我国以房养老现状、问题及建议

1、原始理论基础：最原始的经济学原理现实基础2、模式及各个模式的特点、在我国的实践及成果3、“以房养老”不可行的原因4、如何突破一、（一）理论基础“以房养老”概念有广义、狭义之分,在此主要讨论其狭义概念,即“住房反向抵押贷款”(HousingReverseMortgage)。传统的“住房抵押贷款”又称按揭,是指银行向贷款者提供大部分购房款项,购房者以稳定的收入分期向银行还款付息,而在未还清本息之前,购房者不能拥有全部房产产权。而“反向”即指银行或保险公司等金融机构同意借款人以拥有的独立房产为抵押,其独立评估机构受委托对借款人进行综合评估,评估内容包括借款人年龄、预期寿命、房产未来估值及折损等。金融机构按其房屋的评估价值减去房屋折损及未来贷款利息及各项咨询服务费用后,将房屋剩余价值分摊到预期寿命年限中去,即定期或一次性从金融机构领取一定数额的现金,以满足“住房富有、现金贫穷”的老年人日常生活及医疗保障的需求。借款人去世或永久性搬离房屋时,贷款的金融机构才有权处置该房产,将房屋进行出租、销售或拍卖,从而获得贷款补偿。但贷款人或其继承人还清贷款及贷款利息时,可重新获得房屋的所有权。“住房反向抵押贷款”主要面向退休后储蓄减少、退休金和基本养老金较少,而子女没有赡养能力或没有子女的,不足以保持退休前的生活水平及医疗卫生保障的老年人。这种状况下,拥有独立产权住房的老年人可以通过住房反向抵押贷款方式将固定资产转化为现金流,以保障老年生活水平。（二）现实基础1、我国国民养老所面临的一系列难题A家庭养老无法满足老年人养老需求从上世纪70年代以来,随着我国计划生育的推行,一个家庭只有一个孩子的现象成为常态,“4-2-1”家庭结构不断涌现1.该家庭结构中,一对夫妇不仅要赡养四位老人还要抚养一个子女,这样就大大增加了老龄群体养老的压力,老龄群体的晚年生活很难得到有效的保障.同时在我国经济社会的发展过程中,社会结构也在不断变迁,我国目前的空巢老人数量也不断上升.国家统计局所做的调查显示,我国平均每个家庭的人口数量在逐年下降,1982年为4.41,2005年则变成3.13.家庭结构的缩小导致老年人很少得到照顾,被关注度也逐渐变少,养老需求得不到有效解决.B我国养老体系的不健全我国现阶段的基本国情:老年人人口基数大、未富先老、“低水平、广覆盖”的养老保障体系、社保的资金缺口大、养老金“空账”状况日益严重.我国养老保险的“空账”问题一直未能得到解决并且有恶化的趋势.城镇基本养老保险个人账户中的“空账”金额2011年比2010年增加约5000亿.我国老年人今年年底预计超两亿,但是与之形成鲜明对比的是养老院空床仅400多万张.调查显示,在我国建立的老年服务机构数目仅仅是4.4万个,拥有床位大约为414.5万张.目前在我国的公立性质养老院,因为价格适中,大多数老人愿意接受,时常会出现供不应求的局面,一张床位即使提前很长时间申请,申请者也不一定能够成功入住;在私立养老院,床位价格高昂.例如在北京的第一社会福利院拥有养老床位约1100张,但目前在该院排队入住的老人达到了1万人以上2.2、国外现状以房养老是西方发达国家常见的一种养老模式,是指老年人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中,反向抵押贷款(简称“反向按揭”)最受欢迎,使用也最多。反向按揭最早起源于荷兰,其大致安排是:年轻人购买老年人的住房,并允许他们在有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。这一做法后来被许多国家采用。A美国:美国住房反向抵押贷款产品主要有三种:联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款”、联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保留项目”和财务自由高级基金公司提供的“财务独立计划”,这三种产品几乎占据了当今美国住房反向抵押贷款市场的所有份额。一是房产转换抵押贷款。房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发,于1989年进入市场。房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下,每月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值来确定。信用额度是房产转换抵押贷款的一大特色,贷款额度可以随着时间增长,因此非常受借款人的欢迎。二是住房保留计划。住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似,不同之处是贷款的支付方式较少,可选择的余地有限。借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两种贷款组合的支付方式。住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高,但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度,因为住房保留计划没有对贷款最高额度设有限制,这也是住房保留计划的特点之一。三是财务独立计划。财务独立计划由财务自由老年基金公司提供,没有政府担保。借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。所以,通常是房产价值高,并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请这一计划。财务独立计划的最大特色是贷款额和还款额为房产价值的同一比例。1999年财务自由计划实现了证券化,由标准普尔对其资产组合进行评级。财务自由老年基金公司在2001年和2003年又分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品,其中零点现金账户是第一个借款人无需支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。B日本:日本从1981开始引进“以房养老”的概念,2002年正式设立这一制度,主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前,一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销,最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。日本以房养老制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老年人。