银基调研报告

郑州银基商贸城商场调研报告调研时间：2008年度及2009年度调研人：R01002R01003R01004R01006R01011稽核人：R01001调研内容：郑州银基商贸城市场概况调研目的：了解郑州银基商贸城商场整体经营情况，储备客户资源为招商工作打基础。商场基本概况商场名称郑州银基商贸城地址/电话郑州市一马路8号0371-68278601邮编：450000企业性质民营企业法人或负责人总经理：张岩成立时间1995年一期、1998年二期、2002年三期隶属关系香港盛鸿投资有限公司商场规模建筑面积32万㎡营业面积15万㎡营业时间早5:30—晚19:00经营方式批发兼零售经营区划负一层：男女皮鞋、运动休闲鞋、童装、玩具、针织内衣、箱包皮具。一层：中低档男女装、。二层：羊毛衫、韩国城。三层：高中档女装、休闲装、淑女装、职业女装。四层：精品男装、婚纱床品。五层：精品女装、职业女装、休闲装、淑女装。六层：品牌服装配送中心、写字间、多功能厅。七层：银基办公区、多功能厅、食佰仟美食广场、精品男女装。经营特色郑州最大的服装批发、零售市场,品牌汇集、流行时尚，适合各层次的批发经销商及零售消费人群。客流状况日均：10万人次测量时间：9:10-9:1512:10-12:1517:10-17:15测量地点：银基商贸城各出口经营者构成商户成分省代理商数量：390占11.42%厂家数量：205占6%经销商数量：2819占82.6%商户籍贯河南人为主，还有江苏、湖北、浙江、温州、北京、河北以及少量的东北人。主流品牌名称各品类主要品牌：男装：柒牌、乔夫、与狼共舞、梦特娇、袋鼠、双伞、杉杉、渡森等。女装：三彩、衣影、秋水伊人、比茵、胖妞、花雨伞等。裤子：九牧王、老爷车、巴图天奴、古比伦、龙达飞、金盾等。毛衫：双鹿、鄂尔多斯、恒源祥、玉兔、企鹅、红蜻蜓、金刺猬、等。童装：小当家、小宝班尼、青蛙皇子、小太阳、胖仔、小金鱼等。针织：花之秀、优雅、嘉美、达尔丽、曼妮雅、安琪儿、乐乐等。鞋：梦特娇、老人头、皮尔卡丹、老爷车、焦点女、红蜻蜓、尚品、奥尼尔、金莱克、乔丹、名乐、花花公子等。主流商品价格批发价：-1F:30-150元1F:30-100元2F:80-200元3F:80元——150元；4F：80元——200元；5F：80元——180元；6F：60元——150元；7F：180元——300元。经营档次一层以经营中低档时尚女装为主二、三层经营高中档女装、休闲装、淑女装四层主营品牌男装、婚纱床品；五层经营品牌女装、职业女装、休闲装、淑女装；六层主要经营的为品牌男女运动休闲系列；七层是银基办公区、多功能厅、经营品牌男女装。（货品照片:附图三）货品来源地产服装、广州、温州、浙江、福建、北京、武汉、深圳主要辐射区域主要为河南省内，部分为河北、山西侯马、山东荷泽、安徽省大部等地区物流情况银基商贸城周边及地下停车场有物流公司30多家，其辐射区域覆盖全国各大城市，每天货物流量巨大，银基商贸城物流主要以汽运为主。长线主要的物流公司有：广宇物流有限公司、河南路港物流有限公司、达发物流有限公司，中博物流有限公司、创捷物流有限公司、安信物流有限公司等。收费情况：郑州至广州8元每公斤（慢车）20元每公斤（快车）保险5元郑州至北京30元每包起具体视货而定当日到货郑州至济南10元每件起具体视货而定当日到货郑州至哈尔滨小包30元中包70元大包120元短线主要以小型火车为主，货物均为小包，主要辐射地区为河南省内郑州周边200公里内的区域，每日一车次，下午发车。收费情况：小包3元5元、包10元15元、大包20元。银基商场现有一个物流配送中心，位于商场负二层，配备货车两台，吨位4吨，有专门负责配送货物的工作人员，其功能主要室服务于银基商场下线的百货商场，为下线市场进行发货与调货，目前银基商场在下线市场已开百货商场仅有一家，也就是现在的新乡店，每周一、三、五由郑州向新乡发货，二、四、六由新乡向郑州发货（主要是调货），因为银基下线发展规划是在各市建立银基百货，所以为快速拓展市场，银基以免费送货调货的方式吸引商户到下线市场进行投资。