20110505-产品研究-高容积率别墅解决方案

1本报告是严格保密的。高容积率别墅解决方案2本报告是严格保密的。根据项目本体面临的问题，提出创新的低密度产品解决方向——打造容积率的低密度产品创新——打造高容积率的低密度产品项目需打造低密度产品标杆目标1.容积率1.33不利于低密度产品的营建2.山地地形为低密度产品营建增加难题3.地块东西进深狭窄，低密度产品排布受限制问题解决方向•高容积率别墅产品使间距尺度更加宽松•高容积率能有效减轻对地形、进深条件的依赖根据产品定位低密度产品容积率不低于0.53本报告是严格保密的。找到适合本项目的创新高容积率别墅产品，并借鉴案例…独栋合院联院创新联排普通联排•经验容积率：0.3•经验容积率：0.5-0.7•注：由于叠拼、双拼在青岛乃至全国的市场实现度较差，故在此不予考虑营销定位上向独栋靠拢在特定地块条件限制下，更好的联排产品•由于地块条件限制以及项目定位客户级别，本项目并不适合营建独栋别墅产品•坡地地形限制，普通四联排或六联排实现起来较为困难，即使能实现，也会浪费很多空间借鉴案例•上海.万科深蓝（r=0.57）•重庆.龙湖悠山郡（r=0.6）借鉴案例•北京.领秀新硅谷（r=1.13）•北京.香江别墅（r=0.6）借鉴案例•深圳.城市山谷（r=1.6）•深圳.万科棠樾（r=0.62）创新的高容积率别墅产品4本报告是严格保密的。城市山谷通过双向8联式的布局形式使联排的容积率达到了1.1创新联排深圳.城市山谷•地址：深圳南山高新科技园区•产品：联排、小高层、高层•建筑面积：16万平方米•联排面积：230㎡(主力户型）、330㎡•容积率：1.6（其中联排做到了1.1）•特点：层层附送花园和露台，顶层赠送30㎡阳光花房项目介绍•联院别墅分别从南北入户，中间用围墙分隔私家庭院•通过挤压社区公共空间增加建筑占地面积，进而提高容积率双向8联式联院排布方式联院别墅容积率达1.11A2A3A4A5A6A7A8A1B2B3B4B5B6B7B8B入户道路入户道路5本报告是严格保密的。万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到“景舒物密”的效果创新联排深圳.万科棠樾棠樾.悦水庄地址：东莞•塘厦•林坪大道，莞深高速路旁占地面积：66万平方米建筑面积：41万平方米总体容积率：0.62总户数：约124户产品类型：三层双拼、三拼别墅单位联排别墅一期项目概况规划总用地：约110000m²，容积率：约0.378项目介绍人行道（约宽2.5m)•通过减小前后两个三拼单元的间距，提升了别墅容积率•去除大面积水景的“稀释”作用，其三联排别墅的平均容积率约为0.6相连三联排之间的处理三联排别墅6本报告是严格保密的。领秀新硅谷通过L型排布方式，实现联院组团容积率0.64联院北京.领秀新硅谷项目介绍•三层设计，做足容积率•下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，体现自然体验与趣味性•利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的劣势L型的联院别墅排布方式联院组团容积率达0.64联院组团•地址：北京市海淀区西二旗西路•占地面积：34万平方米•建筑面积：47万平方米•容积率：1.13•产品：双拼、联排、联院、多层、小高层•联院面积：280㎡•规划：社区中间横竖道路将社区分成四个区，不同物业分区排布7本报告是严格保密的。香江别墅L型联院在满足做高容积率的前提下更能突出独栋别墅意向联院北京.香江别墅项目介绍通过花架、矮墙等局部构件相连山墙保证庭院的私密性前院内院后院建筑建筑庭院建筑建筑庭院建筑庭院两户别墅之间山墙相连，形成围合庭院•两户别墅通过山墙相连形成围合庭院，同时山墙相比别墅进深长，更有独栋别墅意向两户别墅U型联院，虽然更能突显独栋意向，但容积率损失较大•地址：北京上西山东麓，昌平马池口镇•占地面积：100万平方米•容积率：0.6（总体）•产品：独栋、双拼、联院、联排•规模：一期90栋，二期280栋左右•联院面积：210㎡，230㎡（主力），260㎡•特点：u形空间布局规划三重院落空间，每户拥有240平米以上院落，每个空间有对应的院落8本报告是严格保密的。万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同时突出独栋意向合院上海.万科深蓝项目介绍1户2户3户4户四合院组团（四户）四合院——控面积，提升容积率，独栋意向•四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，有坡道与小区道路系统相连•为提升容积率，尽量减少合院户型面积，一个合院由4户160-250平米的别墅构成•附赠150平米阳光底层•该产品为万科的创新别墅类型——合院联栋，类似的项目还有深圳万科.金域华府中央合院•地址：上海浦东新区金海路3333号•占地面积：26万平方米•容积率：0.57•产品：独栋别墅（部分合院）•户型面积：160-250平方米•首期占地：规划15万平方米•首期建筑类型：合院联独9本报告是严格保密的。龙湖悠山郡创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保证每户都有南向庭院合院重庆.龙湖悠山郡南•七合院由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计•子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十余米，给人以7个独栋的印象•各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达成“内”“外”、沟通创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保证每户都有南向庭院•地址：重庆北部新区经开园礼嘉•占地面积：24.7万平方米•容积率：0.6•产品：独栋、合院•规模：201户•户型面积：200-400平方米•特点：合院别墅由7栋别墅采用子母楼设计，达到独栋感受项目介绍10本报告是严格保密的。案例总结，并选择适合本项目的高容积率低密度产品创新联排联院合院•深圳.城市山谷（r=1.6）•深圳.万科棠樾（r=0.62）•北京.领秀新硅谷（r=1.13）案例•北京.香江别墅（r=0.6）•上海.万科深蓝（r=0.57）•重庆.龙湖悠山郡（r=0.6）示意图优缺点与项目匹配度入户道路入户道路•容积率贡献极高，创新度大•联排舒适性差，市场接受风险高•容积率贡献高，能挤出大量空间做绿化•庭院空间太小，独栋化意向不够强烈•能设置多个庭院，独栋化意向更强烈•强烈的独栋别墅意向•控制每户型面积能提高容积率•小户型合院组合能较好适应坡地•高容积率实现•别墅舒适度较差，独栋意向不足