青岛CBD写字楼个案

目录一、市北区写字楼项目监控•卓越世纪中心•西王大厦•诺德广场•青房财富地带•7080中心广场二、市南区写字楼项目监控•青岛中心•华润大厦•远雄国际广场三、崂山区写字楼项目监控•大荣中心•名汇国际二期目录一、市北区写字楼项目监控•卓越世纪中心•西王大厦•诺德广场•青房财富地带•7080中心广场2卓越世纪中心3#项目基础信息项目名称卓越世纪中心3#开发商卓越集团有限公司项目地址市北区龙城路31号占地面积39,000㎡(项目总占地)总建筑面积64212㎡商业建筑面积80000㎡项目楼层3#39F（16F、27F为避难层）得房率68%车位数全部1980个车位(220：1)大堂2000㎡、挑高14米销售信息开盘日期2013年11月30日开盘价格均价16500元/㎡目前成交均价16395元/㎡销售率（网签）21%物业信息交房标准毛坯，公共区域精装交房时间2016年12月31日物业公司深圳卓越物业管理有限公司物业费9.9元/月/㎡2#1#3#4#3目标客群中小型企业；散客、投资客；现在已知有三单大客户，分别为2家贸易公司和1家科技公司；3#标准层平面图：卓越世纪中心3#楼层分区低区：5-15F,17-26F中区，高区28-39F标准层面积1974.28㎡户型面积划分为26户：51.56㎡、63.69㎡、68.91㎡、73.28㎡、81.93㎡、85.63㎡、88.66㎡、90.57㎡、91.88㎡、104㎡、104.53㎡层高3.8米是否精装？精装标准否电梯配置、电梯品牌12部高速电梯，品牌未定空调品牌未定4卓越世纪中心3#项目优势：体量较大、高度较高的商务综合体项目；开发商实力雄厚，具有一定的品牌效力，同时具有丰富的写字楼开发经验；“金钥匙”物业提高企业核心竞争力；14米挑高大堂增加业主的尊贵感；户型多元化，60-1900㎡可自由分割组合；频次较高的主题活动，增加项目调性，扩大项目知名度；3年返租，年返8%销售策略进一步吸引市场投资客，进一步促进销售；2013年开盘，交房时间几乎与本项目一致，相对而言销售期更长，积蓄的客户量较为充足，客户认知度较高，对于本项目蓄客产生不利；期房+毛坯，相对而言价格低。毛坯房，后期需要装修，造成工作中施工噪音的影响，同时造成二次装修的环境污染；南向户型价格较高，南北向差价也比较高，差价高达3000-4000元；整层户数较多，人流量比较多，将打破安静的办公环境；建筑密度较大，影响办公的舒适度。3#建成后离万达紧隔龙城路，项目周边都是待建和新建楼盘，将影响其采光；车位配比较少，不能满足停车需求。卓越世纪中心3#项目劣势：5西王大厦项目基础信息项目名称西王大厦开发商青岛欧亚置业有限公司项目地址青岛市市北区敦化路138号占地面积6976㎡总建筑面积81275.88㎡商业建筑面积1-4F，14000㎡左右项目楼层42F（15，,27为避难层）得房率70%车位数370个（210:1）大堂1210㎡、大堂挑高16米销售信息开盘日期2012年年初开盘价格20000元起，均价23000，含2000元精装目前成交均价20443元/㎡销售率（网签）17.20%物业信息交房标准精装修、2000元/㎡交房时间2013年6月物业公司青岛华仁物业管理有限公司物业费7元/㎡/月（不包含空调费）6目标客群大中型企业，无行业规划目前入驻企业中国铝业（山东）外贸公司16整层、17整层皇家美孚公司总部20整层青岛水利局设计院19层整层青岛鹰谷集团公司5层整层标准层平面图：高区低区西王大厦楼层分区低区：5-20F,高区21-42F标准层面积1532㎡户型面积三种户型：178㎡、228㎡、360㎡层高3.3米，净高2.6米是否精装？