仲裁庭审笔录

仲裁庭审笔录时间：年月日地点：南海市仲裁委员会案由：李某诉某华侨物业总公司商品房购销合同纠纷一案仲裁员：XXXXXXXX书记员：XXX申请人：XXX代理人：XXXXXX被申请人：XXX代理人：XXX宣布仲裁庭纪律，核对当事人身份。仲裁员：本仲裁庭就常锦诉广东华侨物业总公司商品房购销合同纠纷一案现在不公开审理是否申请回避？申请人：不申请。被申请人：不申请。仲裁员：现在开始仲裁庭调查。先由申请人宣读申请书。申请人：宣读申请书。仲裁员：被申请人宣读答辩状或口头答辩。被申请人：宣读答辩状仲裁员：申请人出示证据，被申请人质证申请人：证据一、李某与某华侨物业总公司于2000年6月25日签订的两份《认购书》证明：申请人与被申请人之间商品房购销合同关系和双方的权利义务关系被申请人：真实性无异议申请人：证据二、李某与某华侨物业总公司于2000年7月12日签订的合同编号234703、234723的《商品房购销合同》证明：申请人与被申请人之间商品房购销合同关系和双方的权利义务关系，同时证明申请人购买二间连在一起的商铺的目的是合并使用被申请人：对证据的真实性无异议，但认为不能证明申请人购买二铺合并使用。申请人：证据三、2000年7月12日、8月4日的编号为0072981、0072980、0020268、0020267的《企事业单位预收款凭证》4张证明：申请人李某已付首期、第二期购房款共83616元被申请人：真实性无异议，但认为并非全部购房款申请人：证据四、2000年6月25日和8月4日的编号为0010626、0006523的《收据》二份证明：李某为购房已交公证费用、抵押登记费、贷款等费用400元，以及交给被申请人指定的广州市某房产地产代理有限公司的两铺综合服务费2000元被申请人：真实性无异议，但认为与被申请人无关申请人：证据五、中国太平洋保险公司市分公司于2000年9月30日出具的保单编号为A114700140010366、A11470010362的《个人住房保险保险单（副本）》二份证明：申请人因购买铺位而支出的保险费人民币共1298.17元被申请人：真实性无异议，但认为与被申请人无关。申请人：证据六、《价目表》二套各4份。证明：被申请人兴华大厦二层铺位现在售价高达18000元/平方米，申请人因此蒙受铺位涨价差价损失人民币222104元。被申请人：真实性有异议，由于申请人无其他证据证实其来源的合法性，价目表本身并无被申请人签章确认。申请人：证据七、李某与2001年5月27日，与南海市某电脑有限公司签订的《合作经营协议书》一份。证明：申请人与第三人南海市某电脑公司签订合同，以被申请人与申请人买卖的标的物C98、C99铺作为共同经营电脑生意的场所，如申请人违约需支付违约金6万元。被申请人：真实性有异议。申请人：证据八、广东省南海市人民法院做出的并已发生法律效力的《民事判决书》一份。证明：因被申请人违约，导致申请人对第三人违约而被第三人起诉，申请人被法院判决承担违约金6万元及诉讼费2310元。被申请人：真实性无异议，但认为申请人在诉讼中放弃抗辩权利，对其内容有质疑。申请人：证据九、认购须知、付款方式、介绍等宣传资料三张。证明：损失计算一句以及购买时价格与现在可交付情况下的价格。被申请人：真实性有异议。申请人：证据十、李某与中国农业银行市分行营业部于2002年8月3日签订的第02085429和第02085436的《个人住房带抵押贷款合同》二份。证明：申请人购房款中部分从市农行营业部贷款取得，且经过公证处公证。被申请人：真实性无异议，单人位不能证明其已支付购房款。申请人：举证完毕。仲裁员：被申请人举证。被申请人：证据一、《通知》一份。证明：被申请人已通知申请人交收C99铺位，但申请人不接收申请人：真实性提出异议被申请人：证据二、《证明》一份证明：被申请人所有的兴化大厦二层与争议铺位相邻铺位的目前价格为8285.89元/平方米，价格未升反降，申请人要求差价损失无理申请人：真实性提出异议仲裁员：申请人，你的申诉请求是否变更？