2011331_江门_房地产市场调研

江门市场调研2011.3.31本报告是严格保密的。江门市场调研报告纲要一．江门市简介二．江门市近年经济情况三．市区房地产投资情况四．市区房地产区域规划五．土地市场情况六．市场个盘分析七．客户访谈分析八．市调报告总结本报告是严格保密的。江门简介住宅情况商业情况市场机会分析整体状况项目情况客户情况本报告是严格保密的。概况：江门地区又称“五邑”。海岛面积235.17平方公里，总面积9541平方公里，人口380万人。其中，江门市区面积180平方公里，人口42万人。文化：江门五邑被称为“中国第一侨乡”祖籍江门五邑的华侨、华人、港澳台同胞达368万人，约占全国海外同胞的1/10，遍布世界107个国家和地区。规模：江门市现辖蓬江、江海、新会（三区）、台山、开平、恩平、鹤山4个县级市（俗称“五邑”）。江门简介阳江市云浮市佛山市中山市珠海市江门市江门市位于佛山市及云浮市南部，东临中山市及珠海市，南临南中国海，西与阳江市接壤，常住人口约410万.本报告是严格保密的。江门市新会区与周边区域相比，交通便利，位于核心，环境优越、城市配套完善城市环境江门位于珠江三角洲，位居粤西地区和西南各省通往珠三角和粤港澳的交通要道，海洋资源极为富饶。江门属亚热带海洋性气候，气候温和，少霜无雪，阳光充足，四季常青。江门的自然环境得到了很好的保证，全市山清水秀，田园丰美，是广东省第一批绿化达标市。江门旅游资源丰富，拥有很多名胜古迹，如东汉遗迹新会玉台寺、唐代一行禅师观察天文的外海茶庵寺、新会崖门古战场、陈白沙祠、梁启超故居以及台山上下川岛新会小鸟天堂、开平立园、鹤山大雁山、原始森林等。地块地处江门市新会区会城街道，距离区中心仅15分钟车程，可完全共享镇中心所有配套，因而虽不在中心但公共设施完善，周边教育配套齐全，基本生活配套较为完善。通过会城大道，新港大道，三和大道连接新会区中心，可享受中心核心配套。生活配套：东记美食，北方饭店，东方银海大酒店，新会体育中心，文明酒楼，会城医院，新会人民医院，奎峰山公园。教育文化：都会幼儿园，欢乐幼儿园，新会实验中学，新会一中，都会中学。本报告是严格保密的。江门市区近几年常住人口维持在80万左右，以本地城镇人口为主，外来人口及农村人口较少城市人口蓬江区(323.7平方公里)57.17万人江海区(107.4平方公里)17.92万人新会区(1387平方公里)77.43万人开平市(1659平方公里)66.90万人鹤山市(ll08.3平方公里)45.56万人恩平市(1698平方公里)46.16万人台山市(3286平方公里)99.14万人。57187866454699蓬江区江海区新会区开平市鹤山市恩平市台山市本报告是严格保密的。江门经济发展以农业、工业和建筑业等传统产业为主重点打造文化高新技术产业，第三产业发展相对滞后产业发展农业：全年农业总产值214.95亿元，增长4.8%。其中种植业产值65.7亿元，增长3.9%；林业产值5.1亿元，增长11.7%；牧业产值60.29亿元，增长2.2%；渔业产值80.22亿元，增长0.2%。全年粮食作物播种面积290.46万亩，增长1.5%；全年粮食产量87.12万吨，增长12.0%；工业和建筑业：规模以上工业（下同）增加值829.69亿元，增长23.7%，其中轻工业增加值446.03亿元，增长23.0%；重工业增加值383.66亿元，增长24.6%。分经济类型看，国有及国有控股企业增长9.9%，集体企业增长31.0%，股份合作制企业增长17.0%，股份制企业增长28.3%，三资企业增长21.4%，民营企业增长30.9%。本报告是严格保密的。数据来源：2009年佛山年鉴江门经济总量与珠三角其他发达区域的经济发展水平相比相对滞后，但增长速度快，发展潜力较大城市经济初步核算，2010年全市生产总值（GDP）1550.37亿元，按可比价格计算，比上年增长14.3%。