XXXX0723_保定清山项目_发展战略

2010-07-30保定沈庄地块项目总体发展战略与营销推广方向建议技术沟通部分我们的工作内容及汇报成果10-04-09——10-04-2510-04-26——10-05-19•宏观背景研究•新政解析•项目竞争环境研究•项目总体核心思路•项目发展战略•项目整体定位•项目产品定位•项目营销策略•中高端客户深度访谈•房地产市场调研•专业人士深度访谈17个日历天前期市场调研24个日历天思路讨论及成果形成7个日历天补充调研时间进度阶段划分工作内容•地块查勘•市场宏观经济调研•城市发展与总体规划•房地产市场调研•专业人士深度访谈•中高端消费者访谈《项目发展战略与营销推广建议》汇报成果31个日历天根据反馈意见深化24个日历天推广形象深化10-05-20——10-05-2710-05-28——10-06-28•项目客户定位•项目核心价值梳理•营销推广策略深化•项目案名推荐•项目推广形象深化10-06-29——10-07-22《项目客户定位及核心价值体系深化》《推广形象深化》目录PART1最新政策解读最新的政策对我们来说意味着什么？03-28PART3市场告诉我们什么？35-69基于竞争的市场分析PART5我们的操作策略？73-81项目增值为导向的开发策略同创联行服务？125-132同创联行服务为项目增值PART8PART4项目核心问题及成功案例借鉴我们需要解决的核心问题是什么？70-72PART7项目的赢市之道？115-124基于价值示范的启动模式PART6项目的产品建议？82-114基于未来发展的产品建议PART2项目使命研究我们的使命是什么？29-34Part1政策出台背景Part2政策内容分析Part3政策长短期影响判断10年08年09年4月17日新国十条出台07年美国次贷危机影响下，08年11月，政府提出扩大内需，促进增长的十项措施。逐步投资4万亿并施行适度宽松的信贷政策由于各项政策措施的实施，09年达到了扩内需，保增长，调结构，保八目标，经济快速复苏，成稳健上升势头。08年12月，国务院出台了宽松的贷款政策和优惠政策。基于中央精神09年各地银行的政府提出了优惠利率细则系列优惠政策刺激房地产行业发展,09年房地产呈现价格快速增长，成交量稳步上升的势头。为了抑制房价过快上涨，政府在09年底和10年初出台国四和国十一条政策，但政策力度效果不明显。银监会及各大银行推出一系列利率政策3月2宗新地王再现3月15日，两会期间，温总理强调房地产市场的稳定健康发展。“新国十条”的出台背景经济政策2008年底，国务院确定十项措施扩内需促增长.•要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策•出台更加有力的扩大国内需求措施•加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建•提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平•促进经济平稳较快增长。2009年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国家颁发的〔2008〕131号文件。•积极宽松的财政政策•各大银行推出宽松的货币政策，如优惠利率。•积极宽松的税收政策，如二手房营业税减免优惠。•加大土地供应量由于08年全球金融危机的影响，我国颁布了”扩内需、保增长“的经济刺激政策，并出台了促进房地产健康发展的相关细则。房产政策促经济政策促地产政策在国家投放4万亿拉动经济内需的政策下，2010年第一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近4年来的最高。在经济刺激和政策的全面推动下，09年我国达到了“扩内需、保增长、调结构”和GDP全面保8的目标。11.911.511.210.610.196.86.17.98.910.711.911.102468101207.1Q07.2Q07.3Q07.4Q08.1Q08.2Q08.3Q08.4Q09.1Q09.2Q09.3Q09.4Q10.1Q全国GDP季度走势情况经济复苏5,00010,00015,00020,00025,00030,000J-09F-09M-09A-09M-09J-09J-09A-09S-09O-09N-09D-09J-10F-10M-10-40%-20%0%20%40%60%80%100%成交价格(元/M²)同比(%)环比(%)09年初出台的系列优惠政策有效的刺激房地产行业发展,09年我国房地产市场呈现价格快速增长的态势，一线城市10年3月同比增长至少40%。房产迅速发展5,00010,00015,00020,00025,00030,000J-09F-09M-09A-09M-09J-09J-09A-09S-09O-09N-09D-09J-10F-10M-10-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%成交价格(元/M²)同比(%)环比(%)5,00010,00015,00020,00025,00030,000J-09F-09M-09A-09M-09J-09J-09A-09S-09O-09N-09D-09J-10F-10M-10-40%-20%0%20%40%60%80%100%成交价格(元/M²)同比(%)环比(%)北京成交价格走势深圳成交价格走势上海成交价格走势广州成交价格走势5,00010,00015,00020,00025,00030,000J-09F-09M-09A-09M-09J-09J-09A-09S-09O-09N-09D-09J-10F-10M-10-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%成交价格(元/M²)同比(%)环比(%)11,99119,04959%10,04414,04040%14,04011,79421,82285%8,50011,90540%09年初出台的系列优惠政策有效促进房地产市场成交量的快速增长，内需得到极度的扩大。