精装标准吊顶、白墙、网格地板模块地毯（灯具飞利浦、电路控板西门子）电梯配置、电梯品牌8部高速三菱电梯（6部客梯，2部货梯，但货梯也进行了精装，可作为8部客梯使用）空调VRV、海信日立合资7西王大厦项目优势：位于中央商务区核心地带，紧邻中央广场；标准层面积约1500㎡，每层6户8梯，垂直交通便利；20层以上每三层就会配有挑空中庭，体现高品质；现房销售，投资自用无需等待；大堂（占地1200㎡，16米挑高）及样板间已装修完毕，可供客户参观，展现项目高端品质；商业目前大部分被银行买下，完善其商业配套功能；现房，相对而言价格高；车位较少，仅500个，停车紧张；层高较低，仅3.3米；走廊仅1.5米，较窄；户型内承重柱较多，浪费空间；卓越建成后将影响其采光。西王大厦项目劣势：8公共走廊水吧交房标准电梯厅西王大厦9诺德广场项目基础信息项目名称诺德广场（1#）开发商青岛京西置业有限公司项目地址青岛市市北区敦化路328号占地面积18827.5㎡建筑面积25712.9㎡商业建筑面积47614㎡（B1-4F）项目楼层27F（无避难层）得房率76%车位总数905个（配比：150:1）大堂面积及高度205㎡、13米销售信息开盘日期2011年9月开盘价格均价19000元/㎡目前成交均价14774元/㎡销售率（网签）72%物业信息交房标准精装修，1500元/㎡交房时间2013年3月物业公司中铁物业物业费6.8元/月/㎡2#1#10诺德广场项目基础信息项目名称诺德广场（2#）开发商青岛京西置业有限公司项目地址青岛市市北区敦化路328号占地面积18,827.5㎡建筑面积45677.31㎡商业建筑面积47614㎡（B1-4F）项目楼层36F(21层为避难层）得房率77%车位数905个（配比：150:1）大堂面积及高度250㎡、16米销售信息开盘日期2011年9月开盘价格均价17000元/㎡目前成交均价14774元/㎡销售率（网签）26.41%物业信息交房标准精装修，2000元/㎡交房时间2013年3月物业公司中铁物业物业费3.8元/月/㎡2#1#11目标客群1#标准层平面图中等规模以上企业企业总部国内知名企业区域总部绿地集团青岛公司、青岛公积金管理中心、中国建设银行楼层分区不区分标准层面积1162.3㎡户型面积155.02㎡、426.13㎡层高3.4米，净高2.7米是否精装？精装标准精装修：地砖、吊顶、白墙电梯配置、电梯品牌6部客梯、日立空调日立122#标准层平面图目标客群中小规模及成长型小企业中小投资客户楼层分区19层以下低区；20层以上高区标准层面积1490.06㎡户型面积40.65㎡、49.63㎡、50.69㎡、53.24㎡、53.27㎡、55.2㎡、60.8、㎡、63.24㎡、116.25㎡层高3.2米，净高2.6米是否精装？精装标准精装修：地砖、吊顶、白墙电梯配置、电梯品牌8部客梯（高低区各4部）、日立空调日立13诺德广场项目优势：诺德广场项目劣势：现房发售，客户无需等待，客户可以最真实的感受所购房源优劣势；40-1200平，户型区间多元化，客户选择性较大；外立面采用玻璃幕墙与干挂石材相结合，有一定品质感；5万方的的底商为整个项目做辅助，利群百货已入住增加项目调性。A栋6梯4户电梯配比较高；公摊仅23%，客户的使用面积可以达到最大化；A栋10.5米挑空、B栋15米挑空，大堂空间设计感强；企业品牌力。A栋10.5米挑空大堂205㎡、B栋15米挑空大堂305㎡，大堂面积较小；外立面虽也是玻璃幕墙但有过多石材结合，不够高端大气，而且有一定程度上对采光也有影响；精装标准较低，采用地板砖不够现代化；B栋8梯26户电梯服务面积较大，上下班高峰时间等电梯现象严重；B栋由于最初设计为商住两用的公寓，所以户型设计上没有写字楼专业。3.2-3.4米得层高，净层高只有2.5-2.6米，使用起来比较压抑。离热电厂较近，有一定污染。864套房源但仅配有906个车位，车位配比太少，后期业主停车较为困难。