工程移交作业指引

工程移交作业指引编号：SZZH-OP-KF01版号：A/0页码：第1页共15页1工程移交作业指引编制阎亮日期2009-12-28审核谭曙光日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人工程移交作业指引编号：SZZH-OP-KF01版号：A/0页码：第2页共15页2工程移交作业指引移交计划审批工程实体验收资料移交支持性文件客户服务部承包商项目部物业公司组建工程移交小组制定工程验收表格制定工程移交验收计划配合细部检查合格监督检查组建工程移交小组组建工程移交小组组织整改进行整改监督并协调组织移交相关资料移交竣工资料和工程实体移交移交接管并参加培训核查工程资料交接清单工程细部检查标准否日常维护及保养工程验收表格合格是否客户牵头组建工程移交小组是工程移交作业指引编号：SZZH-OP-KF01版号：A/0页码：第3页共15页31.目的规范工程竣工验收及备案后移交物业公司管理的工作流程。2.适用范围适用于公司开发的所有项目。3.术语和定义移交：指地产公司项目部所开发的工程，通过竣工验收和备案，经物业公司确认达到可移交标准，转交给物业公司进行管理的过程。4.职责4.1项目部4.1.1编写工程移交验收计划；4.1.2组织相关部门沟通、协调移交前的工作；4.1.3组建工程移交小组，进行细部检查验收并提出整改意见；4.1.4对细部检查发现的问题，组织承包商进行整改，确保工程达到移交的标准；4.1.5组织工程移交验收并办理移交手续；4.1.6组织编制工程竣工图、竣工档案，并办理相关资料的移交；4.1.7负责对物业公司相关人员进行移交后的工作交底，对重要设备的使用进行相关培训。4.2物业公司4.2.1组建工程移交小组,制定验收过程中填写的各种验收交接表格；4.2.2配合项目部进行移交验收并办理移交手续；4.2.3参加项目部组织的相关培训；4.2.4工程移交后，安排相关人员进场并对工程实体、设施设备等进行管理和维护；4.2.5对移交的工程档案及资料进行归档保管。4.3承包商工程移交作业指引编号：SZZH-OP-KF01版号：A/0页码：第4页共15页44.3.1组建工程移交小组，配合项目部进行移交验收检查；4.3.2对细部检查验收发现的问题，严格按照限定日期组织施工人员进行整改并进行复查，确保工程质量达到竣工移交验收标准，保证工程按计划移交；4.3.3在通过移交验收后，对工程实体进行清洁、封闭，整理和完善工程竣工资料，保证工程移交的顺利进行；4.3.4配合项目部将工程实体移交物业公司进行管理。4.4客户服务部4.4.1对项目部制定的工程竣工移交计划进行审核并提出修改意见；4.4.2组建工程移交小组，监督项目部、物业公司及承包商按照移交计划安排开展移交工作；4.4.3监督项目部及承包商的细部检查工作并提出整改意见；4.2.4对细部检查发现的问题，监督项目部和承包商进行整改，检查承包商整改结果；4.4.5对移交双方存在有争议的设施设备，组织相关部门协调制定统一标准；4.2.6对项目部和承包商移交给物业公司的资料、文件进行核查。5.工作程序5.1制定工程移交计划5.1.1根据公司节点计划安排，工程在具备细部检查条件时，项目部应及时编制工程移交方案，方案应明确以下主要事宜：5.1.1.1工程移交验收的计划；5.1.1.2成立由项目部、客户服务部、物业公司、承包商组成的工程移交小组；5.1.1.3工程竣工资料移交给物业公司的计划；5.1.1.4物业公司根据项目部提供的资料，制定分项验收表格。5.1.2客户服务部对项目部编制的工程移交计划进行审核并提出修改意见。5.2细部检查验收5.2.1细部检查小组根据国家规范和细部检查验收方案对工程进行细部检查验收，对验收过程发现的问题进行分类汇总，提交项目部专业工程师，双方工程移交作业指引编号：SZZH-OP-KF01版号：A/0页码：第5页共15页5填写验收表格并签字确认；5.2.2针对细部检查出的问题，项目部组织承包商进行整改并要求承包商进行自检；5.2.3细部检查出的问题全部整改完成后，必须由项目部专业工程师进行抽查复验确认后，组织物业公司对存在的问题进行再次检查验收；5.2.4细部检查验收过程中，由项目部组织例会，对工程中存在的问题予以及时解决；5.2.5客户服务部监督细部检查验收过程及整改过程，协调解决验收过程和整改过程中出现的问题。