顺德区属国有企业物业租赁管理办法(试行)

顺德区属国有企业物业租赁管理办法（试行）第一章总则第一条为规范和完善区属国有企业经营性物业租赁行为的管理，确保国有资产保值增值，提高经营效益，促进廉政建设，根据《合同法》、《企业国有资产法》和财政部《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第35号）、《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）有关规定，结合顺德区国资系统实际，制定本办法。第二条本办法适用于区属国有独资企业（公司）、国有控股公司及其所属全资或控股子公司和区政府授权经营管理的公司、企业（下称区属国有企业或出租单位）。本办法所称物业是指出租单位拥有、管理、使用的房产、土地及其附属的设施、相关场地，类型包括办公用房、写字楼、商铺、住宅、宿舍、商业用房、工业厂房、仓库、文教卫体用房及场馆、社区配套和公共服务用房及附属设施、停车场（库）、临时建筑、闲置用地等。第三条本办法所称物业出租，是指出租单位将本单位或本公司拥有、管理、使用的物业部分或全部提供给其他自然人（公民）、法人或者其他组织（下称承租人）使用、收益，承租人向出租单位支付租金等费用并在租赁关系终止后将物业返还出租单位的行为。第四条区国有资产监督管理办公室是履行区属国有企业物业租赁的监督管理职责部门，负责本办法的实施。第五条区属国有企业物业租赁当事人应当遵循平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。第二章出租第六条出租单位应及时办理出租物业的权属证明，并对所拥有、管理、使用的出租物业视情况购买必要的财产保险或租赁期间要求承租人购买。第七条区属国有企业物业的出租以经营效益为主，兼顾社会效益，执行国家和物业所在地政府规定的租赁政策，由租赁双方当事人约定租金和其他租赁条款。第八条出租单位应建立和完善物业租赁管理制度，明确物业租赁管理人员的分工和职责，制定民主决策和集体审议的工作机制,严禁个人擅自决定或改变集体决策的行为。第九条物业出租应制定合规合理的出租方案。出租方案内容应包括：出租物业的基本情况；招租租金底价及拟定依据；招租方式；拟出租期限、用途、承租条件、年度租金增幅等内容，必要时应制定可行性分析报告。第十条出租单位应根据社会和经济政策和发展水平每年至少2次组织专门会议研讨近期和中远期租金政策。租赁合同到期原承租人要求续租的，应于租赁合同期满前60日至90日内书面向出租单位提出申请，在不低于物业所在地当年各类型物业租赁指导租金价的基础上，出租单位可根据周边市场租赁价格或专业评估机构评估的租赁价格确定续租价格，续租期限一般不超过5年。低于物业所在地当年各类型物业租赁指导租金价的，须报区国资办批准。出租单位决定不予续租、租赁合同到期原承租人未于期限内提出续租申请或租赁双方因租金、租期等条款未能达成一致或发生合同解除、可撤销等事件而收回物业的，由出租单位按本办法重新出租。第十一条有下列情形之一的物业，原则上不得对外出租：（一）未取得物业权属证明或相关产权证明，产权未定或产权不明晰的；但暂未办理权属证明但有证据证明属于出租单位管理、使用且无第三人提出异议的除外；（二）因司法和行政机关依法判决、裁定、决定查封或以其他形式限制物业出租的；（三）共有物业未征得共有人同意的；（四）不符合国家和行业安全标准，可能导致人身伤亡和财产损失的；（五）法律、法规禁止出租的其他情形。第十二条出租单位应根据区域规划、政府产业引导政策以及物业的产权、用途、社会反响等具体情况，原则上采用公开招租方式确定承租人，但以下情况可采用协议租赁方式：（一）因债务限制、涉讼、设有抵押权等纠纷，可短期租赁的；（二）安排特定人群居住的；（三）涉及重大维稳、社会民生、社会公益；（四）其他经区国资办批准的。第十三条承租人须满足出租单位拟定的租赁条件，并具备相应的资质及合法证照。第三章公开招租第十四条出租单位原则上须采用公开竞价、招投标等公开招租方式确定承租人。第十五条招租信息的发布。通过公开市场交易平台、政府网站、新闻媒体等公开招租信息，公布时间应不少于7日，设置投诉监督电话，相关信息随招租公告一并发布。第十六条资格审查。公布信息后，出租单位应指定专人负责接受竞租人的报名，并审查资格。接受报名的时间应不少于7日，资格审查合格者应于收到出租单位书面通知的2日内，缴交竞租保证金。只有一个符合资格条件的，可以采取协议出租方式，但租金标准不应低于招租租金底价。第十七条招租租金底价的制定原则：参照物业所在地政府部门发布的同类物业租金参考价，结合物业租赁市场供求情况、周边同类同等物业的租金水平等因素，或根据委托具有资产评估资质的中介机构评估结果，由出租单位领导班子集体研究确定。出租单位应当对竞租人的资料严格保密，防止出现串标、围标和干扰公平竞争的行为发生。第十八条公开竞价和招标。缴交竞租保证金截止期满后的7日内，由出租单位组织召开竞价会或开标会。已报名符合资格条件并已缴纳竞租保证金的竞租人，应准时参加，不参加的应取消资格，缴交的保证金不予退还。采用公开竞价方式的，价高者确定为承租人。采用招标方式的，出租单位应事前制定具体的开标计分办法，由符合资格的投标人带标书参加开标会，采用即场开标计分的办法进行，高分者确定为承租人。相同得分的,原承租人优先。