其中，第一产业增加值116.02亿元，增长4.2%，对GDP贡献率为1.8%；第二产业增加值876.03亿元，增长17.2%，对GDP贡献率为72.0%；第三产业增加值558.33亿元，增长11.1%，对GDP贡献率为26.2%。在第三产业增加值中，交通运输、仓储和邮政业增长13.6%，批发和零售业增长11.3%，住宿和餐饮业增长7.6%，金融业增长2.2%，房地产业增长1.4%，其他服务业增长14.7%。三次产业结构的比例为7.5：56.5：36。从江门市的经济发展数据来看，这几年的经济发展速度呈平稳态势，后续持续发展能力有待提高。本报告是严格保密的。城市经济江门市固定资产投资稍显不足，房地产基础一般，但规模逐年扩大，房地产发展空间及潜力较大全年全社会固定资产投资631.77亿元，增长28.4%。分经济类型看，国有经济投资232.37亿元，增长60.3%；三资经济投资117.96亿元，下降5.1%；民营经济投资243.97亿元，增长18.3%。分产业看，第一产业投资3.52亿元，增长65.2%；第二产业投资385.73亿元，增长33.1%；第三产业投资242.52亿元，增长21.1%。从投资结构看，基本建设投资262.88亿元，增长55.9%；更新改造投资94.11亿元，增长35.1%；房地产开发投资95.65亿元，下降8.6%。本报告是严格保密的。城市经济江门市人均消费指数PDI的涨跌幅度不大，说明短期内居民消费结构及成本不会有较大改变。人均消费指数的涨跌幅度较小传统消费指标所占比重仍然具有三、四线城市的特点。娱乐、教育、居住等所占比重无明显变化江门市人均消费指数在短期内大幅变动的可能性极小。本报告是严格保密的。城市经济江门市人均消费品总额增长速度平缓，城乡居民人民币储蓄存款金额增长幅度不大。人均消费品总额的增长速度是衡量城市经济发展总体水平的重要指标。可以看到目前的增长幅度呈现有速但有限的态势。江门市城乡居民人民币储蓄存款金额的增涨率在近几年的时间内偶见波动但是相对幅度不大居民的总体消费需求及购买力涨幅处在可预期的范围内2006-2010年城乡居民人居消费总额增长速度本报告是严格保密的。城市经济江门全市及各市（区）在岗职工年平均工资收入情况的统计中，其中蓬江区的工资收入水平最高。本报告是严格保密的。江门正处于城区更新实施阶段，城市中心老城区居住功能向新城区过渡，并且加大对城市中心区域新北区的开发，此轮城市更新将带动新一轮的房地产需求。城市规划带状多中心结构，分工明确的三大板块：北部主城区板块：依托广佛都市圈发展城市综合服务功能和现代制造业，进一步整合。南部银洲湖板块：以港深都市圈为源头，发展临港重工业和休闲旅游业。西部364省道沿线板块：承东启西，发展专业化轻工业，需要进一步提升。本报告是严格保密的。公路网建设规划九纵十一横，交通路网顺畅，水运规划、航道港口建设日益完善，多条珠三角交通主力干线通达。江门市水陆交通方便。陆路距广州、珠海100公里，水路至香港95海里，到澳门53海里。江门市位居粤西地区和西南各省通往珠三角和粤港澳的交通要道，扼西江以及粤西沿海交通之门户，是珠江三角洲经济区的中心城市之一。多条城市交通主干道至本项目区位，交通顺畅便利，本项目交通方面在政府的规划中体现的优势也极为明显。交通规划本报告是严格保密的。江门市城市发展总体前景看好，但城市新区的发展完善还需政府规划投入的持续跟进。城市发展规划研判江门市城区组团发展现状佛山市城区组团发展现状产品线尚未有明确分级客户置业需求方向未来走势不够明朗整体房地产格局尚未形成梯度概念营销可为空间较大本报告是严格保密的。江门城市小结：城市发展向上，区域规划利好•城市发展方向上，区域规划利好•完善的交通网拉近区域与其他城市发展核心区域的距离•整体看北新区未来将拥有江门地区最优越配套、极佳环境资源本报告是严格保密的。江门简介住宅情况商业情况市场机会分析整体状况项目情况客户情况本报告是严格保密的。2009年江门市中心城区土地市场成交的商品房用地共12块，合共面积68.78万平方米，成交总地价19.88亿元，2010年及2011年目前为止居住用地性质成交总量极少。