据了解未来银基为满足下线市场发展，计划在东郊建立占地两千亩的物流中心，满足下线市场的物流需求。交通状况周边共有4处站点，（附图二）分别位于敦睦路、一马路上。乘219路、206路、105路、53路、38路、T3路、44路、210路、87路、81路、36路、201路、13路、Y803路、Y866路、70路等公交车可到达。商户总量-1F:1015户1F:814户2F:487户3F:499户4F:216户5F:223户6F:213户7F:116户共计：3583户(包含169个空档口)实际的经营档口数为3414户档口户型及数量出铺率46．9%出铺率楼层主流面积各户型数量户型规格(套内面积)-1F3㎡-8㎡500户，占42%长2.8米宽：1.2米10㎡-15㎡320户，占26.7%长2.8米宽：4.2米1F4㎡-12㎡598户，占87%长：2.4米宽：3.5米2F8.7㎡-10㎡184户，占37%长：4.2米宽：3.5米3F10㎡-20㎡338户，占67%长：4.8米宽：3.6米4F60㎡-80㎡119户，占55%长：9米宽：8.8米5F40㎡-60㎡91户，占40.8%长：9米宽：6米6F30㎡-50㎡73户，占34%长：6.6米宽：4.8米50㎡-70㎡68户，占32%长：9米宽：6米7F110㎡-130㎡47户，占40%长：14.4米宽：10.2米租赁及买断情况合作方式及比例银基的档口大部分为租赁，也有部分是买断产权的档口，2000年进行第一次销售，在一楼只销售了20多间档口，2006年-2009年二、三次销售时，销售了600多间档口，两次销售共计销售了620多间档口，一楼的买断金额为，13-8.5万，三楼是10万-7.6万，这些买断的区域分布在1层的东三排档口和C区的靠近天井的部分。三层的买断产权档口集中在天井附近。租金标准：单位元/平方米/月（使用面积）负一层：200—300一层：300—700二层：200—400三层：200—400四层：180—300五层：130—260六层：100--150合同期五年合同为主，少部分是三年合同付款方式一年一付进场费无其他商场收费水电费、增容费（依据档口内射灯数量）抵押金2000元/间买断产权的商户每月需向商场交纳40元/平方米（使用面积）的管理费（包含水费、电费）各项税费负一层：以一层的主流档口CX0113为例：使用面积3米柜台国税：50元/月地税：50元/月一层：以一层的主流档口C1169为例：使用面积14.4平方米国税：850元/月地税：650元/月二层：以二层的主流档口C2570为例：使用面积14.7平方米国税：400元/月地税：320元/月三层：以三层的主流档口B3058为例：使用面积20.93平方米国税：400元/月地税：400元/月四层：以四层的主流档口C4016为例：使用面积97平方米国税：1500元/月地税：1080元/月五层：以五层档口C5150为例：使用面积38平方米国税：1200元/月地税：875元/月六层：以六层档口B6026为例，使用面积45平方米国税：1000元/月地税：870元/月七层：以七层档口C7031为例，使用面积60平方米国税：650元/月地税：600元/月组织构架各个楼层电话：-1F:0371-682786381F:0371-682786482F:0371-68278625总经理副总经理行政部人武部运营部人力部设备部市场部财务部消防部保安部一层、二层、三层、四层五、六、七层设有招商办公室3F:0371-682786284F:0371-682786275F:0371-682786936F、7F:0371-68278631商场各部门电话：市场部：0371-68278692设备部：0371-68278691人武部：0371-68278602消防部：0371-68278602行政部：0371-68270601财务部：0371-68278678人员工资副总:5000元/月部门经理:2400元/月员工:1800元/月保安员：1200元/月营业员1200元/月+提成（据内部人介绍商场经理和副总等有大量灰色收入）优劣势分析硬件优势：1、商场的地理位置优越，交通极为便利，处于火车站商圈内的核心之地，是郑州地区规模最大的服装综合批发市场；2、商场内的便民设施较为齐全。