14青房财富地带项目基础信息项目名称青房财富地带开发商青岛创融置业有限公司项目地址青岛市市北区连云港路17号占地面积12049㎡总建筑面积120,000㎡商业建筑面积30,000㎡（4F）车位数1000个1:90㎡1号楼项目楼层34F(19F为避难层)得房率68%销售信息开盘日期2014.3开盘价格16800目前成交均价19000销售率（网签）%物业信息交房标准精装，2000元/㎡交房时间2015年6月30日物业公司华仁物业物业费7元（含电梯费）/㎡/月项目效果图项目区位图2#1#3#15青房财富地带项目基础信息2号楼（3号楼与2号楼指标一样、未售）项目楼层26F得房率73%销售信息开盘日期2013.11开盘价格17000目前成交均价18000销售率（网签）25%物业信息交房标准精装，2000元/㎡吊顶、白墙、网格地板加地毯交房时间2015年6月30日物业公司华仁物业物业费7元（含电梯费）/㎡/月项目效果图项目区位图2#1#3#16目标客群项目优势推广全面出街；青房本地的资源优势；10年托管，年收益10%（投资型写字楼）；电商95折等优惠；1#楼以成长型企业类客户为主；1#标准层平面图：1#楼平面图青房财富地带楼层分区19层以下低区；20层以上高区标准层面积1122㎡户型面积一层6户：105㎡3套，120㎡1套，337㎡2套层高3.2米，净高2.8米是否精装？精装标准吊顶、白墙、网格地板加地毯电梯配置、电梯品牌6部客梯、三菱空调VRV海信日立172、3#楼平面图5-14F2、3#楼平面图15-26F目标客群项目优势推广全面出街青房本地的资源优势10年托管，年收益10%（投资型写字楼）电商95折等优惠2#、3#楼以投资客为主楼层分区无分区标准层面积1122㎡户型面积6户（5-14F）：54㎡2套，136㎡1套，69㎡2套、166㎡1套4户（15-26F）：124㎡2套，136㎡1套，166㎡1套层高3.2米，净高2.8米是否精装？精装标准吊顶、白墙、网格地板加地毯电梯配置、电梯品牌3部客梯、三菱空调VRV、海信日立18青房·财富地带项目优势：青房·财富地带项目劣势：期房出售，价格有一定优势，同时交房时间为2015年下半年，与地铁通车时间相近，从客户方面考虑，空置时间将较短；钻石切面的玻璃幕墙设计，现代商务感较强；目前推行的十年返租政策，除满足投资客需求；目前在售的2#被1#遮挡，视线受到影响；开发商为外行企业，专业化不够；位于中央商务区下坡，客户心理认为风水不好，有一定抗性；目前售楼处较偏僻，易造成客户流失；191#2#3#7080中心广场项目基础信息项目名称7080中心广场开发商青岛嘉合置业有限公司项目地址青岛市市北区连云港路20号占地面积13593.30㎡总建筑面积109538.75㎡商业建筑面积9000㎡项目楼层1、3#为写字楼，2#为公寓（无避难层）得房率80%车位数520个（210：1）销售信息开盘日期2011年11月12日开盘价格均价15000元/㎡目前成交均价13664元/㎡销售率（网签）1#61.30%、3#18.75%物业信息交房标准精装修，2000元/㎡交房时间2013年12月交房物业公司万家物业物业费4.8元(含1元电梯费)201#、3#标准层平面图（1#、3#内部构造相同）：目标客群由于总价低，投资门槛低，以吸引投资客户为主、少量自用企业客户楼层分区无分区标准层面积841.51㎡户型面积26.21㎡、34.04㎡、34.7㎡、78.19㎡、117.24㎡、158.28㎡（每个户型配有至少一个卫生间）层高2.95米，净高2.75米是否精装？精装标准精装：吊顶、白墙、地毯电梯配置、电梯品牌4部客梯、上海三菱217080中心广场项目优势：7080中心广场项目劣势：现房出售；户型较小，单价低，投资门槛低；商业配套未进行合理规划，难以提升项目品质；靠近热电厂，使其通风性严重受阻；自身定位导致大型公司总部入驻的可能性较低；过多的公寓设计不能保证其以后打到预期的办公氛围；电梯配置较少，每栋楼仅4部电梯，不能很好解决上下班高峰拥堵现象；停车位不足；装修材料达不到2000元/平米的标准。目录二、市南区