01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0008,000,0009,000,0002008.Q12008.Q22008.Q32008.Q42009.Q12009.Q22009.Q32009.Q42010.Q1-100%-50%0%50%100%150%200%成交量(M²)环比(%)北京交易量走势深圳交易量走势上海交易量走势广州交易量走势01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0002008.Q12008.Q22008.Q32008.Q42009.Q12009.Q22009.Q32009.Q42010.Q1-100%-50%0%50%100%150%200%成交量(M²)环比(%)0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0002008.Q12008.Q22008.Q32008.Q42009.Q12009.Q22009.Q32009.Q42010.Q1-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%成交量(M²)环比(%)0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,0002008.Q12008.Q22008.Q32008.Q42009.Q12009.Q22009.Q32009.Q42010.Q1-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%成交量(M²)环比(%)房产迅速发展防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨，国家陆续出台相关条例与措施2009年12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施（国四条)2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）为抑制房价过快上涨，政府在09年底和10年初陆续出台相关政策，但政策力度不强，效果不明显。•增加普通商品住房的有效供给•继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房•加强市场监管•继续大规模推进保障性安居工程建设•加快中低价位、中小套型普通商品住房建设•增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率•加大差别化信贷政策执行力度•继续实施差别化的住房税收政策•加强房地产信贷风险管理•继续整顿房地产市场秩序•进一步加强土地供应管理和商品房销售管理•加强市场监测•力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题•中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准•进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。房产价格调控国务院总理温家宝３月５日在十一届全国人大三次会议上发表：促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。继续大规模实施保障性安居工程。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度政府的一系列调控并没有有效抑制房产价格增长势头。两会期间，温总理强调坚决遏制房价过快上涨的势头。两会中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目(XI-1B)，总金额超越2009年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50.5亿元，创下北京拍地最高总价。远洋地产旗下子公司远豪置业以40.8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地，地块楼面地价达每平方米2.75万元，被认为是北京市场上新任的“单价地王”。中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司，以17.6亿元的总价竞得海淀区东升乡地块，成为新的单价“地王”。两会刚召开完，地王再出，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧；与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰；2010年3月，3宗新地王的出现，促使新国十条迅速颁布。新地王4月份，政府连环出击，银监会及各大银行推出一系列利率政策，4月17日“新国十条”颁布。连环出击4月11日上午银监会主席刘明康在博鳌亚洲论坛上称，北京部分银行已自行审慎执行二套房首付60%。4月12日中农工建交五大银行表示已收紧二套房贷利率优惠政策。4月14日温家宝主持国务院会议，称将实行更加严格的差别化住房信贷政策。4月15日媒体报道，国务院常务会议要求，购买第二套住房首付款不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。4月16日北京推出一系列完善土地招拍挂细则。4月17日颁布“新国十条”国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国发〔2010〕10号通知（简新国十条)。4月11日下午银监会紧急澄清，二套房首付六成不实，重申二套房贷首付四成。Part1政策出台背景Part2政策内容分析Part3政策长短期影响判断“新国十条”主要针对目前中国房地产市场出现的五大问题，提出了十条解决措施；随后，住建部提出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，提出四项措施来维护房地产交易秩序，促进房地产市场健康发展。新政策出台本次新政内容是基于房地产市场运行流程中的四大环节，针对房地产市场四大主体所受到的影响进行分析研究。拿地环节开发环节销售环节流转环节房地产市场运行流程政府银行开发商消费者房地产运行四大主体拿地环节政策条文内容政策影响明确土地出让合同第六条：城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同•将房地产信