XXXX1129_大庆_北国之春梦幻城_项目整体战略定位和发展

现在这里是一片荒芜…明天这里将是国际一流水准的北国之春梦幻城让我们一起见证北国之春梦幻城的成长历程…谨呈：梦幻侏罗纪探险时代（北京）投资管理有限责任公司大庆城市转型里程碑全国旅游新城新坐标——大庆市北国之春梦幻城项目整体定位及发展战略报告工作所处阶段与提交成果《项目整体定位及发展战略》报告工作内容提交成果《项目启动区定位及物业发展建议》报告《项目营销战略与策略》报告阶段划分第一阶段整体定位及发展战略第二阶段启动区物业发展建议第三阶段营销战略与策略大庆市场研究东北旅游市场研究旅游地产模式研究国外成功案例研究项目整体战略研究项目功能布局研究项目开发策略研究启动区发展策略研究启动区功能布局研究启动区物业配比建议启动区经济测评45个日历天时间进度30个日历天30个日历天项目整体营销战略研究可售物业价值点梳理细分市场客户研究启动期形象策略价值展示策略写在定位开始之前立意。关于本项目的理想——同一个项目，不同个主体，寄寓不同的理想——成功运营区域，打造目的地旅游，实现区域价值增值，确保经济利益实现政府愿景将本项目建设成为“世界一流，中国唯一，面向全国”旅游项目，迈出大庆城市由能源城市向旅游城市即城市职能转换的关键一步。运营商目标定位于“城市运营商”，希望借势政府和旅游配套设施的开发，提升住宅价格和后续土地价值，实现后续土地的一级开发，最终获得较高利润。结合运营商目标第一，政府目标是基础。政府目标——打造国际一流水准、国内首家以侏罗纪探险时代为主题的综合旅游休闲娱乐项目；承载城市理想——大庆政府重点招商引资项目，是带动城市及区域旅游产业发展、完善城市功能、提升城市形象的名片项目壮大接续产业、完善城市功能、建设宜居城市——本项目是大庆培育壮大接续产业的一个标志性工程，更是完善城市功能、建设宜居城市、不断满足群众更高层次文化需求的重要举措；——项目将进一步提升大庆国际知名度和国际形象，每年为大庆新增上百亿元旅游收入，同时还带动和促进大庆乃至黑龙江省旅游业提档升级和跨越式发展。标准——“世界一流，中国唯一，面向全国”城市名片，带动区域产业升级与发展运营商目标——将本项目打造成具有号召力的旅游目的地，打造侏罗纪主题公园品牌，后期可以将侏罗纪品牌作为公司自有资产，打包上市；运营商理想——综合开发，打造目的地旅游，通过旅游设施带动住宅和土地价值提升，最终实现200亿盈利旅游配套设施提升住宅和后续土地价值——在兑现政府承诺的基础上，通过旅游配套设施的开发，提升住宅价格和后续土地价值，即后期土地的一级开发；——项目预期利润目标为200亿左右；启动区进行二级开发完成后，进行一级土地运作，而不是开始单纯获利。打造具有“北国风情的”目的地旅游项目项目利润目标预计200亿左右项目理想超级新城国际水准——“梦幻城”以梦幻侏罗纪探险为主题，——集大型游乐、生态休闲旅游、温泉度假、超星级酒店、康体健身运动、会展商务、特色购物、美食、娱乐为一体——国际一流水准的“超级新城”报告内容第一部分：旅游新城发展困局第三部分：旅游新城突围战略第四部分：旅游新城的成功之路——项目发展模式研究——项目核心问题提炼——项目发展战略解析——项目开发举措第二部分：突破三线城市旅游困局位于大庆城市边缘，大庆为三线城市，与哈尔滨直线距离163公里，齐齐哈尔183公里453km183km268km163km222km绥化长春哈尔滨齐齐哈尔大庆白城大庆市地图飞机场项目位置：地处大庆市高新技术开发区北湖片区，南侧紧邻建设中的滨州户居住区，西邻规划中的兰德湖居住。看本体对外交通,四通八达，交通便利，与各交通枢纽联系紧密项目位置距哈大高速公路出入口10公里；距规划中的让胡路火车站约25公里；距大庆火车站约15公里；距龙凤火车站约16公里，G015国道环城路经九街学伟大街对内交通，外围道路交通便捷，道路通达性较好项目南侧紧邻环城路西邻经九街北侧为学伟大街东侧为G015国道靠近机场，外围道路交通便捷，与大庆市交通枢纽联系紧密11飞机场看本体选址区内北湖面积为3.04平方公里，其余有部分荒草地、鱼塘和大量耕地。