西安兴正元购物中心有限公司股东全部权益价值评估报

本报告共三册本册为第一册西安民生集团股份有限公司拟收购股权项目涉及的西安兴正元购物中心有限公司股东全部权益价值评估报告正衡评报字[2013]089号正衡资产评估有限责任公司ZENITHASSETSAPPRAISALCO.,LTD二〇一三年七月二十九日西安兴正元购物中心有限公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________正衡资产评估有限责任公司-1-总目录第一册评估报告第二册评估说明第三册评估明细表西安兴正元购物中心有限公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________正衡资产评估有限责任公司-2-评估报告目录注册资产评估师声明...........................................1摘要.....................................................3评估报告.....................................................8一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况............................................................8二、评估目的.............................................12三、评估对象和评估范围....................................12四、价值类型及其定义......................................17五、评估基准日...........................................17六、评估依据.............................................17七、评估方法.............................................21八、评估程序实施过程和情况................................30九、评估假设.............................................34十、评估结论.............................................36十一、特别事项说明.......................................38十二、评估报告使用限制说明................................41十三、评估报告日.........................................42十四、签字盖章...........................................43附件：一、西安民生集团股份有限公司（民司发[2013]102号）复印件二、西安兴正元购物中心有限公司评估基准日审计报告（中审亚太审西安兴正元购物中心有限公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________正衡资产评估有限责任公司-3-字[2013]010479号）复印件三、西安民生集团股份有限公司《企业法人营业执照》（副本）复印件四、西安兴正元购物中心有限公司《企业法人营业执照》（副本）复印件五、西安兴正元购物中心有限公司与西安兴正元地产开发有限公司共同出具的土地使用权权属情况说明复印件六、国有土地使用证、房屋他项权证复印件七、西安民生集团股份有限公司承诺函八、西安兴正元购物中心有限公司承诺函九、注册资产评估师承诺函十、正衡资产评估有限责任公司营业执照复印件十一、正衡资产评估有限责任公司资格证书复印件十二、签字注册资产评估师资格证书复印件西安兴正元购物中心有限公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________正衡资产评估有限责任公司-4-评估说明目录第一部分关于评估说明使用范围的声明第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明第三部分资产评估说明一、评估对象与评估范围说明（一）评估对象与评估范围内容（二）实物资产的分布情况及特点（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况（四）引用其他机构报告情况（五）被评估单位近三年涉及本次评估对象的交易或评估行为二、资产核实情况总体说明（一）资产核实人员组织、实施时间和过程（二）影响资产核实的事项及处理方法（三）核实结论三、评估技术说明（一）流动资产评估说明（二）长期股权投资评估说明（三）投资性房地产评估说明（四）房屋建筑物评估说明（五）设备类资产评估说明（六）无形资产评估说明西安兴正元购物中心有限公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________正衡资产评估有限责任公司-5-（七）长期待摊费用评估说明（八）递延所得税资产评估说明（九）负债评估说明收益法评估说明(一)评估对象的说明(二)收益法的应用前提及选择的理由和依据(三)收益预测的假设条件(四)企业经营、资产、财务分析(五)评估计算及分析过程四、评估结论及分析（一）评估结论（二）评估结论与账面价值比较变动情况及原因分析（三）股东全部权益价值的溢价（或者折价）及流动性的考虑西安兴正元购物中心有限公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________正衡资产评估有限责任公司-6-评估明细表目录资产基础法1、表1资产评估结果汇总表2、表2资产评估结果分类汇总3、表3流动资产评估汇总表4、表3-1货币资金评估汇总表5、表3-1-1货币资金-现金评估明细表6、表3-1-2货币资金-银行存款评估明细表7、表3-4应收账款评估明细表8、表3-5预付账款评估明细表9、表3-8其他应收款评估明细表10、表3-9存货评估汇总表11、表3-9-8存货-在用周转材料评估明细表12、表4非流动资产评估汇总表13、表4-4长期股权投资评估明细表14、表4-5投资性房地产评估汇总表15、表4-5-1投资性房地产-房屋评估明细表（采用成本模式计量）16、表4-5-3投资性房地产-土地使用权评估明细表（采用成本模式计量）17、表4-6固定资产评估汇总表18、表4-6-1固定资产-房屋建筑物评估明细表19、表4-6-4固定资产-机器设备评估明细表20、表4-6-6固定资产-电子设备评估明细表21、表4-12无形资产评估汇总表22、表4-12-1无形资产-土地使用权评估明细表23、表4-15长期待摊费用评估明细表西安兴正元购物中心有限公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________正衡资产评估有限责任公司-7-24、表4-16递延所得税资产评估明细表25、表5流动负债评估汇总表26、表5-1短期借款评估明细表27、表5-4应付账款评估明细表28、表5-5预收账款评估明细表29、表5-6应付职工薪酬评估明细表30、表5-7应交税费评估明细表31、表5-8应付利息评估明细表32、表5-10其他应付款评估明细表33、表5-11一年内到期的非流动负债评估明细表34、表6非流动负债评估汇总表35、表6-1长期借款评估明细表36、表6-6递延所得税负债评估明细表收益法1、表1收益预测评估结果表2、表2主营业务收入预测表3、表3主营业务成本预测表4、表4其他业务利润预测表5、表5营业税金及附加预测表6、表6销售费用预测表7、表7管理费用预测表8、表8财务费用预测表9、表9投资收益预测表10、表10营业外收支预测表11、表11折旧及摊销预测表12、表12资本性支出预测表西安兴正元购物中心有限公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________正衡资产评估有限责任公司-8-13、表13营运资金预测表14、表14非经营\溢余性资产评估明细表西安兴正元购物中心有限公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________正衡资产评估有限责任公司-1-注册资产评估师声明1、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。2、评估对象涉及的资产清单由委托方和被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。3、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证，同时对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。4、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；同时与委托方及相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。5、我们具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。6、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。7、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。8、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业西安兴正元购物中心有限公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________正衡资产评估有限责任公司-2-意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；9、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。西安兴正元购物中心有限公司股东全部权益价值评估报告____________________________________________________________________________________________________