5.2.6移交验收准备5.2.6.1项目部应组织工程移交小组在细部检查验收结束前召开专题会议，确定工程移交验收时间，并书面向物业公司提供以下资料：a)工程中存在的无法由施工解决的问题及对业主的说辞；b)物业公司接收工程时应注意的问题；c)接收工程设备的物业管理人员的培训计划；d)要求物业公司派驻工程人员及管理人员的进场时间。5.2.6.2物业公司对工程是否满足规范要求和业主使用要求进行最终验收，并将验收意见书面反馈至项目部专业工程师，双方做好签字确认工作，物业公司将确认资料抄送至客户服务部；5.2.6.3项目部根据物业公司的验收意见，明确工程整改责任人，书面回复整改时限并抄送至客户服务部；5.2.6.4根据项目部提交的时限安排，客户服务部进行监督并与物业公司进行核实。5.3组织工程实体移交5.3.1在移交验收及整改完成后，项目部提前四天书面通知物业公司工程移交的日期，并组织召开工程移交专题会议；5.3.2物业公司安排相关专业技术人员按项目部通知时间参加工程移交，项目部将所有设备钥匙整理并做好标识后，移交给物业相关人员（项目部在工程工程移交作业指引编号：SZZH-OP-KF01版号：A/0页码：第6页共15页6移交物业公司前，应将楼宇内清扫干净并全部锁门封闭）；5.3.3在移交过程中，物业公司应当办理书面移交手续。在签收后，全面接收并管理所接收的工程。5.3.4物业公司应对所接收工程的设备、设施进行及时的维护保养。5.4工程竣工资料移交5.4.1项目部应将以下的资料移交物业公司：5.4.1.1工程所有的承包商和供应商的工作范围和保修联系电话清单；5.4.1.2工程所有的承包商和供应商的合同复印件；5.4.1.3工程竣工资料和竣工图；5.4.1.4工程验收通过文件及工程的前期资料；5.4.1.5工程交房标准；5.4.1.6所有的设备清单和使用说明；5.4.1.7工程质量保修卡。5.4.2物业公司在收到资料后，应负责组织进行验收；如认为不合格，则提出整改意见；当整改完毕后，办理书面移交手续，并将资料归档保存。6.支持性文件6.1《工程资料交接清单》6.2《工程细部检查标准》6.3《工程验收表格》工程移交作业指引编号：SZZH-OP-KF01版号：A/0页码：第7页共15页7工程资料交接清单（一）、楼宇资料1、产权资料①项目批准文件；②用地批准文件；③建筑执照；④拆迁安置资料；⑤小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单。2、市府验收合格资料①市建设工程竣工验收证书；②市建筑消防验收合格证书；③市完善配套办公室小区综合验收合格证书；④用电许可证；⑤供用电协议书；⑥卫星地面接收设施许可证；⑦电视共用天线合格证；⑧电梯使用合格证。注:管道石油气、电话和有线电视由市有关公司负责维修保养及验收。3、工程技术资料①竣工图—包括总产平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；②地质勘察报告；③工程合同及开、竣工报告；④工程预决算分项清单；⑤图纸会审记录；⑥工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)；⑦隐蔽工程验收签证；⑧沉降观察记录；工程移交作业指引编号：SZZH-OP-KF01版号：A/0页码：第8页共15页8⑨竣工验收证明书；⑩钢材、水泥等主要材料的质量保证书；○11新材料、构配件的鉴定合格证书；○12水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；○13砂浆、混凝土试块试压报告；○14供水、供暖的试压报吉。（二）、其他须移交物业管理公司的资料①电梯使用合格证；②供用电协议书；③用电许可证；④用水申请审批表及月供水计划执行表；⑤卫星电视地面接收设施许可证。（三）、移交复印件及图纸①小业主姓名、产权、联系地址(或电话)、建筑面积清单；②市建设工程竣工验收证书；③市建设消防验收合格书；④电视共用天线合格证；⑤建筑、电气、给排水、空调、石油气、气体为系统等施工图；⑥机电设备单台说明书、调试、订购合同。