房地产投资分析-谭善勇主编

房地产投资分析谭善勇主编目录第4章房地产投资产品定位策划第3章房地产投资市场分析第2章房地产投资环境分析第1章房地产投资分析基础第5章房地产投资成本与税费估算第6章房地产投资收入估算第7章房地产投资财务指标与报表分析目录第12章房地产投资可行性研究报告第11章房地产置业投资分析第10章房地产投资方案比选附录常用Excel函数简介参考文献第8章房地产投资不确定性分析第9章房地产投资风险分析第1章房地产投资分析基础小结1.3现金流量与资金的时间价值1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期1.1房地产投资分析的内容与任务思考题练习题返回目录1.1房地产投资分析的内容与任务•1.1.1房地产投资的类型及优缺点•1．投资与房地产投资的含义•经济学家威廉·夏普在其《投资学》中，将投资概念表述为：投资就是为了获得可能的不确定的未来值所做出的确定的现值牺牲。我们一般认为，投资（Investment）是指某个经济主体（国家、企业、个人）将一定的资金（如现金及其他形式货币资金）或资源（如土地、设备、技术等）投入某项社会再生产过程，以便获取未来的收益或效益的经济活动或经济行为。•2．房地产投资的类型划分•（1）按投资方式划分，房地产投资可以分为直接投资和间接投资。•（2）按投资经济内容划分，房地产投资可分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、物业服务投资和中介服务投资。1.1房地产投资分析的内容与任务•（3）按投资经营方式划分，房地产投资可以分为出售型房地产投资、经营型房地产投资和混合型房地产投资。•3．房地产投资的优缺点•（1）房地产投资的优点•（2）房地产投资的缺点•1.1.2房地产投资分析的内容•1．房地产投资环境分析•2．房地产投资市场分析•3．房地产投资分析策划•4．房地产投资财务分析•5．房地产投资不确定性分析•6．房地产投资风险分析1.1房地产投资分析的内容与任务••7．房地产投资社会影响分析•8．房地产投资决策分析（方案比选分析）•1.1.3房地产投资分析的任务•1.为投资者指出投资方向•2.为投资者提供运作方式•3.为投资者估计投资收益•4.为投资者分析风险及提供避险策略返回本章目录1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期•1.2.1房地产开发投资项目周期•1．投资前期•2．投资实施期•3．营销期或经营期•1.2.2房地产投资项目建设工期与计算期•1．房地产投资项目建设工期•工期定额可以根据《全国统一建筑安装工程工期定额》以及地方的定额来估算。•这里以北京市定额为例来说明建设工期定额。《北京市建筑安装工程工期定额》中砖混结构住宅工程部分的工期定额见表1-1。1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期/m2/m2表1-1砖混结构住宅工程工期定额1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期•2．房地产投资项目计算期•1.2.3工程项目进度计划编制•1．项目进度计划编制方法•（1）表格法。传统的项目进度计划的编制都使用表格法来进行。每项工程的具体进度计划不尽相同，但是表格的大致形式相同如表1-2所示。项目编号单位工程或分项工程名称工程量开工日期完工日期工程延续天数备注单位数量年月日年月日表1-2工程项目总进度计划表1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期•（2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称横道图，它以一段横向粗线条表示一项工作，通过该线条在带有时间坐标的表格中的位置来表示各项工作的起始、结束时间和各工作的先后顺序。如图1-1所示。项目编号项目名称工程数量日期（年、月）2005年2006年单位数量24681012246810123…××××××××××××…图1-1工程项目进度计划图示例1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期•（3）网络图法。网络图法又称网络计划技术，通常需要熟练使用计算机才能较好地编制和调整网络图。下图1-2就是一个小型建设项目施工进度计划网络图的示意图。土方工程I土方工程II基础工程I基础工程II结构工程I装修工程I结构工程II装修工程II总工期T=14天2133322322864475土方工程I土方工程II基础工程I基础工程II结构工程I装修工程I结构工程II装修工程II总工期T=14天2133322322864475图1-2某小型建设项目施工进度计划网络图注：1．该工程分为两段施工，即I段和II段。2．施工过程包括四个工序：土方工程、基础工程、结构工程和装修工程。1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期•2．甘特图编制及其应用•图1-3是使用MicrosoftProject2007软件编制的某小区项目建设进度计划甘特图。图1-3某小区项目建设进度计划图1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期•在掌握基本情况后，大致把活动的先后顺序以及活动的时间多少用粗横线表示出来。图1-4就是一个利用MicrosoftExcel2007软件编制的简单粗略的甘特图。图1-4某项目建设进度计划图返回本章目录1.3现金流量与资金的时间价值•1.3.1现金流量与现金流量图•1．现金流量的内涵•（1）现金流量及其类型。•（2）现金流量与利润。•2．现金流量图及其绘制•（1）现金流量图的含义。现金流量图（CashFlowDiagram）是把投资项目（系统）的现金流量用时间坐标表示出来的一种示意图。时间可以以年、半年、季度或月等为单位。在现金流量图上，要表明现金流量的性质（流入或流出）、发生时间以及数量大小等。•（2）现金流量图的绘制方法。现金流量图的绘制有两种方法，一种是利用直尺等绘图工具手绘，另一种是利用MicrosoftExcel软件自动绘制。两种不同的绘制方法介绍如下：•1）手绘现金流量图。图1-5所示是手绘的某投资项目现金流量图。