我国房地产泡沫形成机制及治理的政策措施

山东大学硕士学位论文我国房地产泡沫形成机制及治理的政策措施姓名：王来群申请学位级别：硕士专业：产业经济学指导教师：李铁岗20071020我国房地产泡沫形成机制及治理的政策措施作者：王来群学位授予单位：山东大学相似文献(10条)1.会议论文韩振国.王利房地产泡沫的形成机制及防范研究——基于博弈论与动态不一致性的分析2006本文利用博弈论从微观个体的角度出发，论证了房地产泡沫的产生、膨胀、破裂是微观个体理性选择的均衡结果，如果没有合适的干预机制，商业银行的个体理性会诱发银行危机，证明了政府干预的必要性；同时也对当前对泡沫干预政策不能产生预期影响的原因做了分析，并提出了为控制房地产泡沫采用“自动调节器”所需规则的建议。2.学位论文陈泽鑫房地产泡沫形成机制研究——基于市场参与者之间行为的视角200720世纪80年代末90年代初的发达国家和新兴工业化国家，都经历了类似的房地产周期波动，在房地产发展经历了繁荣阶段之后，都出现了泡沫现象，以日本泡沫经济和东亚金融危机最为典型，1992—1993年我国也出现海南、北海房地产泡沫。历史的经验教训都证明，泡沫经济崩溃都会给社会带来严重的经济衰退。我国当前再次出现房地产发展过热的现象，自2002年以来，许多大城市的房价突然暴涨，房地产泡沫是否已经形成再次成为争论的焦点。认识和掌握房地产泡沫的形成机制，为预测、识别和防范房地产泡沫提供科学的技术手段，对维护国民经济健康运行有重大现实意义。本论文选题正是立足于此背景，以市场参与者的行为作为切入点，对房地产泡沫形成机制进行研究。本文首先根据现代金融理论，结合房地产行业的特点：无法明确估算资产的基础价值(fundamental，value)、不能卖空、风险往往严重曝露在单一资产上、高交易成本以及流动性差，说明相对于其它资产，如股票、债券等，房产资产更容易导致泡沫的产生，并对近年来历次重要地产泡沫事件进行回顾，为房地产泡沫形成机制的讨论做铺垫；接下来以市场参与者之间的行为作为切入点，重点讨论了房地产泡沫的可能形成机制：金融部门(银行)与实际部门(开发商)之间的代理问题(利用信息优势转嫁风险)和银行的信用扩张都会导致泡沫的形成；开发商和置业者的相互博弈所产生的投机行为也可能导致泡沫的产生；并在这些研究的基础上提出开发商可能出现的投机性供应行为也可能推高房价，从而导致泡沫的形成。最后，我们根据之前的理论分析，结合中国当前的一些实际情况，给出针对性地政策建议。3.期刊论文张艳萍.张冠泓房地产泡沫问题及实证分析-当代经济2008,(12)基于以前对房地产泡沫形成机制的研究,文章提出房地产泡沫实际上就是投资需求中缺乏消费需求支持的那一部分.房地产泡沫的膨胀是由于非理性预期的存在,当房地产投资需求发生萎缩时泡沫随之破灭.房地产泡沫的分析指标有房价收入比、商品房空置率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率,最后提出了房地产泡沫的预控措施.4.学位论文罗林房地产泡沫的形成及其控制——兼对上海市住宅市场的分析2005一、选题背景房地产业是中国国民经济的支柱性产业，在过去二十多年里，房地产业对经济发展和社会进步做出了巨大贡献：它推动中国经济高速增长，使许多城市“旧貌换新颜”，它圆了千家万户的住房梦。放眼未来，从长计议，城市化将是推动中国经济长期持续增长的原动力，房地产业将在其中发挥不可替代的作用，使这个行业长期保持健康发展，具有十分重要的意义：搞得好它能够推动中国经济再增长若干年，搞不好则可能影响到中国经济和社会的稳定。从2003年起，国内房地产市场出现过热迹象，上海等地已经显现泡沫征兆，主要表现在：商品住宅价格突然加速上涨、房地产投资和房地产贷款增长迅猛；人们的看涨预期极其强烈，市场炒作之风日渐盛行。市场繁荣火爆的背后，却不能不让人担忧和警惕——一边是富豪从这个市场成群结队的出现，一边却是普通居民的购房负担日益沉重，这绝不是一种正常的现象。