XXXX南沙黄山鲁项目整体定位与发展战略2334515747

本报告是严格保密的。南沙黄山鲁项目整体定位与发展战略谨呈：深联地产版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。2019年8月26日本报告是严格保密的。2市场调研与数据收集情况市场调研访谈&问卷城市区域广州珠海中山佛山东莞清远深圳项目周边项目地块内部项目红线外地块项目周边自然、人文环境项目周边公共配套南沙区内交通……南沙在售住宅项目（共14个）中惠璧珑湾时代南湾星河丹堤南沙奥园万科府前一号龙光棕榈水岸优山美墅优山悦海创鸿南沙一品珠江湾碧桂园豪庭……珠三角在售项目（共23个）珠海中信红树湾珠海凤凰山一号珠海银海湾广州玖珑湖广州万科兰乔圣菲招商金山谷碧桂园莲山首府中山华发生态庄园中山碧桂园秀丽湖东莞万科麓湖东莞海逸豪庭东莞锦绣山河……专业人士访谈（共11位）世联地产策划经理陈颖林时代南湾销售经理苏小丽时代南湾策划经理李忠丽碧桂园豪庭销售经理张小姐招商金山谷销售经理黄明泉华发生态庄园营销部经理曾先生锦绣山河销售张小姐万科麓湖销售经理冯桂坚……消费者深度访谈金山谷别墅客户蒋先生时代南湾高层客户张先生时代南湾高层客户李先生带香港亲戚看房的黄女士夫妇中惠壁珑湾洋房成交客户李女士……消费者问卷时代南湾业主问卷（共57份）南沙奥园业主抽样调查……本报告是严格保密的。项目顾问工作阶段划分整体定位及发展战略（中期汇报）启动区策略与物业发展建议（终稿汇报）市场调研阶段项目地块查勘案例分析房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈2013/06/292013/07/232013/05/21项目界定及目标分析区域分析市场分析消费者分析竞争分析项目整体发展战略项目定位规划排布建议财务测算根据客户意见对报告进行完善、修改进行规划交底，参与规划跟进市场调研阶段项目整体定位及工作内容回顾大盘开发模式、分期建议启动区策略及定位启动区物业发展建议财务测算2013/05/31本报告是严格保密的。报告思维导图4客户目标项目条件项目理解及核心问题市场分析消费者分析整体定位与发展策略项目理解市场机会分析与项目发展战略定位与策略主要的研究内容中期成果汇报思路区域背景分析开发建议竞争分析与发展战略规划、开发建议与经济测算本报告是严格保密的。5项目理解区位•核心问题1地块•本报告是严格保密的。广州市区一小时车程京珠高速虎门高速南沙客运港香港一小时航程东莞半小时车程深圳一小时车程珠海、澳门一小时车程东边入口南沙中心【区位交通】项目位于广州最南部南沙区黄山鲁森林公园内，周边道路通达性好，但目前项目地块内缺乏公共交通，进入性一般项目离广州市中心一小时车程，离南沙中心区十分钟车程区域交通网络成熟−南沙港快速干线−京珠、虎门高速−地铁4号线−南沙港客运码头内部交通一般，公共交通进入性较差−地块离最近的市政主干道约2公里−目前只有公园内部道路通达，无规划市政路和公交站点进入6广州市南沙区本报告是严格保密的。【经济指标与四至】项目占地522亩，容积率较低，地块内外均为绿色山地坡地，中部大面积水库，具备郊区景观大盘潜力经济指标−总占地面积：522亩−用地性质：一类居住用地−容积率：0.8-1.8−限高：无地块四至−外围是黄山鲁森林公园−内部为白灰田水库7白灰田水库大致红线范围地块红线白灰田水库山体本报告是严格保密的。【地块优势1】地形地貌丰富，坡地为主，私密性佳，中部湖体可利用率高，开发空间大，并且可东南向望海8现有湖面可扩展湖面湖边坡地湖体面积7.5万平方米湖岸线长1.5千米海景视野内部低洼本报告是严格保密的。