置是动态•目标的管理是成本控制的基础版权所有，不得翻印42成本控制•成本控制的目的确保使用的资源发挥其最大功效•设计决策与成本含义•物有所值功能/美观与成本间的有效平衡。•满足顾客需求与投资效益和设计相结合•对成本进行平衡合理的分配•将总支出数量保持在开发商投资允许范围内版权所有，不得翻印43成本管理的目标•正确的测估成本•系统的分析成本•有效的控制成本•动态的调整成本•实现项目投资效益最大化版权所有，不得翻印44成本管理的模式与方法•成本与项目可行性•成本与合约架构•合约与国际模式•成本、合约、计划的集成