过去的泡沫实例已经让人感受到泡沫经济的巨大危害，上海绝不能重蹈覆辙。剖析上海“房地产泡沫”产生的根源，提出相应的治本之策，让这个市场回归到正常合理的水平，具有鲜明的时代意义。然而，泡沫一直是一个充满争议的经济学词汇。到目前为止，还没有公认的泡沫定义，还没有公认有效的泡沫判断标准，还缺乏成熟的理论解释泡沫从发育到破裂的全过程，还没有成功控制泡沫的公认实例。在此背景下，作者对上海房地产市场的“泡沫化”定性，不可避免的带有主观成分。由于缺乏公开数据，缺少实际经验，作者侧重从宏观角度去研究上海的房地产市场，尽可能客观透彻的分析现实问题。“立足现实、实事求是”是作者行文论道所遵循的原则。二、研究方法及及逻辑架构本文的基本思路是：从一般现象到一般理论再应用到具体实际问题，先归纳房地产泡沫的一般特征，在分析和反思过去房地产泡沫的实际案例基础之上提出房地产泡沫形成的必要条件，归纳总结房地产泡沫形成的一般理论，最后回到上海房地产市场，列举现象，分析问题，由浅入深，从表面到本质，最后提出“制策之道”。本文的分析偏重于宏观层面和实际问题，着重采用归纳和比较的方法，“具体问题具体分析”是本文的鲜明特征。全文共分四章。第一章综述泡沫的经济学定义，概括房地产泡沫的基本特征；第二章分析房地产泡沫的形成，先从日本案例入手，分析泡沫产生的原因，再提出房地产泡沫形成的必要条件，以此为基础归纳综述泡沫的相关理论模型；第三章提出控制房地产泡沫的一般性框架，此节以对历次房地产泡沫实例的反思为基础；第四章则全方位、系统性地分析上海的商品住宅市场，独立成章，首先列举泡沫的外在表现，再深入分析泡沫化价格形成的供求基础，着重研究投资性购房，指出泡沫的实质，最后提出相关的政策建议。三、主要观点及及结论经济学中的泡沫实质上是指一种由价格投机导致资产价格水平被普遍高估的现象，房地产是泡沫的常见载体，房地产市场自身存在供求刚性、市场垄断、投资高杠杆等一些属性，决定了这一市场容易出现泡沫症状。房地产泡沫主要有价格波动、投机盛行、资金聚焦三大外在特征，而价格预期、投机规模和资金条件则是房地产泡沫形成的三大必要条件。剖析房地产泡沫产生的缘由，则应当着重分析市场上投资机会和投资规模的形成以及资金聚集的原因，对泡沫案例的反思，则主要反思当局对泡沫的认识，前后采取的相关政策。预防控制泡沫的政策框架，基本思路在于完善相关政策，规范市场交易行为，引导市场合理预期，监控资金流动等。对于上海市场，本文的框架是：一、列数泡沫三大症状：价格猛涨、投机日盛、贷款资金和外资集中涌入市场。二、价格由供求决定，四大主体对住宅需求强劲，而住宅供给存在刚性，且供方垄断市场，拉高价格。从长期看，房价随着城市经济的发展会自然上涨，但由于看涨预期极为强烈，投机者和部分真实需求者抢购住宅，导致市场出现非正常波动。地价上涨不是房价上涨的直接因素，研究成本推进只是在作比较静态分析时才有意义。另外，上海住宅市场还出现结构性问题，三、泡沫的直接原因，在于投机炒房的规模过于庞大，而市场上之所以存在投机机会，是相关政策、市场预期和市场运行本身相互作用的结果，银行和外资在盈利的刺激和竞争的压力下涌入市场，使炒作机会转变成为现实行为，加速了泡沫的膨胀。四、泡沫的实质在于相关集团利益分配的扭曲和行为的异化。泡沫的受益者们达成维持高房价的同盟，剥夺广大民众的福利。五、控制泡沫的政策着眼点应当是：熨平市场波动，保持行业持续健康发展。相关的政策方向应当是：抑制短期炒作，鼓励长期投资，优化住宅结构，引导市场预期，密切监控资金流动，加强房地产金融风险管理。四四、、创创新新与与不不足足本文的创新点有三：1、独创性的提出房地产泡沫形成的三大必要条件；2、提出预防和控制房地产泡沫的一般性政策框架；3、全方位、系统化地分析上海住宅市场的泡沫状态，提出相关的政策建议。由于作者积累所限，经验欠缺，本文不足之处甚多：对某些问题的分析有待细化，但由于不能获得相关数据，而公开数据又极为粗糙，故本文放弃相关的定性研究；作者功底有限，难以在泡沫理论上有所创新，未能对一些问题做出深入的分析。