【地块优势2】占地1200多公顷的黄山鲁，生物植被覆盖率达99.9%，物种丰富，负离子含量极高，生态资源极佳整个公园占地约1200多公顷，主峰海拔295米，是广州南部地区的最高峰，可以俯瞰南沙全景动植物生态资源−维管植物460种，其中野生植物434种−鸟类41种，鸟类密度在广州各森林公园中最高−两牺动物8种−爬行动物14种黄山鲁森林公园内空气中的负离子含量达到5000个/立方厘米，比广州市的平均值426个/立方厘米高出10倍9鸟类植被负离子含量（个/立方厘米）作用700人感觉空气清新1000具有一定的保健作用8000具有一定的治病作用本报告是严格保密的。京珠高速地铁四号线南沙区政府4567891011虎门大桥港前路3进港大道12休闲旅游配套区九王庙南沙游艇会天后宫南沙高尔夫101南沙高尔夫球会2荷塘公园3上下横栏岛4科学展览馆5南沙客运港6南沙大酒店7蒲州花园8南沙天后宫9大角山炮台10亲水公园11游艇俱乐部【地块优势3】周边旅游休闲景点丰富，度假设施高端，项目坐享区域内旅游休闲资源较为成熟的优势本报告是严格保密的。【地块劣势1】地块地理位置隐蔽，公共交通通达性较差，半径2公里内缺乏市政配套区位较为隐蔽，交通不便，从最近的市政路进入地块有2公里多路面距离缺乏公共和生活配套，地块半径两公里范围内基本无配套黄山鲁公园开发十年，内部缺乏基本配套112KM南沙高尔夫南沙小学金业小学南沙科技馆华盛隆商场时代影院南沙海港大酒店黄山鲁位置还算蛮偏的，什么配套都没，就算一个公园，里面厕所都很难找，小卖部都没有。——南沙出租车司机访谈本报告是严格保密的。【地块劣势2】项目地块分散、窄小，存在利用性难度项目地块总共分为10块宗地宗地形状不规整，面积大小不一，给后期规划带来难度−1.2.3地块窄小−5地块面积小宗地相互之间连贯性较差，需要通过置换或整合达到良好的开发目的121245678910312本报告是严格保密的。137.5项目拥有7.5万平方米天然湖面【数字黄山鲁项目】1500稀缺的1500米湖岸线15°平均约15°坡地观湖望海128海拔128米，远望无遮挡海景12000000私享1200万平方米黄山鲁森林公园4888海拔128米，远望黄山鲁森林公园空气中负氧离子含量高达4888个/cm³天生丽质不可多得项目整体优势明显大于劣势，黄山鲁资源不应被辜负，具备开发高端住宅的基础。本报告是严格保密的。思考一：不辜负项目的先天优势，做到价值最大化就意味着能实现高价高速销售，区域市场的现状和发展如何，是否具备条件？14项目地块资源具备打造高端产品的基础，区域未来发展又能否提供高端支撑？物业市场现状如何，低价是不是卖得快？高价是不是不能卖？PART2通过对南沙区域规划的分析，预判未来房地产发展高度，寻找有利于发展的优势和机会？PART3目前的市场环境如何，在区域内是哪一类产品销售较好与客户接受度高？本报告是严格保密的。思考二：项目具备的“山湖海”资源在消费者中的认知度和认可度有多高？其竞争力究竟有多大，如何在竞争中脱颖而出？15南沙奥园优山美墅碧桂园豪庭时代南湾南沙境界茗荔雅苑星河丹堤龙光棕榈水岸南沙湾东苑碧桂园天玺湾区域周边具备类似资源的楼盘较多，存在较显著的竞争，而项目景观资源和规模优势并不具有绝对优势，如何在竞争中取胜？本项目PART4消费者对版块认知如何，对“山湖海”资源是否敏感，在实际置业中有何需求？PART5存在较为激烈的市场竞争，项目该建立怎样的核心竞争力和竞争策略来突破竞争？本报告是严格保密的。现实与希望目标的对比推导出项目核心问题16R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）S我们有什么？（针对现状的实证分析）项目地块资源具备打造高端产品的基础，在市场环境下也有“被动”往高端发展的推力，若打造高端产品能否实现高盈利呢？片区竞争较激烈，存在同质化竞争，项目不具备明显的规模和资源优势，打造怎样的产品才能在竞争中脱颖而出呢？核心问题2：项目的竞争策略是什么，应如何整合资源打造什么样的产品在竞争中胜出？核心问题1：项目如何实现高价高速销售，实现价值最大化？