土地开发成本

房地产估价第六章成本法第六章成本法房地产估价§6-1成本法的概述一、成本法的概念积算价格=重新购建成本—折旧房地产价格二、理论依据生产费用价值论第六章成本法=土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润房地产估价§6-1成本法的概述1、无交易、无收益的房地产估价2、特殊目的房地产估价3、特殊建造的房地产4、狭小市场上的房地产5、市场比较法中的修正计算多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？第六章成本法三、成本法的适用范围房地产估价§6-1成本法的概述市场供大于求以正常成本评估的价格往往偏高——价格应向下调整市场供小于求以正常成本评估的价格往往偏低——价格应向上调整2、要结合市场供求分析来确定评估价格1、要注意区分实际成本和客观成本房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本投入成本多，并不一定其价值就高第六章成本法四、注意事项房地产估价§6-1成本法的概述搜集资料估算重新购建价格估算折旧求取积算价格第六章成本法五、成本法估价的步骤房地产估价§6-2新开发土地的成本法估价一、计算公式新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益第六章成本法房地产估价：从投入到开发期结束二、新开发土地价格的构成土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息I=P[(1+i)n－1]I——利息额P——资金额i——利率n——计息期第六章成本法（一）取得待开发土地的成本（二）土地开发成本（三）管理费用（四）投资利息房地产估价（四）投资利息基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期2、土地开发费用和管理费用的利息基数为土地开发费用和管理费通常视为均匀投入第六章成本法1、土地取得费用的利息计息房地产估价例6-1总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）010.5第六章成本法房地产估价例6-2总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（万元）00.511.5265%35%第六章成本法房地产估价例6-3总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47第六章成本法房地产估价（五）销售税费1、销售费用广告宣传、销售代理费2、销售税金及附加营业税、城市维护建设税和教育附加3、其他销售税费应由卖方负担的交易手续费等第六章成本法房地产估价（六）开发利润1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2、开发利润是正常条件下的平均利润3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）×成本利润率开发利润=开发完成后的房地产价值×销售利润率第六章成本法房地产估价（七）土地增值收益土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+利润）×土地增值收益率第六章成本法房地产估价某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。例6-40.15067.666100000A2501000000250000000B0.311%31%701%31%301%3134BBAC40%10BADVVE065.0%5.61.47%10DCBAF1.47065.0400.312500.150VVFEDCBAV1.554V第六章成本法土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F房地产估价三、新开发区宗地价格评估可转让土地面积新开发区土地总价新开发区土地平均单价可转让土地面积=开发区土地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率%100开发区用地总面积地面积开发完成后的可转让土地面积的比率开发完成后的可转让土新开发区某宗土地单价=新开发区土地平均单价×区位、用途等修正系数第六章成本法房地产估价例6-5某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。第六章成本法新开发土地总价V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B+投资利息C+销售税费D+开发利润EA=1.2亿元B=2.5亿元C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46亿元D=V总×5.5%=0.055V总E=（A+B）×15%=0.56亿元V总=1.2+2.5+0.46+0.055V总+0.56V总=4.99亿元可转让土地面积总单VV平方米元/8.415%602000000499000000房地产估价§6-3新建房地产的成本法估价一、计算公式新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润二、新建房地产价格的构成第六章成本法房地产估价例6-6某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。第六章成本法房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F25.2%61200003000DCBA5.05.1%61%60%61%40%)31(500001800万元63.16613总总VVFE27.0%20%7平方米元建筑面积万元总单总总总/45525000040.2275840.2275827.063.16613VVVVV房地产估价§6-4旧房地产的成本法估价一、计算公式旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧旧建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧第六章成本法房地产估价二、重新购建价格（一）概念重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。建筑物：建筑物重新建造成本之和房地：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重新建造成本之和第六章成本法认识：1、重新购建价格是估价时点的；2、重新购建价格是客观的；3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格；4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。房地产估价1、重置价格又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。2、重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。第六章成本法（二）建筑物重新购建价格的分类二、重新购建价格房地产估价重置价格一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物重建价格有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等★有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法第六章成本法3、适用对象二、重新购建价格房地产估价二、重新购建价格1、土地重新购建价格的求取比较法、收益法、基准地价修正法、成本法2、建筑物重新购建价格的求取（1）单位比较法单位面积法单位体积法第六章成本法（三）重新购建价格的求取房地产估价例例6-7某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：1200×500=60（万元）第六章成本法例6-8某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：1000×1000=100万元房地产估价（3）工料测量法（4）指数调整法例6-9：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡，此后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递增1％；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5％；2004年内平均每月比上月递增2％。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。平方米元％/54.1083%21%5.01118807245第六章成本法（2）分部分项法2、建筑物重新购建价格的求取房地产估价三、建筑物折旧（一）概念估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失折旧＝建筑物在估价时点时的市场价值－重新购建价格（二）建筑物的折旧因素有形折旧无形折旧物质折旧功能折旧经济折旧第六章成本法房地产估价（二）建筑物的折旧因素建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失——有形损耗引起物质折旧的原因有：自然经过的老朽与建筑物的实际经过年数正相关——自然力的作用引起的正常使用的磨损——由人工使用引起的与使用性质、使用强度和使用年数正相关意外的破坏损毁——因突发性的天灾人祸引起的延迟维修的损坏第六章成本法1、物质折旧房地产估价（二）建筑物的折旧因素由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失3、经济折旧——外部性折旧供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化第六章成本法2、功能折旧房地产估价（三）求取建筑物折旧的方法耐用年限法实际观察成新折扣法混合法直线法余额递减法年数合计法偿债基金法综合法第六章成本法房地产估价1、直线折旧法Di——第i年的年折旧费Di=DC——建筑物重新购建价格L——残值N——耐用年数R——残值率CLR计算公式：NRCDNLCD1第六章成本法房地产估价tiitDX1tNRCtD1建筑物的现值tNRCtNRCCXCVtB111年折旧率NRCDd1tdCVB1第六章成本法累计折旧额房地产估价例6-10某建筑物