是否还有新的证据提供？申请人：不变更申诉请求。有新的证据。请传唤证人南海市国美电法务总监孟豪枢仲裁员：证人姓名？证人：孟豪枢仲裁员：出生年月？证人：1982年10月12日仲裁员：住址？证人：广东省南海市...仲裁员：身份证号？证人：37021219910927XXXX仲裁员：你与南海市国美电脑公司有何关系？证人：我是南海市国美电脑公司法务部总监。仲裁员：你与本案申请人常锦签订过她所称的《合作经营协议书》吗？你看是这份协议书吗？（书记员拿过协议书给证人过目）证人：正是她与我公司签订的协议书。仲裁员：签约时间与内容对吗？证人：时间与内容符合事实。仲裁员：当时你们双方是怎样合意的？是两间商铺合并使用还是单间分开使用？证人：两间合并使用。因为我公司业务比较多，需要大一些的营业场所，一间不够用。仲裁员：后来发生了什么事情？证人：到了交付两间商铺的日期，常锦没有履行我们之间的约定，我们交了钱，而她却并没有把商铺交付给我公司。仲裁员：她当时怎么说？证人：她说两间商铺中C98商铺被改成了消防通道，已经不存在了。仲裁员：当时常锦有打算把C99商铺交付给你公司吗？证人：有过，她跟我们公司沟通过这个问题。可若只有一间商铺的话，地方实在太小，我们根本无法营业。而且我们当初的协议签的是两间，所以我们不可能只接收一间。仲裁员：你们双方签约时，常锦有没有预见到不能按时交付或延迟交付的风险？证人：好像她当时没有预见到这种情况。我们当初签约时比较顺利。仲裁员:证人可以退庭了。仲裁员：被申请人是否变更请求？是否有新的证据？被申请人：不变更请求。有新的证据。请传讯证人尚延。仲裁员：证人姓名？证人：尚延仲裁员：出生年月？证人：1991年04月17日仲裁员：住址？证人：广东省南海市XX路88号仲裁员：身份证号？证人：371102199104171634仲裁员：工作单位？证人：华侨物业总公司仲裁员：职务？证人：销售部经理仲裁员：请介绍一下华兴大厦C98C99两间商铺的位置？证人：这两间商铺位于市民生路华兴大厦二层。仲裁员：这两间铺位的销售情况？证人：我记得是在2000年7月中上旬，，我与买家常锦签订了两份《房屋购销合同》，销售编号为C98C99的两间商铺，当时商场铺位已经初步建成，带着买家看了这两个商铺，买家也很满意，我们看过商品之后就签了合同。仲裁员：后来是何时确立C98号商铺不能使用的？证人：我们的建筑设计是符合标准的，但是市里消防安全相关部门来检查的时候认为C98处比较适合变为通道，这样可以提高整层的消防安全系数，要求我们整改，我们也不想改啊，已经预售的商铺就只能改为通道了。仲裁员：在你们将C98号商铺改为通道后是否通知过申请人？证人：通知了，情况是这样，我们为了减轻申请人的损失，第一时间告知对方，对方并无明确表态，之后C99号铺位施工完毕，我们当时给申请人寄送了一份《交收通知》，申请人却不接收，我这还有EMS的运单可以证明。仲裁员：申请人签合同时是否要求两间商铺一起交收？证人：没有，当时是分别签了两份合同，对方只是在聊天中提了一句说以后想把两间铺子改为一间卖电脑什么的，作为房屋的销售者，我们只是负责房屋销售的义务，并不关心买家的使用用途，所以没问那么多。仲裁员：C98会改为通道你们预先知情么？证人：当然不知道啊，如果预先知道的话也肯定不会把房子卖给对方了，可是经消防部门检查后要求整改，我们也是被逼无奈。仲裁员：证人请退庭。仲裁员：证据认定情况如下：2000年6月25日，申请人与被申请人签订的两份《认购书》。之后，申请人与被申请人与2000年7月12日签订两份《商品房购销合同》，约定申请人购买被申请人所有的位于市民生路兴华大厦二层编号为C98、C99两间商铺，销售面积皆为11.27平方米，单价分别为8900元/平方米和8600元/平方米。签约后申请人与2000年7月12日交给被申请人C98号铺位首期楼款（含定金）18676元和C99号铺位首期楼款18187元，于2000年8月4日交给申请人C99号商铺二期楼款22047元和C98号商铺二期楼款24706元。