明确发展方向，在市场基础上实现项目价值最大化。本报告是严格保密的。17报告提纲OUTLINEOF2区域背景分析3.1区域理解3.2规划目标3.3产业发展3.4人口增长3.5未来价值3区域市场分析4.1政策分析4.2物业市场分析4.3市场机会预判5基于竞争的发展战略6项目整体定位与发展策略7.1项目整体定位7.2项目发展策略REPORT4消费者分析7开发建议与经济测算8.1规划建议8.2开发建议8.3经济测算6.1竞争分析6.2发展战略5.1消费者特征分析5.2消费者趋势分析本报告是严格保密的。18区域背景分析2寻找项目发展高度的支撑点本报告是严格保密的。霍英东时代，南沙的启动洛溪大桥通车，霍英东投放启动资金超25亿元虎门轮渡公司成立南沙被确定为九十年代三大重点发展区域虎门轮渡及广珠东线公路正式开通南沙港成为对外通商口岸，南沙客运港试航1988-1992年经济开发区时代，大规模开发国务院批准设立国家级南沙经济核技术开发区全球最大企业美国通用落户南沙东发和南伟码头分别投入使用虎门大桥通车粤港经济合作座谈会在南沙举行南沙定位升级为珠三角的中心支点城市1993-1999年南拓时代，产业纷纷落户广州提出“南拓”战略，将南沙纳入广州城建计划.广州市政府提出在南沙“再造一个新广州”广州南沙开发区建设指挥部挂牌成立2003丰田发动机/整车及配套项目落户南沙南沙国际深水港一期及南沙港快速路相继开通南沙成为广州市一个独立的行政区。全球500强纷纷投资南沙2000-2011年南沙发展历程【区域理解】南沙是广州唯一的出海口，位于珠三角几何中心，半径100公里囊括广深珠港澳，战略位置显著广州南沙南沙本报告是严格保密的。【经济发展】南沙经济发展迅速，但经济总量相较其他区仍处于较低水平，预计2015年GDP达1000亿元，发展空间大从区域经济总量来看，南沙经济总量历年呈上升趋势，尽管增幅逐年降低，但从整体来看，区域经济发展飞猛，2010年达到486亿，相比2005年增幅达到295％从广州十区二市的经济总量来看，南沙区经济排名第十一位，GDP处于较为低下水平，但是增幅度却名列前茅，区域经济发展潜力无比202011年各区GDP排比本报告是严格保密的。【产业现状】2011年全区第二产业比重为80.49%占主导地位，第三产业比重偏低，决定了南沙目前缺乏本地白领中坚阶层从近年来数据看出，南沙产业结构稳定于“二、三、一”型，第二产业比重最大南沙第三产业比重过小，产业结构的优化升级和发展任务依然艰巨城市第三产业决定了城市白领阶层的数量南沙区历年三次产业比重图南沙区2011年产业状况21指标本年生产总值（亿元）增长（%）合计57113.05第一产业14.854.58第二产业495.6412.9第三产业96.5715.25本报告是严格保密的。【规划目标】在南拓方针下高起点规划，是广州市唯一写入国家“十二五”发展规划纲要的片区，打造成以生态、智慧和休闲为特色的国际化滨海新城广东省海洋经济发展“十二五”规划−提出要将南沙新区建设成为生态宜居湾区，打造珠江三角洲优质生活圈，与港澳紧密合作共同建成亚太地区最具活力和国际竞争力的城市群，而且重点打造成为国际邮轮母港基地南沙新区总体概念规划−粤港澳全面合作的综合试验区，珠三角世界级城市群的新枢纽，全球性城市广州的重要中心，以生态、智慧和休闲为特色的国际化滨海新城国家“十二五”发展规划纲要−南沙新区开发定位为打造服务内地、连接香港的商业服务中心、科技创新中心和教育培训基地，建设临港产业配套服务合作区22南沙中心区本报告是严格保密的。【功能布局】南沙新区规划“中、北、西、南”四大组团，项目所处的明珠湾城为商业服务和金融创新合作为主的综合服务区西部组团：功能定位：装备制造业、岭南小镇文化旅游和生态观光区北部组团：功能定位：汽车制造基地和高新技术产业中部组团：功能定位：中心湾区和交通枢纽、城市综合服务区