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第二章房地产开发项目选择和土地使用权获取方式第一节房地产开发项目选择的概念和程序一、项目选择的概念就其开发项目的价值进行筛选、谈判、论证和选定。项目选择一般可分六个步骤广泛寻找投资项目；精心筛选投资项目；对重点项目进行初步可行性研究；项目投资谈判；详细可行性研究房地产开发公司的总体决策。二、项目选择的程序（一）投资项目寻找称为“看地”或“选址”。项目数量10：1（二）投资项目精选（三）初步可行性研究（四）项目谈判（五）详细的可行性研究公司总体决策一个房地产项目最终选定的决策权在公司，服从于公司的总体发展事略和投资方针。第二节房地产建设项目选址一、项目选址管理《城市规划法》规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”二、住宅项目选址原则一城九镇（现为三城（松江大学城、南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若干镇）1966四级城乡体系体规划：1个中心城：上海市外环线以内的600平方公里左右区域内；9个新城：宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、奉贤南桥、金山、临港新城、崇明城桥，规划总人口540万左右，其中松江、嘉定和临港新城3个发展势头强劲的新城，人口规模按照80至100万规划，总人口在270万左右；60个左右新市镇：从人口产业集聚发展、土地集约利用和基础设施合理配置角度，集中建设60个左右相对独立、各具特色、人口在5万人左右的新市镇，对于资源条件好、发展潜力足的新市镇，人口规模按照10到15万规划；600个左右中心村：中心村是农村基本居住单元，也是郊区“三个集中”（农业向规模经营集中，工业向园区集中，农民居住向城镇集中）推进的关键问题,将对分散的自然村适度归并，合理配置公共设施。三、住宅区位及住宅生态环境（一）住宅区位是指住宅的地理位置及社会经济位置的综合。（二）住宅与生态系统是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生态系统是由生命物质和非生命物质构成的。四、申领建筑项目选址意见书（一）住宅开发单位必须填写《建筑项目选址意见申请表》（二）规划管理部门核发《住宅建设项目选址意见书》第三节住宅项目建设用地规划管理一、建设用地规划管理的概念和主要内容（一）概念建设用地规划管理是城市规划管理部门根据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规划、详细规划）对建设单位或个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，核发建设用地规划许可证。（一）主要内容1、核定土地使用性质2、核定土地开发强度（1）容积率（2）建筑密度（3）拟定土地使用的其他规划管理的要求：a、H=1.5（W+S）SWb、A≤L（W+S）（投影角为56.3度）或A≤1.5L（W+S）（投影角为45度）。c、建筑退让d、建筑间距；建筑高度；绿地率；基地标高等。二、申领建设用地规划许可证操作程序凡未取得建设用地规划许可证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效；未经发证机关审核同意，建设用地规划许可证的有关规定不得变更。第四节住宅项目建设工程规划管理一、建设工程规划管理的概念建设工程规划管理，是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划管理部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向，基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发建设工程法律凭证——《建设工程规划许可证》。二、住宅项目建设工程规划管理的内容（一）按土地来源不同对工程规划进行管理2、在土地使用权有偿出让基地上建设在土地使用权有偿出让基地，在受让方签订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门送审建筑设计方案，申领建设工程规划许可证。第五节现行的土地制度一、土地的基本概念（一）土地的概念土地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。澄清三个概念：1、土地与土壤的区别土地的含义比土壤广泛。2、土地与国土的区别3、土地与土地资源的区别（一）土地的职能和特点有限性和不可再生性。（二）土地利用规划二、现行土地制度全部土地都为社会主义公有制，土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。城市市区的土地全部属于国家所有。农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有：除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。”三、土地所有权和土地使用权土地所有权是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权是指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。第六节土地使用权的获取一、土地使用权的获取方式（一）土地使用权出让土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金是指为获取土地使用权而支付的费用。3、土地使用权出让年限（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。1、土地使用权出让方式土地使用权出让方式有三（四）种，即协议、招标、拍卖、（挂牌）。（1）协议出让土地使用权协议出让，是指出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地使用权。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。（2）招标出让土地使用权招标出让，是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取（不一定出价最高者得）。