通过公开竞价、招投标活动等公开招租活动等确定为承租人的，承租人应于确定之日起7日内与出租单位签订租赁合同，否则视为违约，其缴交的保证金不予退还，由此造成出租单位损失的，由出租单位依法追讨。第十九条在规定的期限内无竞租人报名或应标，出租单位可降低招租条件或招租租金底价再次组织招租，但租金底价降幅不能超过原招租租金底价的10%，超过的须获得相关的上一级主管集团公司批准同意并报区国有资产监管机构备案后，方可继续招租。第二十条出租单位可直接委托符合资质的中介机构操作包括信息发布、资格审查、公开竞价和招标、投标、开标和定标等公开招租程序。第四章租赁合同第二十一条出租单位应与经确认的承租人依据《合同法》订立合法、有效、统一格式的书面租赁合同，租赁合同中应当特别载明合同期满、合同终止、合同解除和变更、不可抗力、因地方政府规划调整或实施公共政策致使合同无法履行所涉及的免责条款。租赁双方当事人可根据实际情况，经租赁当事人协商一致可对租赁合同条款进行修改和补充。租赁合同应当特别约定：出租单位因各种原因单方面提前解除租赁合同导致合同违约的，若时间未达到租赁期过半的，出租单位可以向承租人支付最多不超过已收租金总额（扣税后数额）的违约金，或向承租人支付最多不超过12月租金数额的违约金；若时间已达到租赁期过半的，出租单位可以向承租人支付最多不超过12月租金数额的违约金，除此之外不再作任何补偿。租赁期3年以上的租赁合同中应列明租金调整条款，合同条款应体现为每年或每阶段按一定的幅度增长。物业租赁期限一般不超过5年；因政府产业引导、扶持政策或其他特殊原因需要超过上述期限的经批准最长不应超过15年；租赁期届满租赁双方可以续订合同。相关法律法规另有规定的，按有关规定执行。第二十二条签订租赁合同应具备以下条款：（一）租赁双方姓名、名称及地址；（二）物业位置、面积、装修及设施状况；（三）租赁用途、期限、租金数额及支付方式；（四）维修、装修、环境卫生、秩序等责任约定；（五）转租约定；（六）解除合同条件；（七）违约责任；（八）当事人约定的其他条款。第二十三条有下列情形之一的，出租单位可以变更或解除租赁合同：（一）当事人协商一致的；（二）承租人擅自改变承租物业结构或约定用途的；（三）承租人擅自将承租物业转租的；（四）承租人拖欠租金达3个月以上的；（五）承租人故意损坏承租物业的；（六）承租人利用承租物业进行非法活动，损害公共利益或他人利益的；（七）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；（八）政府征用、收回或拆除租赁物业的；（九）法律、法规规定的其他情形。第二十四条租赁合同由出租单位自行执行内部登记备案制度。第二十五条当事人不得伪造、涂改、转借、转让房屋租赁合同，必要时可按规定进行公证或认证。第五章转租第二十六条本办法所指的转租，是指在租赁期限内承租人将其承租的租赁物部分或全部再出租给第三人的行为。第二十七条转租须经出租单位书面同意，承租人转租的，出租单位与承租人的之间的租赁合同继续有效。第三人不得将租赁物业再行转租，第三人对租赁物造成损失的，由承租人赔偿损失。未经出租单位同意的，承租人不得擅自转租。第二十八条经出租单位书面同意转租的，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期，否则出租单位有权解除租赁合同，收回物业并依法追究转租人的法律和经济责任。第二十九条转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应变更、解除或终止。第六章权利和义务第三十条出租单位可依照租赁合同约定的期限将物业交付承租人，可以收取3个月或以上的月租金数额的租赁保证金；承租人须按租赁合同的约定按时缴纳租金和其他应缴费用，违反约定的应支付违约金。第三十一条未经出租单位书面同意，承租人不得擅自改变物业的结构和用途，不得擅自改建、扩建，否则出租单位有权责令承租人自行拆除并恢复原状。拒不拆除的，出租单位有权解除合同并通知政府有关部门予以拆除，由此产生的费用由承租人承担。第三十二条租赁期限届满，承租人可向出租人提出续租申请，在同等条件下，承租人有优先承租权。第七章法律责任第三十三条租赁当事人发生争议的，应协商解决；协商不成的，可申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼。第三十四条出租单位违反本办法规定的或玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假的，由区国资办责令其限期改正；情节严重的，报纪检监察部门追究出租单位主管领导和直接责任人的行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十五条承租人或参与招租的意向承租人违反本办法规定的或实施破承租物业、恶意违约、扰乱招租程序等行为的，列入区属国有企业招租黑名单，在招租过程中不予考虑；构成犯罪的，依法报有关部门追究刑事责任。第八章附则第三十六条本办法颁布实施前未到期的租赁合同按租赁合同条款继续执行至租赁期届满止。重新招租或续租的，适用本办法。第三十七条本办法所称特定人群包括但不限于：符合保障性住房入住条件的人员、长期居住在由转制企业代管的公有住房内的原区属企业员工（含离退休）。第三十八条本实施细则由区国资办负责解释。第三十九条本实施细则自2012年10月26日起实施，原顺德市公资委《关于完善租赁物业管理的暂行办法》（顺公资委发[1997]1号）同时废止。