周边道路情况：用地东侧为新G015国道，西侧为经九街，南侧为环城路，北侧为学伟大街。基地地形较平整，规划区域内地势平坦，基地总体地势由北向南逐渐变低，但相对高差不大，地质条件好，易于开发。用地条件：地块占地面积：总用地20.11平方公里，地块呈西北－东南走向，地势平坦、相对高差不大总占地面积20.11平方公里，其中陆地面积17.07平方公里，北湖水面3.04平方公里。看本体项目背景：地块中部区域景观价值最优化，拥有优势的湖景岸线资源，适于集中开发，构筑核心价值湖景景观湿地景观森林景观地块北部：依靠天然湖景资源，俯视森林绿色景观；开发建议：适度开发，独占景色优势产品；地块中部：沿优势的湖景岸线资源，各优势资源集中区域；开发建议：集中开发，构筑核心吸引力；地块南部：毗邻现有环城区域地产居住区域；开发建议：选择开发，提升项目核心价值；看本体大规模旅游地产区域综合开发项目，一期开发372公顷，部分设施已经确定，有资金快速回笼要求名称面积(公顷)现状建设用地69.41现状非建设用地1941.89规划总用地总计2011.30用地指标规模：项目总占地20.11平方公里，其中北湖占地3.04平方公里，现状建设用地69.41公顷。其中一期开发372公顷。用地性质：涵盖居住用地、公共设施用地、工业用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、水域和其他用地等七大类用地组成已确定设施•政府已经确定项目必建设施为滑雪场、会展中心、侏罗纪为主题公园；•其中，会展中心规模为12万㎡，位置待定；•滑雪场规模和位置待定。运营商资金条件•一期启动投入资金20亿，为银行贷款，因此利用地产开发来推动后期的配套开发，所以希望通过住宅销售来快速回笼资金，前期回收部分启动资金•20亿元不是一次性投入，主题公园可以采取合作的方式，设施可以租赁，投入不一定要超高，但档次要保证一流。限制条件项目界定：三线城市/无强势资源/大规模/旅游新城开发看本体启动资金与滚动投入资金差额，决定项目需要持续增值并规避启动风险财务条件限制下，整体增值和规避启动风险是项目成功的关键启动资金滚动投入资金银行贷款30亿元，其中20亿元为基础设施建设投入设施投入：温泉20亿，侏罗纪公园30亿，酒店40亿，会展中心4亿，高尔夫5亿，马球2亿，水上公园8亿，滑雪场20亿实际启动资金10亿设施需投入119亿项目财务目标解析看财务旅游市场：大庆为非旅游型城市，对于旅游项目而言城市吸引力不足旅游收入（亿元）9.6610.111.813.414.102468101214162004年2005年2006年2007年2008年接待人数（万）3019.81179640417.87336.7210.817192.267.559.543.65.940500100015002000250030003500哈尔滨齐齐哈尔大庆市鸡西市伊春市佳木斯市黑河牡丹江市大兴安岭地区鹤岗市七台河市双鸭山市大庆2008年旅游接待人群江省内排名单位：亿元大庆接待旅游人群数量相对较小。2008年，全年接待游客640万人次，实现旅游收入14.1亿元，同比增长5.2%；国内过境游客为主，平均停留停留时间为1.8天；非旅游型城市，旅游接待人群在黑龙江省排名第三，远低于哈尔滨和齐齐哈尔。单位：万人年份游客20042005200620072008国内旅游人（万）496519589619640国外旅游人（人）880085009775110009000据市旅游局介绍，1997年以来的旅游统计数据，来我市旅游的游客中，约九成是省内游客。南方游客来我省旅游，然后从哈尔滨等方向来到我市，而不是从南方专程来到大庆。