第8讲 投资性房地产――金融街案例

案例8投资性房地产——金融街投资性房地产由成本模式改为公允价值模式一、投资性房地产相关准则一、投资性房地产定义及特征含义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值的房地产。房地产是房产和地产的总称。房产就是建筑物，也叫不动产；地产就是土地，准确地说，是土地使用权。企业的厂房是固定资产，厂房下面的土地是无形资产。房地产可以分为两类：一类是自己使用的，作为固定资产和无形资产来核算；另一类是用于出租的，作为投资性房地产核算。二、投资性房地产的范围包括：（一）已出租的土地使用权；（二）持有并准备增值后转让的土地使用权；（三）已出租的建筑物其中，第二种持有增值的土地一般比较少，所以，投资性房地产，主要就是指已出租的房地产。不属于投资性房地产的项目，除了自用房地产外，还有一种：作为存货的房地产，即房地产公司的产品。会计处理初始计量投资性房地产的初始计量，比照固定资产。也就是按照房地产取得时的初始成本计量，如购买的：包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；出包方式取得的：按照支付的工程价款等计量。成本模式的投资性房地产会计处理如下表投资性房地产的公允价值模式计量1、采用公允价值模式有两个条件：（1）所在地有活跃市场；（2）市场价格可以获得。2、公允价值的确定顺序：（1）市场公开报价；（2）最近类似价格；（3）现金流量现值。3、公允价值模式下，投资性房地产既不计提折旧，也不计提减值，期末按公允价值计量，确认公允价值变动损益。4、科目设置“投资性房地产”科目下设“成本”和“公允价值变动”等两个明细科目。5、会计处理购建资产、取得租金收入、期末计价、处置。如下表：公允价值模式与成本模式的区别主要区别：1.公允价值模式不计提折旧和减值，但期末要根据公允价值变动调整账面价值。2.处置时，不仅要确认处置收入和转销账面价值，还要转销公允价值变动损益和资本公积的科目余额。3.投资性房地产后续计量模式的变更计量模式的变更，是指成本模式计量改为公允价值模式，但是，公允价值模式不能改为成本模式。后续计量模式的变更，属于会计政策变更，应该采用追溯调整法处理。注：调整变更日公允价值与账面价值的差额，即调整了以前全部年度的差异。房地产转换的会计处理（简单看）自用房地产与投资性房地产的转换1.成本模式下的转换成本模式下的转换，会计处理其实就是会计科目的对调：固定资产与投资性房地产对调；累计折旧与投资性房地产累计折旧（摊销）对调；固定资产减值准备与投资性房地产减值准备对调。投资性房地产转为自用房地产，那就是把投资性房地产的科目替换成固定资产的科目；自用房地产转为投资性房地产，就是把固定资产的科目替换成投资性房地产的科目。2.公允价值模式下的转换自用房地产转为投资性房地产作为存货的房地产与投资性房地产的转换（一）成本模式下的转换1.投资性房地产转为存货借：开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.存货转为投资性房地产借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品与自用房地产的转换相比，不是科目一对一的对调，而是多对一的对调。（二）公允价值模式下的转换原理与自用房地产的转换相同。1.投资性房地产转存货案例：金融街的投资性房地产的追溯调整问题：1、为何上市公司中采用公允价值会计核算模式的很少？2、金融街为何不在07年而在08年对投资性房地产采用公允价值模式？3、成本模式转为公允价值模式对金融街的财务影响主要表现在哪些地方？1.上市公司应用公允价值新准则要求公司应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值.由于适用条件非常严格，大部分上市公司投资性房地产的核算没有使用公允价值计量模式。（1）“活跃市场”。这要求一般投资性房地产在城市的城区，才能采用公允价值进行会计计量。其次，同类或类似的房地产（如建筑物）。由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很不容易。（2）市场规范程度不高，相关的公允价值难以取得。公允价值使用的基础是，各种生产要素的市场交易都十分活跃，公允价值比较容易确认，而在我国，由于产权和生产要素市场不很活跃、中介机构公信度低、市场执法与管理不严、会计人员素质较低等，相关的公允价值均难以取得。（3）信息成本大。采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这个过程将会增大企业的信息成本。从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。准则中的谨慎性虽然我国在新准则中部分地采用了公允价值的计量属性，但在确定公允价值的应用范围时，充分地考虑了我国的国情，作了审慎的改进。强调：可靠计量。基本准则，企业一般应当采用“历史成本”，只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用非历史成本计量属性。目前，主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面采用。