工程移交作业指引编号：SZZH-OP-KF01版号：A/0页码：第9页共15页9工程细部检查标准房屋移交标准（一）、范围住宅小区和大厦的住房及房屋内的水电配套设施等；（二）、标准参照建设部ZBP3001-90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到业主(住房)的合理要求。公共设备移交标准(一)范围住宅小区及大厦的配套公共设备（二）标准1、供配电系统的现场移交标准，主要有如下内容：①高低压配电柜、高压器正常供电，满足设计功能，按国家及地区有关堆积施工，无事故及安全隐患（如电缆沟有盖板；有悬挂安全标示牌；安全有效距离合格；高压侧有隔离设施等）；接地网有可靠接地；设备房做好“三防”措施（如防鼠板、电缆沟、门窗、墙洞封网）。②发电机系统能满足设计功能，机组能正常使用，机油管路、柴油管路、冷却水路畅通。若有两台以上机组，能并车同步进行，烟管无漏烟现象，有事故紧停车功能，应急自动发电功能，能正常起动等，必保供电线路正常供电。③低压电气线路平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接紧密；采用管子配线时，连接点紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，每回路导线间和对地绝缘电阻值不小于1兆欧/千伏。按套安装电表或预留表头，并有电气接地装置。照明器具等低压电器安装支架安装牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。电度表是经过国家供电有关部门检测。2、中央空调系统通风工程部分的现场移交标准，主要有如下内容：①中央空调主机能正常运行，负荷能在可调节范围内调节运行，冷却泵、冷冻泵、冷却塔能正常运行，控制柜内电气线路符合规范。工程移交作业指引编号：SZZH-OP-KF01版号：A/0页码：第10页共15页10②冷冻管系、冷却管系和阀门，保温完好，无漏水现象；防腐符合要求，膨胀水箱能正常补水，管路最高点和最远点压力是在0.15兆帕（满负荷情况下）。③制冷或制热情况能满足设计要求。④柜式风机、盘管内机、新风机、吊顶风机能正常使用。噪音在有效范围内，风管出风均匀，风机进风口、出风口无封闭现象。3、消防系统的现场移交标准，主要有如下内容：①消防控制系统烟感、温感、水流等信号能反应作出相应的措施，消防栓泵、喷淋泵、排烟风机、排烟阀加压见机等能自动及手动起动，消防广播事故时能正常广播。②消防管路无漏水，阀应保持常开状态（防火水阀除外），消防栓内配件齐全，喷淋头是否满足要求，消防栓、喷淋头有水流，水压满足要求。③气体灭火系统能正常运行，气体压力在正常范围内，气体有及时补充更换。④各工作生活点手持式灭火器、防毒面具等配备整齐，防火门合格并保持常开状态，消防设施无故障不防碍影响正常使用等。4、电梯等运输设备的现场移交标准，主要有如下内容：①直升电梯应能准备的启动运行、选层、平层、停层、引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值，并安装有制动器、限速器及其他安全设备。②自动扶梯应运行平稳，无振动，无杂音，扶手带应无钢刺，松紧程度应保持全水平时下垂不大，放松压带轮后应可以用拖动扶手带。应动作灵敏可靠，安装的隐蔽工程、运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均符合要求。电梯的应急对讲能可靠对讲，发生消防火警时能按要求升到顶层，安全钳能安全动作。5、管道煤气系统的现场移交标准管道煤气按国家标准及地区规范安装，管道安装良好，无漏气现象，煤气表安装的高度符合要求等。6、电信系统的现场移交标准电信系统线路安装整齐，电话无杂音，接线盒、分线盒安装牢固、电缆敷设符合国家标准。工程移交作业指引编号：SZZH-OP-KF01版号：A/0页码：第11页共15页117、有线电视网的现场移交有线电视线路敷设整齐，放大器安装稳固，进户线穿墙部分穿管敷设，电视信号图像清晰、声音清楚。8、闭路监控系统等的现场移交①闭路