他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过,这项制度对申请人要求的条件比较苛刻。以东京为例,申请人的年龄必须在65岁以上,要居住在自己持有产权的住宅中,且不能与子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下,已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外,申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑,集体住宅是不可以申请的。审核获得通过后,申请人每月可以领到30万日元以下的生活费,但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%,借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每三个月发放一次,贷款的利率比较低,每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后的三个月内,由担保人负责一次性偿还。C英国:英国的养老金体系主要由三部分构成:一是按比例缴纳的国家基本养老金,所有人退休后所获养老金数额一致;二是雇主为雇员提供的职业养老金,这部分目前不属于强制性缴纳;三是个人购买的养老储蓄或保险等,但英国35%的在职者没有建立私人养老金。这就意味着他们在退休后主要依靠国家养老金,而这部分钱在2010年是每人每周97.65英镑,只相当于以最低工资水平工作两天的收入,这对于维持一个相对舒适的晚年生活来说显然不够。因此多数英国人通过以房养老的方式来解决这个问题。英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划,产生于20世纪60年代中期。早期资产释放计划,借款人获得的是一些债券和股票。早期资产释放计划产品的设计原理,是用债券收益与资产释放计划产品利息之间的差额作为老年人的养老费用。但英国在上世纪80年代末期陷入了经济衰退,全球又遭遇股灾,利率上升,股票债券价格普遍下降,早期的资产释放计划以失败告终。2001年4月,新的资产释放计划推出,老年房主可以把部分或者全部住房价值转换成现金,并居住在抵押住房内直至生命终结。不同公司提供的资产释放计划贷款条件不同,对贷款人的年龄、住房类型、住房价值等规定也有所不同。英国的资产释放计划有两大品种,即生命周期贷款和转换计划。生命周期贷款建立在住房价值的基础上,可以分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。住房转换计划则建立在出售的全部或者部分住房价值的基础上,老年人可以通过出售全部或者部分自己的住房产权获得一次性总额支付或者每月年金。在这一计划下,借款人虽然已经不完全拥有住房的产权,但却可以作为一个租房者通过免费或者象征性地缴纳租金的方式继续住在住房中。借款人去世后,开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权,同比例住房价值的增值收益也归开办机构所有。由于生命周期贷款比转换计划更易于操作,所以近年来发展迅猛,业务量已经超过住房转换计划,占据资产释放计划的主导地位。在英国,金融服务管理局负责监管资产释放贷款、认证贷款机构和提供咨询。通常提供资产释放计划的机构都签订了安全承诺条款,认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。D新加坡新加坡实行“以房养老”模式已超过了10年,亚洲文化的特殊性使新加坡的“以房养老”模式有较强的借鉴性。本文主要介绍新加坡的住房反向抵押贷款的模式。新加坡的住房反向抵押贷款是于1997年由职总英康保险合作社率先推出的,60岁以上拥有私人住房且产权在70年以上、并且是公司的寿险保户的老年人可以申请将房子抵押给职总英康保险合作社,由其一次性或分期支付养老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房内,保险公司在老人去世后处理房屋产权,若有房屋价值高于贷款金额及其利息,则其继承人有权获取剩余资金。但此产品仅限于私人建造的商品房且该产品的设计是有追索权,一旦贷款本利和超过房屋价值,屋主或其继承人就必须负担超过部分的归还。这使得房屋所有者担心由于长寿问题导致本利和超过贷款而被迫出售房屋[6]。新加坡政府组屋全称为组合房屋,其主要提供给中低收入者、由建屋发展局统一建造和管理。2006年3月,新加坡八成居民人口的政府组屋也可以申请住房反向抵押贷款。拥有政府组屋的70~90岁的老年人,将房屋抵押给职总英康保险合作社,保险合作社负责发放生活费,直至贷款期满或屋主去世。贷款机构获得房屋所有权后,卖掉房屋,以收回贷款,或申请者的家人、继承人还钱贷款收回房子。二、我国试点模式现状及成效我国付诸实践或试点的以房养老#模式主要有以租换养$售房返租和养老按揭三种模式。1以租换养模式的基本原理是将老人的自有住房出租!以房租来补充养老资金的不足%以租换养模式在操作上有两种形式(一是老人搬进养老院!以出租房屋所得租金偿付养老院费用%二是以房换房!即老人将地段好$租金高或者面积较大的自有房屋出租!再租住地段较差$租金较低或面积较小的房屋!用差价补充养老金%目前!实践中以租换养模式主要采取第一种形式!如南京汤山的留园以房养老#&%’和北京的养老房屋银行#%&$’二者运作上最主要的区别在于房屋产权处理方面!前者待老人去世后由养老机构出售老人的房屋!房款归养老机构所有!即老人去世后房屋产权转移给养老机构!而后者并不变更老人房屋的产权!老人去世后房产仍由其继承人继承%从实践运作效果看!不管是始于%(年的南京汤山留园以房养老#!还是%,年开始运作的北京养老房屋银行#都以失败而告终%失败的原因是多方面的!如申请条件苛刻$养老机构服务不稳定$老人对民间机构不信任等等%其中有一个人们普遍忽略的共性问题!即以租换养模式意味着老人需离开原居住环境!而这显然破坏了老人的日常生活习惯甚至理念!导致老年人对于以租换养模式存在心理抵触2售房返租模式主要是指老人用一次性获得的售房款来分期支付房租售房返租模式于2007年在上海试点!又被称为“以房自助养老”具体做法是老人将自有住房出售给上海公积金中心，公积金中心在扣除相关费用后将房款一次性支付给老人，并将房屋以市场价为标准返租给老人居住。售房返租模式虽然充分考虑到老人不愿搬离原住房的习惯需要，但其运作开始就要求变更老人房屋产权，而这是大多数中国老人无法接受的。此外，售房返租的资金流模式要求老人拥有较高的理财能力，以保证在有生之年能够按期交付租金并留有养老余款。否则老人将有可能陷入财务危机甚至无处可住。而目前我国的老龄人