实务中投资性房地产的股价2010年，中国资产评估协会下发《投资性房地产评估指导意见(试行)》，明确对投资性房地产评估主要采用“市场法”和“收益法”。7月1日实施。规定：对投资性房地产的评估主要采用市场法和收益法。市场法：收集足够的同类或类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行分析。收益法：对未来收益进行折现。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。这被认为是开征物业税的起点，如果要对其开征物业税，必然需要规范评估。2.金融街案例分析（看案例）金融街刊登的一则公告显示，因对投资性房地产采用公允价值计量，公司2007年所有者权益因此增加了约13.22亿元，其中，留存收益约12.78亿元，资本公积约0.44亿元。同时公司一季度的业绩将因此比变更前有所降低。变更会计政策对1季报净利润影响的原因在于，公司投资性房地产项目之一的重庆嘉年华项目的账面价值自2008年1月1日起按其拟销售价格调整为公允价值。此后该项目在2008年1季度内销售，由于其账面价值与销售收入基本持平，导致该项目在变更会计政策后实现的净利润低于变更会计政策前实现的净利润。公司改变准则的原因金融街公告披露的变更理由：“采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法，可以更加真实客观的反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解公司经营和资产情况。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。”1、改善业绩从年报来看，尽管金融街每股收益一直处于较高水平，但是近五年来其每股收益呈下降趋势，行业排名也从2004年的第二名下滑至2008年的第三十二名，因此公司可能需要利用公允价值计量模式对财务报表的利好影响来止住这种下滑趋势。对08年1季度的影响只是暂时的，长远的影响到以后多年的利润。2、调整以后改善了公司资产负债率，对公司融资方面有很大帮助。（1）2008年8月15日，公司2008年第三次临时股东大会审议通过了《关于发行不超过10亿元短期融资券的议案》，同意公司发行不超过10亿元短期融资券，2008年末，中国银行间市场交易商协会正在审核公司注册申请文件。（2）2008年11月21日，中国证券监督管理委员会发行审核委员会2008年第146次工作会议审核了公司发行公司债券的申请。根据审核结果，公司发行公司债券的申请获得有条件通过。金融街08年年报摘录（3）2008年1月，经中国证监会证监发行字[2007]417号文件核准，公司实施了2007年度公开发行股票方案。公司本次增发采取向原股东全额优先配售，剩余部分采取网上、网下定价发行的方式，以27.61元/股的价格公开发行30,000万股A股。由于上述变化，公司总股本1,078,451,644股增至1,378,451,644股。3、虽然在目前房价已经高位的情况下，投资性房地产的公允价值在当期产生的小幅下跌产生的公允价值变动损益对利润表的影响较小，（由于采用公允价值模式后不得再转为成本模式）因此，这将对后续年度的业绩产生巨大的提升作用。建议：1.发展标准的公开交易市场，形成国家、行业统一的、标准的公允价值信息平台。2.加大对公允价值估价技术的研究力度，加强对公允价值相关会计准则的探索、改进和完善。3.完善公允价值信息披露。在投资性房地产准则中主要强调披露公允价值的确定方法和依据。而上市公司对于公允价值的信息披露多少及详细程度都由公司自己决定。应进一步明确公允价值计量信息披露的相关问题，不仅包括公允价值的确定方法，还应增加公允价值的估计假设、已可以采用公允价值计量而未用公允价值计量的原因披露等内容，投资性房地产准则对金融街的影响讨论：１、对０８年１月１日财务报表的影响；２、对０８年利润的影响；后记：２０１１年，金融街采用公允价值计量的投资性房地产公允价值变动损益11.11亿元（税前），其中2011年新计入投资性房地产产生公允价值变动损益6.22亿元（税前），原投资性房地产项目产生公允价值变动损益4.89亿元（税前）。当年财务中反映问题：现金减少，存货增加，预收款增加明显且量大，多达136亿。后记２０１２年：今年４月，在商务地产领域颇有建树的金融街控股发布年报。报告显示，去年金融街实现营业收入172.34亿元，同比增长78.82%；取得净利润22.69亿，按年增长12.48%，每股收益0.75元。金融街是目前A股市场中少数采用公允价值法记账的公司。截止报告期末，公司公允价值变动净收益为12.25亿元，占营业利润35.72亿元的34%，即公允价值账面浮盈支撑公司全年三成业绩。截至2012年底，资产规模达700亿元。金融街的业绩被一些投资机构看好。东兴证券认为，2012年金融街已经开始逐步获取北京金融街地区的项目，目前其布局主要在北京、天津、重庆、惠州。同时，不得不提的是，地产业务在资金上拖了整个公司的后腿。截止报告期末，公司经营活动产生的现金流量净额为39.44亿。虽然较去年为负的情况有所缓解，但资金链仍颇为紧张。课后讨论：1.投资性房地产公允价值计量模式在上市公司的应用现状及影响2.如何为企业投资性房地产选择合适的计量模式？