AAA小结：写字楼发展战略及定位思路综述

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。定位报告的写作小结本报告是严格保密的。正向推导本报告是严格保密的。基于内容（目录）的报告模式1第一步：开篇明义——什么性质的项目？有些什么资源？什么样的市场机会？界定项目（宏观经济、规划、区域、资源）；提出问题（伪问题，作用是引出后面的内容。客户在哪儿？市场机会在哪儿？开发模式选择？确定核心竞争力？这些都是不经分析都会存在的宽泛问题）。但真正的问题分解我确实还做不了，没有技术支持。第二步：有哪些实现预期价值的可能性_开发模式小结？(如何小结）第三步：条件匹配，选择开发模式（不同模式的经济粗略测算——类似于郑州项目开发模式选择时的一个资源匹配，一个经济目标匹配）第四步：确定发展战略及定位第五步：经济测算工作关键词：项目界定；市场分析；案例借鉴；类型：通用完美型。优点：内容分析完善，在技术分析和经验缺乏深度的情况下，从多方面内容多角度对结论形成较强支持。弱点：工作量大。面面俱到容易浮于表面。报告案例：坊前项目。本报告是严格保密的。本报告的研究思维导图大盘成功开发模式研究客户分析发展战略项目界定容积率测定经济测算竞争分析项目定位启动区策略•项目解析•提出问题•客户构成•消费特征商业定位研究•社区商业•对外经营性商业住宅定位•核心竞争力•物业类型、功能配比项目界定本报告是严格保密的。简化版（重案例经验，轻市场分析）第一步：项目界定第二步：案例借鉴及开发模式选择第三步：提出战略第四步：定位及经济测算工作关键词：项目界定；案例借鉴。类型：适用于没有多少市调基础，通过经验拍出结论。优点是跳出当地市场局限扩展思路，利于创新。不利之处在于容易脱离市场实际加大风险。案例：陈明峰组。本报告是严格保密的。思维导图项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究经济测算项目定位物业发展建议本报告是严格保密的。项目机会分析项目发展战略项目定位需求分析供应分析竞争分析案例分析基于内容（目录）的报告模式2本报告是严格保密的。逆向推导本报告是严格保密的。基于内容（目录）的报告模式3——通过KFS目标和市场机会的匹配来提出假设第一步：开篇明义——什么性质的项目？有些什么资源？界定项目（宏观经济、规划、区域、资源）；第二步：基于客户目标的市场机会扫描——××目标在目前的市场意味着什么？第三步：提出项目的假设方向第四步：验证假设，（客户、案例、竞争）确定发展战略及定位第五步：经济测算工作关键词：项目界定；市场分析；案例借鉴；类型：通用完美型。优点：内容分析完善，在技术分析和经验缺乏深度的情况下，从多方面内容多角度对结论形成较强支持。弱点：工作量大。面面俱到容易浮于表面。报告案例：郑州鑫苑项目。本报告是严格保密的。技术路线图市场机会扫描地块价值分析提出假设案例借鉴市场竞争分析发展战略项目定位物业发展建议本报告是严格保密的。技术路线图案例借鉴提出假设制定竞争战略项目定位需求分析竞争分析经济技术指标分析经济测算物业发展建议项目界定本报告是严格保密的。基于内容（目录）的报告模式4——通过项目界定和案例模式匹配来提出假设第一步：开篇明义——什么性质的项目？有些什么资源？界定项目（宏观经济、规划、区域、资源）；第二步：案例借鉴与模式选择第三步：提出项目的假设方向第四步：验证假设，（客户、案例、竞争）确定发展战略及定位第五步：经济测算与第二种不同之处，就在于通过案例借鉴来提出假设。然后通过本地市场的客户、竞争和案例分析来验证。我们世联的案例经验只提供了几种可能成功的开发视野，做一个匹配的论证水平是远远不够的。报告案例：尚未用。本报告是严格保密的。技术路线图项目界定全国案例借鉴提出假设需求验证供给验证开发模式匹配发展战略项目定位本地成功案例验证本报告是严格保密的。报告写作过程的技术小结本报告是严格保密的。