总体呈现以下几个特点：1.总量仍略显偏紧，且分布不平衡，主要集中在城市新区。2.地块多以底价成交，但楼面地价上升较快,个别甚至超过2000元/平方米。3.市场集中度提高，外地开发商来势凶猛。年份成交日期土地位置用地性质占地面积容积率20092009.01.19荷塘镇良村横洛地段商住240172.22009.8.5江海区文昌沙89号商住228600-2009.7.29北环路南侧地段B地块商住866651.5以上2009.7.29北环路南侧地段A地块商住1012011.5以上2010JD2010-7棠下镇新中心区陈垣文化广场南侧商住42112≤2.2JD2010-10市堤东德兴里纸箱厂地段商住7803.2≤2.02010.6-9蓬江区陈朗坑（土名）商住52644.2-2010.6-9双龙大道北侧、烟草地块东侧商住45076.9-2010.6-9江海区滘头下叻渔山地段商住33409-2010.11.07江门市蓬江区里村旗杆山地段住宅25487.6≤2.2JD2010-12-6市北环路北、丰乐路西、自来水厂南侧地段住宅20027≤2总计110万一级市场2010、2011年居住和商服用地土地市场整体成交量较少。本报告是严格保密的。市场概况充足和稳定的土地供应是改善房地产市场供求关系，促进市场健康发展的前提。2010年全市房地产开发投资111.72亿元，增长16.8%。商品房施工面积1306.4万平方米，增长16.2%。商品房销售面积382.3万平方米，增长9.6%。江门市中心城区房地产开发投资稳中有增，全年共完成投资合计44.66亿元，同比增长17.8%，其中住宅投资39.37亿元，同比增长18.2%。3至8月的投资额保持较为稳定，9月份开始趋缓，12月有大幅增加全市商品房成交面积462.39万平方米，同比增长22.4%，其中住宅407.12万平方米，同比增长28.3%；成交金额140.59亿元，同比增长37.1%，2010年，江门市中心城区房地产开发投资稳中有增，全年共完成投资合计44.66亿元，同比增长17.8%，其中住宅投资39.37亿元，同比增长18.2%。3至8月的投资额保持较为稳定，9月份开始趋缓，12月有大幅增加。全年新开工面积161.77万平方米，同比增长8.6%。其中住宅117.58万平方米，同比增长7.4%。增速较为合理。5到7月份是明显的新开工集中时间，使得2011年下半年的潜在供应量较大。总体来说，2010年江门房地产投资稳中有增，开发速度较快，商品房供应持续增加，后期潜在供应量大。本报告是严格保密的。近年市场总体成交情况的表现，说明市场的刚性需求明显，整体表现有预期利好性存在。近年市场据研究，近5年中心城区的年均商品房合理供应量应在90-120万平方米之间。但观察近5年的商品房实际新批预售的情况（见图），可发现06年和09年供应量偏少，从供求关系分析，供应少的年份会造成次年房价大幅上涨。相反07和08年连续两年供应相对充足，则使得09年房价增速明显放缓。因此合理的供应量是市场平稳发展的重要因素。2006年2007年2008年2009年2010年批准面积86.16138.29136.1385.35120.2住宅套数551291298022623986010204060801001201400200040006000800010000近5年商品房批准预售情况时间开发投资土地出让新开工竣工面积批准预售商品房成交面积存量房成交商品房成交单位亿元万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米元2010年44.6633.57161.77124.4120.2111.7972.845586同比（%）17.8-49.38.618.540.8-11.8-27.931.7本报告是严格保密的。近年商品房供应存在明显区域特点市场供应近年的商品房供应还有以下几个特点:别墅比例略有