——大庆网相关链接大庆2004-2008旅游收入大庆2004-2008旅游接待人群看大势旅游交通：城市立体交通网路欠完善，城市辐射范围有限，成为发展旅游业的障碍公路辐射（车速按60-80公里/小时计）：1小时车程：至安达市40公里，以及大庆周边各县2小时车程：覆盖达大安市151公里，肇东市124公里3小时车程：齐齐哈尔183公里，哈尔滨163公里，松原206公里，绥化222公里4小时车程：白城268公里，西至兴安盟300公里，北至海伦243公里铁路辐射向南至长春453公里，东至伊春507公里，车程需要6小时左右航空辐射：飞机航程：大庆-北京1小时50分；大庆-青岛2小时；大庆-大连1小时40分；看大势旅游资源：作为旅游地产项目，自身资源湖泊、温泉等资源稀缺性相对不足项目内部拥有北湖，北湖面积较大，有3.04平方公里，北湖水资源丰富，水质较好，已经达到饮用水标准，内部盛产鱼、虾等项目内部具有天然温泉资源，每平方公里可打井一口，稳定出水200吨项目内部有草甸、森林资源，环境优美项目区域北湖黎明河温泉湿地草甸东部森林看本体大庆市地图飞机场项目位置：地处大庆市高新技术开发区北湖片区，南侧紧邻建设中的滨州户居住区，西邻规划中的兰德湖居住；规模：项目总占地20.11平方公里，其中北湖占地3.04平方公里，现状建设用地69.41公顷。其中一期开发372公顷。地产：陌生区域大盘，平台价格难实现高价值；且内生市场吸纳量有限，市场支撑力不足项目所在区域——新村板块在售项目项目区位图周边项目售价：高层4100-4500元/平米，多层：4500-5000元/平米，别墅8000-8500元/平米2008年大庆市商品房销售面积241.2万平方米（数据来源：大庆市统计年鉴）(元）30004500500055006000800010000锦绣华城万城华府怡水湾学府花园翰城国际城市之光格林小镇12000大唐世家高层、多层别墅看本体项目核心问题提炼实现项目整体价值提升的困境：困境1：关于单纯地产开发，难以实现高价值，且长期市场吸纳量有限，内生市场支撑力不足困境2：关于旅游开发，三线非旅游城市，城市吸引力不足，且自身无强势资源项目核心问题提炼Q:三线城市、自身无强势资源的大规模旅游地产综合开发项目，如何处理旅游和地产的关系，实现项目整体增值并规避启动风险？报告内容第一部分：发展旅游新城的困局第三部分：旅游新城突围战略第四部分：旅游新城的成功之路——项目发展模式研究——项目核心问题提炼——项目发展战略解析——项目开发举措第二部分：突破三线城市旅游困局发展模式研究发展机会研究破局。关于旅游地产模式研究——项目开发模式研究纵观国内与国际旅游地产，其发展模式主要有三种类型——“旅游地产三种发展模式模式一：旅游功能主导型深圳东部华侨城典型案例天津京津新城深圳华侨城发展模式模式一：城市功能主导型模式三：旅游+城市混合功能主导型实现土地增值和规避启动风险，首先需要处理旅游和地产的关系——世联研究模型天然植被资源水域资源资源特征原生态资源特质临海自然环境多样性的地理属性空间东部华侨城的自然资源体系谷地资源山林资源多样性的资源属性特征（山谷、水域、临海）：为区域塑造原生态与城市差异较大的主题性度假区奠定基础【资源特征】依托强势的山、海、湖资源自然资源，结合区域生态特征打造主题产品深圳·东部华侨城【配套优势】自身配套功能体系的建立以满足旅游功能为主海拔471米的深圳地标山地高尔夫球场无可复制的首席配套——东部原生态旅游景区南中国山地顶级度假酒店茵特拉根酒店以瑞士文化为主题的茵特拉根酒店是一所超五星级主题酒店；拥有中国规模最大室内动感SPA馆、唯一纯欧式户外山林SPA体验地——茵特拉根矿泉SPA。深圳·东部华侨城距珠三角其它城市2小时车程距深圳20分钟车程珠三角腹地客源市场深圳客源市场东部华侨城的区位交通体系东部华侨城与周边区域的距离车程时间深圳20分钟车程珠三角其它城市2小时车程【城市关联】依托腹地都市深圳和珠三角区域交通体系支撑，但体现城市功能的关联较弱深圳·东部华侨城交通距离：东部华侨城距离宝安机场60公里，距离罗湖车站40公里，距离蛇口码头50公里;