两种思维方式一个正向推导，一个逆向求证。第一种方法的问题是难以准确推导出唯一最优的结论；（最多是提供一种符合市场规律的满意解）。第二种方法的问题就是验证假设时的证实偏差，以及客户会置疑开发模式选择剔除劣战略的合理性，而第一种方法中的案例分析和模式借鉴可以规避客户的这个疑虑。本报告是严格保密的。报告要素：结构、主线清晰、客观事实、内容分配合理——简明扼要，解决关键问题即使大的框架OK，更关键的在于每个环节的小结构和整体的组织串联。本报告是严格保密的。养成习惯——假设导向下，选用结构和客观数据（事实）说话，而非用大量主观经验和个人观点制造谬误和垃圾。顾问之道：简洁、精确、客观。而非一锅粥倒浆糊。大段文字描述只属于新闻这里经过过虑和处理的信息(N手)，这会导致信息失真，因为不同人对同样信息的判断标准和方法是不一致的。顾问需要个人的丰富经验，但也需要客观的数据和标准化的工具（才能够统一合作，否则内部人打架）。比如论证上面所说的，团队合作是最重要的。“列出数据”：同年球队的战绩、投入、收入、团结度？……之间的关系典型球队的战绩起伏与团结度的关系。引用本报告是严格保密的。做鑫苑及日照项目时的深刻体验——主观对市场理解非常深刻，但评审却难以令人信服通不过。因为他假设听众和他一样了解项目背景而没能有效传播关键信息。所以结果往往报告评审时难如人意，而到KFS处却相对顺利。警惕：太多的访谈容易陷入的误区：同质化竞争；片面信息和经验，加大决策失误风险；低水平服务，没有增量价值，仅仅是“辛苦活”；（鑫苑－开发商的日渐成熟，使得我们的服务成长速度跟不上需要）我们在用间接的主观经验在做事情，而非客观事实。这样粗浅的信息是无法技术处理获得增量的，知道就知道了，不知道就不知道。或者说即使处理了也是在间接知识基础上我们通过主观经验再处理一次。这样脱离客观事实的加工水平和产品质量可想而知。繁荣市场下应机而生的代理公司，面临着市场成熟背景下越来越高的技术服务和资源需求；解决办法是在（20％）关键论点处引用数据支撑，而其它的引用一些间接结论和主观判断也无不可。因为确实没有这么多时间、精力去找数据并分析本报告是严格保密的。做商业，就是要：更简洁、更简短、更精确地实现目标。无论用何种方法做学问，要点理想，思考力是基础，看重方法和研究过程。更可能严密、系统、完美。而做商业，很现实，行动力是基础，目标简单直接就是利益。看重结果。尽量节省一切可创益的资源，包括时间精力。同样的话尽量用少的语言表达清楚——言简意赅少说废话——多训练工作时怎样简洁表达，本报告是严格保密的。再精简——如何节省时间、节省精力，完成目标效果OK不要成为“炖粥”苦力;本报告是严格保密的。TIPS——报告需提纲挈领地梳理分析，有助于启发思考拟清思路，防止一锅粥乱炖用Word拟出项目的目标、约束条件及所界定的项目类型；报告关键点（类似麦肯锡武汉）确定解题纲要；市调供需数据及宏观报告；案例集；需解决的关键问题；参考的解决方案。在确定最后的解题内容和结论后确定项目的汇报纲要（分部分分标题做成Word），最后制作成PPT拟清思路1本报告是严格保密的。研究意义通过对深圳市内二十多家典型楼盘的调研、访谈和数据分析，使用本文提出的资源-品牌分析框架，对市内主流市场的区域竞争格局和楼盘竞争状态进行分析。以期通过供给分析对特区内住宅整体发展形势基本了解。拟清思路2本报告是严格保密的。研究概述1。研究对象福田区：深圳国际商会、星河国际、趣园、雅颂居、港丽豪庭；金域蓝湾、玫瑰湾、绿景海景花园、翠堤湾、熙园、水榭花都、缇香名苑、金地香密山、中旅国际公馆。南山区：波托菲勒、锦绣花园、深圳湾畔、假日湾、阳光带海槟城、兰溪谷、南海玫瑰花苑、蔚蓝海岸、中海阳光棕榈园、招商海月。2。研究目的分析区域市场竞争格局验证研究工具本报告是严格保密的。研究概述3。研究工具区域楼盘竞争格局分析矩阵分析者领导者跟随者挑战者外部资源内部资源品牌项目品牌公司本报告是严格保密的。