房地产泡沫中还有许多问题需要深入探究，相关泡沫理论还需要完善突破，兴趣是研究的源动力，作者将在以后的工作和学习中进一步研究泡沫。5.期刊论文张红利.林成房地产泡沫形成机制探讨——基于供求原理和弹性理论的分析-现代商贸工业2009,21(16)房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨,房地产泡沫是泡沫经济的一种典型形态.房地产市场供求关系的特殊性是形成房地产泡沫的内在基础.运用西方经济学中的供求原理和弹性理论,分析了房地产泡沫形成机制,认为由涨价预期所带来的投机性购买需求的增加是短期内房价上涨的动力.从长期来看,这一动力无法持续.6.学位论文鲍小飞房地产市场泡沫的形成和预警——以上海为实例的研究2005在现代经济中，房地产不仅是一种重要的、能够直接用于生产和消费的物质财富，而且作为家庭财富和企业资产的重要组成部分，其虚拟资产的特性也在不断增强，从而使房地产成为除金融资产以外的另一种重要的虚拟资产。此外，中国市场经济体制的确立和不断完善，使得社会资源配置更为有效和快捷。货币资本在追求利润最大化的目标下向高回报产业流动更为迅速。在这样一个大的宏观背景下，由资本化定价方式决定的房地产资产价格在投机心里、从众心理的预期下极易产生造成整个经济系统紊乱的泡沫。尤其在最近一段时间，关于上海、北京等大城市是否存在房地产泡沫的争论愈演愈烈，所以探讨房地产价格泡沫的形成机制及其影响显得不仅具有理论意义，而且更具有现实意义。本文的研究目的是通过分析房地产价格的影响因素和房地产泡沫的形成机制，使人们对房地产市场和房地产泡沫有一个清醒的认识，在对房地产泡沫形成机制的重点分析之后，人们就可以设计一些检验标准和预警机制，以便在泡沫出现以前和出现的过程中对它加以适当的控制，清除或缓解它的负面影响。本文采用循序渐进的逻辑顺序展开文章结构。首先在整体概念上明确经济泡沫和泡沫经济，然后对房地产泡沫的概念进行阐述，然后通过房地产泡沫初步的运行特征的描述分析房地产市场对整个宏观经济的各种经济效应。为了分析房地产泡沫的形成机制，本文用整个一章分析了房地产市场价格的影响因素，又在这一分析的基础上，对超出房地产基础价值的定价——房地产泡沫进行了形成机制的分析，这两章是本文的重点之一，有较强的逻辑关系，对房地产市场价格的分析是对房地产泡沫形成机制分析的基础，而影响房地产价格的因素通过非常规的作用机制就会形成房地产市场的泡沫，同样是这一机制还会导致泡沫的不断膨胀和最终破灭，这两章的分析可以说是本文的理论基础，给后几章的房地产泡沫的检验、预警和政策取向分析奠定了基础。在房地产泡沫形成机制分析的基础上，本文接下来进行了房地产泡沫的检验标准、预警机制和政策取向的分析。这一部分是前面理论的应用尝试，是文章的另一个重点。首先分析了已有文献的预警机制的优点和不足，然后在此基础上通过总结创新了～套预警机制，最后将这种预警机制应用到上海房地产市场的实证研究，得到对现实的一个基本判断。在分析上海市房地产市场泡沫状况的过程中，本文对以往文献中采用的指标分析进行了评论，并创新出“经济变量计量关联分析”，即运用计量经济模型得到一些与房地产有关的重要变量的关联关系，然后对这些关系进行分析评价，分析房地产市场泡沫的情况。笔者采用上海市从1998年8月至2003年底的相关统计数据做房地产供给与需求的ADL(动态分布自回归滞后模型)以及房地产价格和需求的ADL模型。这样不仅可以解决计量数据较少的问题，而且可以更为细致的观察房地产市场主要衡量指标的相互关系。文章的最后一章使用上海的数据作为案例进行了实证分析，本文的计量分析是一种多因素的关联分析，笔者希望能为其他研究者更深入的研究增加一个可供参考的思路。本文采用“经济变量计量关联分析”得到的结论表明，2003年以前，上海市的房地产泡沫程度还在判定指标允许的范围内，但是限于数据的限制，本文没有对2004年以后的房地产市场进行计量分析。但是文章随根据一些2004年的数据简单分析，认为从2004年起上海的泡沫问