中道财税XXXX年3月课件--房地产企业税务稽查风险与应对

第一讲增值税、营业税检查及税企争议焦点问题解析第一节《税收专项检查项目工作方案》一、检查应税营业额的合理性、完整性。1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。2、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否并入营业收入申报纳税。3、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。4、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。6、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。7、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。8、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。9、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。10、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税；特别是“售房回租”业务，有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。二、检查应税营业额的及时性。1、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。2、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。三、其他营业税涉税问题。第二节税企争议焦点问题解析1－1、房地产企业处置使用过的固定资产和其他货物应当交什么税？怎样缴纳？（一）房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择《增值税暂行条例》：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。《增值税暂行条例实施细则》：非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规模纳税人。（二）小规模纳税人的征收率与应纳税额的计算1、征收率：小规模纳税人增值税征收率为3％。2、应纳税额的计算小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝销售额×征收率3、销售额的计算小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税财税[2009]9号：（1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2％征收率征收增值税。“已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。（2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3％的征收率征收增值税。例1-1、某房地产公司2008年3月购入2台小汽车，每台车单价200000元，增值税税率17％，汽车折旧年限为5年。为了方便工作，更新车辆，2011年4月公司将这两台小汽车出售，每台售价60000元，应如何缴纳增值税。5、房地产企业处理废旧物资怎样纳税例1－2、甲房地产公司开发的A小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入110000元，缴纳了营业税5500元。这样纳税对么？6、国税局不收房地产企业增值税，应当如何处理？1－2自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处理？例1－3、山东省某市一个房地产开发公司，由于业务发展的需要，2011年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价1900万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经评估机构评估，公允价格为2800万元，缴纳营业税及附加154万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对么？新《细则》第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。1－3、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？装饰劳务清包工税收政策有何变化？甲方提供材料可否计入开发成本？例1－4、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。根据当地建委规定，各项取费标准如下：材料价差3％，临时设施费2％，法定税金4％，法定利润3.5％，管理费2.5％，计15％。该工程决算：直接费1000万元（其中钢材预算价格200万元），各项取费150万元，包工包料结算价格为1150万元。由于甲方供钢材，实际结算价款为950万元。乙公司开具发票950万元，请计算乙公司应交营业税税额；甲公司钢材采购成本220万元，怎样计入“开发成本”？请讨论：（1）请计算乙公司应交营业税税额；（2）甲公司钢材采购成本220万元，可否计入“开发成本”？（3）甲公司可否把钢材调拨给乙公司？（4）甲供设备怎样征税？（5）装饰工程甲方供主要材料应当如何征税？建筑安装工程计税营业额计算示意图工程施工：1.人工费2.材料费3.机械使用费4.施工间接费工程结算（营业额）1.直接费＝工程量×预算定额（人工费、材料费、机械使用费）工程结算价款2.各项取费：按直接费一定比例计取材料价差、临时设施费、长途搬迁费法定税金、法定利润、社保统筹、管理费用计税营业额包工包料甲供材料包工包料包设备计税营业额＝按包工包料方式计算的工程结算价款工程价款结算办法施工企业会计制度（二）财税[2003]16号：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。计税营业额＝工程结算价款－设备价款（三）新《细则》第16条：除提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。（四）装饰劳务的清包工以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[2006]114号规定：纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。例1－6、甲房地产开发公司正在开发别墅100套，准备精装修后出售，根据设计图纸计算，装修直接成本需要1980万元。其中材料费占60％，采取何种出包方式，可以减少对装修工程的营业税支出？例1－7、A企业新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设备。设计概算为3000万元，其中设备价款400万元。请问，在工程出包时，应当怎样签订合同对A企业有利？1－4、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后再投资建设，建成后销售怎样纳税？例1－82007年，甲房地产公司通过拍卖取得乙商业公司一幢商用楼，拍卖价格14800万元，经过投资建设，于2009年建成，销售价格32600万元，甲公司应当怎样缴纳营业税？《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额第二条：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1－5房地产开发企业取得土地使用权后再转让有何纳税技巧？（一）不开发就转让，会多交土地增值税。国税发[2007]132号第38条：对取得土地使用权后（不论是生地或是熟地），未进行任何形式的开发即转让的，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。如果，不开发就转让在计算土地增值税时不得加计扣除30%。（二）过度开发再转让，会多交营业税。财税[2003]16号：转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在计算营业税计税营业额时不得差额计算。1－6、房地产开发企业取得的“生地”，对土地进行一级开发怎样纳税？总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。计税营业额＝全部收入－代委托方支付的拆迁补偿费例1－9、甲房地产公司从市国土管理局取得一块土地使用权，土地现状为毛地，合同约定由甲公式负责一级开发，开发费用抵顶土地出让金。开发总金额700万元，其中建筑物拆除、平整土地等劳务费300万元，受托向原土地使用权人支付拆迁补偿费400万元。由于，甲公司采用异地购房安置的方式，实际发生购房安置费用370万元，请计算甲公司应缴纳的营业税。（1）建筑物拆除、平整土地缴纳建筑业营业税＝300×3%＝9万元（2）受托安置动迁户缴纳服务业营业税＝（400－370）×5%＝1.5万元纳税合计＝9＋1.5＝10.5万元。1－7、怎样判定营业税合法有效凭证？（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；1－8、新《营业税暂行条例》对价外收费规定有哪些变化？价外收费怎样判断是否应交纳营业税？《条例》第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。[讨论]：1、“营业外收入”交营业税么？2、企业“主营业务收入”金额与《营业税纳税申报表》的“应税营业额”完全相等么？3、关于价外收费营业税与所得税的差异营业税的规定价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。企业所得税的规定企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。1－9、支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，如何按规定代扣营业税和企业所得税？新《细则》在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；（2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。（3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（4）所销售或者出租的不动产在境内。（三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定财税[2009]111号：1