研究概述4。研究思路提出问题收集数据工具分析数据验证解释现象结论本报告是严格保密的。项目目标本报告是严格保密的。武汉立志在王家墩原军用机场处建设一流的CBD基本条件原军用机场靠近市中心核心区面积2.7平方公里，周边区域面积4.7平方公里，目前用途多样*宏伟目标武汉活力和经济发展的标志武汉的中心和华中地区的商业中心与住宅区相结合，配备一系列功能，提供华中地区最好的生活环境根据城市总体规划认真步署，用大约15年的时间建设完成*核心区和周边区之外还有4.0平方公里，目前用途多样，整个地区总面积为11.36平方公里本报告是严格保密的。此项目的重点市为在武汉建设成功的中央商务区制定战略和商业计划武汉中央商务区制胜战略与商业计划了解关键成功因素建设新的中央商务区所需条件从国内外案例中学到的关键经验评估武汉的竞争力对投资者的吸引力人均GDP增长潜力促进增长的因素与其他“对手”城市相比处于何种地位寻找目标商业租户目标商用租户的行业重点和概况目标群体的思想组合对潜在客户进行优先排序目标群体选址的关键决策因素评估投资效益所需投资的规模和类型投资者的出资份额分配投资者可能获得的回报，及与其他投资机会的对比评估协调各方利益，争取支持有关单位和政府部门有关各方的利益及协调的方法所需政策与支持寻找和吸引可能的开发商潜在的开发商及其优先顺序目标开发商的关键决策因素及其经济方程式武汉中央商务区的价值定位及其引起目标群体兴趣的方法本报告是严格保密的。项目分为两个模块项目范围为武汉中央商务区设计战略性商业计划吸引投资，开始详细规划建设运营模块1根据关键成功因素和竞争对手情况，评估战略定位模块2进一步调整确认价值定位和整体商业计划至今工作5/87/168/7了解当地情况和竞争形势从国际、国内最佳方法中获取关键成功因素分析相关权益方形成初步假设对武汉CBD的机遇和挑战作诊断性评估对价值定位，发展思路和目标入驻企业的初步看法确定价值定位确定功能组合确定基础设施项目确定政策支持计算关键性财务模型制定战略商务计划武汉CBD的价值定位战略性商业计划，包括所需举措、潜在的关键合作伙伴、以及财务模型工作最终成果本报告是严格保密的。一、东宛写字楼定位本报告是严格保密的。小结问题：结构化问题：定位直接用案例拍结论。没有需求和竞争分析。结论很玄乎人（花哨空洞），但没有事实分析支撑经不住推敲。事实依据与分析：需要加强的是每个分论点下的支撑。学习借鉴（汇报稿技巧）：结论先行；思路框架——汇报时让人听得明白跟得上。本报告是严格保密的。思维导图项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究经济测算项目定位物业发展建议本报告是严格保密的。项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究经济测算项目定位物业发展建议本报告是严格保密的。宏观经济研究产业结构宏观经济东莞没有形成城市中心产业升级带动写字楼需求市场研究商业市场研究未来竞争研究消费者研究写字楼市场研究东莞没有形成商务圈投资客占50%以上CBD区为写字楼发展热点区域大型商家伺机进入东莞项目市场支撑本报告是严格保密的。项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究经济测算项目定位物业发展建议本报告是严格保密的。问题界定1.项目如何面对未来两年市场供应量为130万㎡的问题？2.项目将通过什么形象面向市场？3.项目如何实现税后利润30%的问题？4.项目的功能如何配比？问题本报告是严格保密的。项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究经济测算项目定位物业发展建议项目解析规划研究宏观经济研究市场研究问题界定CBD写字楼发展阶段及需求特征研究井喷市场的竞争模式研究项目方向初步判断：成熟产品本报告是严格保密的。