有食佰仟美食广场、麦当劳快餐、众多的金融机构、先进的互联网络系统；3、商场的基本设施比较齐全。大型中央空调、自动扶梯114部部，8部观光客梯以及4步垂直客梯；4、商场面对各个街道都拥有多个气派的出入口，方便顾客的出入及货物的搬运同时也起到了吸引客流量的作用。5、商场内的平面图摆放位置比较醒目，以利于消费者更加深刻的了解商场的布局，方便消费；6、商场内的消防设施较为齐全，烟感、喷淋、消防闸门、消防栓等消防设施齐备，对于火灾等隐患的预防措施设计合理；7、商场附近和负二层有面积较大的停车场，有较多的停车位置；8、商场附近的物流机构较多，货物配送极为方便。劣势：1、商场内的A、B、C三个区域的硬件环境有着天壤之别，C区的环境良好，但A、B区域的设施环境等差强人意；2、商场各个楼层的洗手间异味太大，对于洗手间附近的商铺造成较大的影响；3、平面图上的档口号与实际不相符，容易混淆消费者的思维，造成迷路的现象；4、-1F——3F的经营区划不明显，经营布局较混乱；5、安全通道内的卫生极差，并且没有声控灯照明，存在安全隐患；6、商场调整租金的手段过于强硬蛮横，并且从不给商户一个合理的解释，造成了较差的影响。楼层经理和主管副总相勾结，借助合同到期调整档口的机会大肆敛财，业户非常不满。7、商场外部的环境较差，并且在商场门前经常有首饰、钟表等的宣传活动，造成了治安的隐患以及客流的阻塞；8、商场内乱摆乱放、占用通道的情况较为严重。软件优势：1、商场成立时间较久，在河南乃至全国的知名度很高，拥有比较良好的口碑,以规模大、品类齐全著称于全国的服装批发市场。2、目前银基商贸城在郑州的服装市场中处于行业的龙头地位，拥有数量巨大的商户群体，这其中有实力的大客户较多，他们拥有较雄厚的资金，以及成熟的销售渠道，这些都是银基商贸城蓬勃发展的原动力。3、商场各楼层区划较为明显，每层突出的风格不尽相同，并且能够错位经营，能够突出商场大、全、多的特点；4、商场目前以批零相结合为主要的营销方式，不仅能够在批发中呈现欣欣向荣的情景，而且培育了许多含金量很高的品牌。劣势：1、由于商场经营面积巨大，商场的管理不够严谨，存在许多的漏洞。譬如市场的环境卫生、室内广告举架、保安巡逻的频率、商管部门如同虚设等等；2、商场的从业人员没有主动服务的意识，对消费者的态度冷漠；3、商场经常存在业主与消费者争吵的现象，造成很差的影响；4、商场中窜货的现象较为严重，同时存在着许多贴牌、假冒伪劣的产品，降低了商场的档次；5、部分业户在商场内吸烟，存在着安全隐患；6、商场中的许多设备设施更换不及时，说明商场在日常管理中没有严格的管理制度及流程控制。7、商场白天商户装修现象居多，严重影响周边商户经营。综述郑州银基商贸城位于一马路8号，地处火车站商圈的核心位置，与世贸商城、乔家门服装批发市场、天隆服装批发市场、恒泰童装批发市场、天荣服装批发市场相邻。交通极为便利，乘219路、206路、105路、53路、38路、T3路、44路、210路、87路、81路、36路、201路、13路、Y803路、Y866路、70路等公交车均可到达此地。商场的一期成立于1995年，二期成立于1998年，2002年三期落成。商场的规模较大，建筑面积32万㎡，营业面积15万㎡。商场共分为A、B、C三个区域（4楼有D区，也就是婚纱区）。一、二层经营中低档时尚女装,三层经营高中档女装、休闲装、淑女装、职业女装；四层主营精品男装、婚纱床品；五层经营精品女装、职业女装、休闲装、淑女装；六层主要经营的为男女运动休闲系列；七层是银基办公区、多功能厅、经营精品男女装。商场共有