申请人并于2000年8月3日与中国农业银行市分行营业部签订《个人住房抵押贷款合同》二份，为C98、C99两铺按揭楼贷款各5万元，共10万元。申请人并于中国太平洋保险公司市公司签订《个人住房保险保险单》，并支付保险费1298.17元。申请人为购买C98、C99两铺共支付公证、抵押贷款、综合配套等费用2400元，上述两项合计3698.17元。申请人于2002年5月27日与南海市某电脑公司签订《合作经营协议书》，约定申请人提供C98、C99铺与某电脑公司合作经营。因申请人违约被该公司于2002年2月4日诉至南海市人民法院，案经南海市人民法院审理。申请人被判令向该电脑公司支付违约金6万元及承担诉讼费2310元。被申请人在签约后至今未交付商铺给申请人，其中C98号铺已被被申请人改为通道。仲裁员：仲裁庭调查结束，总结争议焦点：１、合同签订后，约定购买的房屋因消防部门通知改作消防通道，卖方主张使用不可抗力的规定是否成立2、业主向发展商购买两间相连的铺面并分别签订合同，发展商不能交付其中一间铺面时，业主能否解除两份合同3、发展商是否应因不能按期交付商铺向业主赔偿相应损失4、发展商是否应向业主补偿房屋于解除合同时的市场价格与购房合同约定价格之间的进入仲裁庭辩论，先由申请人陈述。申请人:C98商铺改为消防通道违背了申请人当初订立合同时两间商铺合并使用的初衷，应该依法解除C98、C99两份合同。因为被申请人的无故延误房屋交付，造成申请人巨大的损失应由被申请人全额赔偿，并且对于商铺差价损失也应由被申请人进行补偿。被申请人：双方订立的合同中并没有明确写明两间商铺合并使用的条款，因此并不能成为违约事由。两份商铺的合同时分别订立的，因此，是两个独立的民事行为，应该分别对待。C98商铺是因为消防改造需要改为通道，是被申请人事先不能遇见的，因此，应为不可抗力，不应承担赔偿。申请人提出的商铺差价损失无凭无据，被申请人无需进行赔偿。仲裁员：申请人还有无新的补充意见？申请人：没有了。仲裁员：被申请人针对刚才申请人意见提出新的答辩？被申请人：没有了。仲裁员：请双方最后陈述。申请人：申请人与被申请人签订的《认购书》属双方的买卖预约，且申请人与被申请人订立的两份《商品房购销合同》系双方的真是意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，因而属于合法有效的合同，双方应按合同的约定履行有关合同义务。本案申请人依约支付了购房款，并不存在违约事由。被申请人因非不可抗力因素而未能按合同的约定在2001年8月31日前向申请人交付C98、C99商铺，并导致申请人承担了巨大的损失，应承担违约责任并赔偿申请人的相应损失，解除合同。被申请人：申请人与被申请人于2001年7月12日分别签订的二份《商品房购销合同》，C98、C99号商铺买卖分别由两份合同各自约定，该两个独立的民事法律行为应分别处理。申请人以被申请人不履行不能要求被申请人承担违约责任，只能针对C98号商铺，不应牵涉C98号商铺。导致申请人不能交付的C98号商铺，实际上是由于涉及消防规范而引起的，并非被申请人故意行为，被申请人可以免除相应的违约责任。申请人要求被申请人向其赔偿损失的要求无理无据，应当驳回。书记员：全体起立，请仲裁员退庭。书记员：全体起立，请仲裁员入庭。仲裁员：仲裁庭依法判决如下：1、裁决申请人李某与被申请人某华侨物业总公司签订的编号分别为234703、234723号的《商品房购销合同》于本裁决作出之日予以解除；2、裁决被申请人某华侨物业总公司在本裁决作出之日起十日内向申请人李某退还已收取的购房款183616元；3、裁决被申请人某华侨物业总公司在本裁决作出之日起十日内想申请人李某赔偿因本案购房所发生的公证、保险、贷款、综合配套服务费等损失共计3698.17元；4、裁决被申请人某华侨物业总公司于履行本裁决书第二、三项裁决时向申请人李某支付对第三人所承担的损失费用共计人民币44310元；5、驳回申请人其他仲