1.3现金流量与资金的时间价值图1-5手绘某投资项目现金流量图（单位：万元）2）利用MicrosoftExcel2007软件自动绘制现金流量图。以图1-5为例，首先，打开MicrosoftExcel2007，在工作区任一位置的不同格里按顺序输入上述数字和时间标度，点击“插入”菜单栏中的“图表”，再点击“柱形图”，选择“堆积柱形图”，即可自动生成该项目投资的现金流量图。再稍微加以修饰，就成为如图1-6所示的现金流量图。1.3现金流量与资金的时间价值图1-6利用MicrosoftExcel软件绘制的某投资项目现金流量图（一）（单位：万元）1.3现金流量与资金的时间价值•在绘制现金流量图的过程中，当点击“插入”菜单栏中的“图表”，再点击“折线图”中的“数据点折线图”时，也会生成图1-7所示的现金流量图。图1-7利用MicrosoftExcel软件绘制的某投资项目现金流量图（二）（单位：万元）1.3现金流量与资金的时间价值•（3）现金流量图绘制注意事项。•1.3.2资金的时间价值及其计算•1．资金时间价值的含义•2．资金时间价值的单利与复利计算法•3．名义利率与实际利率及其换算•1.3.3资金等值及其具体计算•1．资金等值相关概念•2．资金等值的计算•[例1-5]某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为总房款的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？1.3现金流量与资金的时间价值•解：已知抵押贷款额P=25万元70%=17.5万元•月贷款利率i=15%/12=1.25%，计息周期n=1012月=120月。•根据公式，可以求得月还款额为：•A=175000元[1.25%（1+1.25%）120]/[（1+1.25%）1201]=2823.4元•表1-3汇总了以上六类资金等值问题的基本计算公式。问题类型所求已知公式计算系数复利终值问题FPF=P（F/P,i,n）复利终值系数（F/P,i,n）年金终值问题FAF=A（F/A,i,n）年金终值系数（F/A,i,n）复利现值问题PFP=F（P/F,i,n）复利现值系数（P/F,i,n）年金现值问题PAP=A（P/A,i,n）年金现值系数（P/A,i,n）资金存储问题AFA=F（A/F,i,n）资金存储系数（A/F,i,n）资金回收问题APA=P（A/P,i,n）资金回收系数（A/P,i,n）表1-3资金等值基本计算公式返回本章目录小结••房地产投资是一种将资金或资产投入房地产开发、房地产经营、房地产中介服务、物业服务等特定项目，以获得最大限度收益的经济行为。根据不同的划分标准，可以把房地产投资分为不同的类型。与一般投资相比，房地产投资既有优点，也有缺点，房地产投资者应该对此有清醒的认识。•为了减少房地产投资风险，获得最大限度的投资收益，就要进行房地产投资分析。为此，还需要熟悉房地产投资的项目周期、计算期以及项目进度计划的编制，尤其是要掌握现金流量的基本概念、现金流量图的绘制以及资金时间价值的计算。在这个基础上，才能更好地进行后面知识的学习。返回本章目录思考题•1．房地产开发投资与房地产置业投资的区别是什么？•2．房地产投资有哪些优缺点？•3．房地产投资分析的内容主要有哪些？•4．房地产投资分析的任务是什么？•5．什么是房地产开发投资项目周期？它一般包括哪几个阶段？•6．什么是建设工期？如何进行估算？•7．什么是房地产投资项目计算期？如何选取？•8．如何编制项目进度计划的甘特图？•9．如何理解现金流量？房地产投资的现金流量有哪三种情况？•10．什么是现金流量图？如何绘制？•11．什么是资金的时间价值？如何计算？•12．什么是资金等值？资金等值计算通常主要涉及哪三项内容？返回本章目录练习题•1．已知某笔贷款的年利率为15%，按半年计息，问该笔贷款的实际利率是多少？•2．某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为5年，年利率为10%，按季度计息、到期后一次偿还本金，则开发商该笔贷款支付的利息总额是多少？若计算先期支付的利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？•3．某家庭以10000元/m2的价格，购买了一套100m2的住宅，向银行申请了20年的住房抵押贷款，该贷款的年利率为7%，贷款成数为七成。如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前还清了贷款本金8万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为多少？返回本章目录第2章房地产投资环境分析小结2.3房地产投资环境的评价2.2房地产投资环境要素分析2.1投资环境与房地产投资环境分析思考题练习题返回目录2.1投资环境与房地产投资环境分析•2.1.1投资环境与房地产投资环境基本概念•1．环境与投资环境的含义•按照尼古拉斯·斯特恩的解释，投资环境主要是指现在和未来影响和制约投资主体投资动机、投资决策以及投资风险和收益的政策、制度和行为环境等一切外部条件的总称。投资环境包括与一定投资活动有关的政治、经济、自然、社会、科技等方面的因素，投资收益的高低与经济主体对投资环境认识的正确程度有很大关系，在不同的投资环境中，从事投资活动所获得的收益差别很大。•2．房地产投资环境及其特征•2.1.2房地产投资环境的几种分类•1．从投资环境所包含因素的多少来分类•2．按照房地产投资环境因素作用范围的大小分类2.1投资环境与房地产投资环境分析•3．按房地产投资环境因素的不同性质划分•4．按照房地产投资环境因素不同的内容划分•2.1.3房地产投资环境分析的意义•房地产投资环境分析在房地产投资过程中具有重要的参考意义。房地产投资的第一步就是进行房地产投资环境分析，这一点随着中国市场经济的成熟和房地产市场本身的完善逐步显示出来。在国外成熟的市场经济体中，房地产投资环境分析的分析策略和分析方法已经非常成熟，在中国加入WTO以后房地产行业也已经呈现出了与国际接轨的态势。•投资环境对单个的投资者而言是无法改变也不可控制的。房地产投资者要想减少或规避风险，最大程度地达到自己的投资目标，他就必须充分认识和分析房地产投资环境，并及时采取措施积极地利用环境变化中提供的机会，同时也要积极采取对策，努力避开这种变化可能带来的威胁，只有这样，投资者才能制定正确的投资方案和投资决