它主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投标项目。（3）拍卖出让土地使用权拍卖出让，是指在指定的时间、地点，利用公开场合由土地管理部门（或委托拍卖行）代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由高价者获得土地使用权。它主要适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。六类项目商业旅游娱乐金融服务业商品房（4）挂牌出让土地使用权挂牌出让土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。这种出让方式是最近政府主管部门在土地出让中尝试的运作模式，较市场化和透明化。（二）土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。1、土地使用权转让的条件（1）必须是出让的土地使用权才能进行转让3、土地使用权转让的方式（1）出售转让土地使用权（2）交换转让土地使用权（3）赠与转让土地使用权（三）土地使用权出租土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（四）地使用权抵押1、土地使用权抵押的含义土地使用权抵押，是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。土地使用权抵押的标的物不仅包括土地使用权，还包括地上建筑物和其他附着物。（五）土地使用权终止（六）划拔土地使用权交易1、划拔土地使用权的含义土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。一般来说，通过行政划拔取得土地使用权所缴纳的费用往往低于通过有偿出让方式取得土地使用权所缴纳的费用，甚至常常是无偿性质的。通过行政划拔方式取得土地使用权的单位和个人应当缴纳土地使用税。二、合作建设和补地价（一）合作建设合作建设（又称联建，联合开发）“以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方式应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。（二）补地价1、补地价的含义第一，出让体系中。如调整的出让金高于原出让金的，超过的部分即称补地价。第二，属行政划拔无偿取得，补交出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交，补交的出让金也称为补地价。第七节农地征用与工作程序三、征用集体土地的补偿标准补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。第八节城市房屋拆迁（征收）管理制度与政策一、城市房屋拆迁管理概述（一）城市房屋拆迁的概念指在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益还要予以特别的保护。（一）房屋拆迁的一般规定1、拆迁的一般规定2、补偿方式“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”3、补偿标准以房地产市场评估价格确定4、租赁房屋的拆迁补偿安置“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同”。二、城市房屋拆迁管理（三）拆迁协议拆迁补偿安置协议的主要内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。（四）拆迁的实施作为大多数拆迁人，委托拆迁会是经常出现的形式。房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。三、上海市进行拆迁补偿和安置的方法介绍上海市拆迁补偿安置方式有三种，可由被拆迁当事人选择确定。一是实行货币补偿安置；二是实行货币补偿金额同等价值的产权房屋调换（即价值标准房屋调换）；三是实行以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换（即面积标准房屋调换）。但拆迁用于非公益事业房屋的附属物，不作房屋调换，只能用货币补偿。（一）货币补偿金额和价值标准房屋调换的价值的计算拆迁未出租的私有居住房屋或拆迁由租赁双方协议确定租金标准的出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，或拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋，被拆迁人选择房屋调换，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持的均适用被拆除房屋的房地产市场单价和价格补贴，其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被拆除人选择货币补偿的，租赁关系终止的，其货币补偿金额的计算公式为：被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×20%而其承租人如选择货币补偿或价值标准房屋调换的，其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价×80%+价格补贴）×被拆迁房屋的建筑面积拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，租赁关系终止，被拆迁人可以选择货币补偿或价值标准房屋调换，其货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×100%。拆迁非居住用房，按房地产市场价格实施货币补偿或实行价值标准调房结算差价。如非居住用房是出租的，又不能解除租关系的，应实施价值标准调房安置，以保护原租赁关系，即按市场价的20%补偿给被拆迁人，80%补偿给原承租人。低于被拆除房屋同区域公有居住房屋上市交易的平均市场单价这个最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准计算。值得注意的是，拆迁补偿和安置应不让被拆迁人“吃亏”为原则。（二）面积标准房屋调换安置位于城市中心一、二、三类地的被拆迁户，以面积调换形式安置在四、五、六类地段的，在原房建筑面积的基础上，分别增加30%、60%、100%的面积安置；四类地段调换至五、六类地段的动迁安置可分别增加40%和7