5A甲级写字楼配置标准

5A、甲级写字楼标准配置一、概况“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级；二者概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级，“5A”是从硬件配置角度评定。“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：1、顶级物业(国际写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具。②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。(2)建筑规模：超过50000平方米。(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。(7)智能化：3A～5A。2、高档物业(甲级写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具。②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。(2)建筑规模：1—5万平米。(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。(5)交通便利：有多种交通工具直达。(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。(7)智能化：3A及3A以上。3、“5A”的评定标准“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念是针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。○1、办公自动化系统（OA）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理为主的应用软件系统。○2、楼宇设备自动化系统（BA）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。1、空调自控系统2、供排水自控系统3、变配电监视系统4、电梯监视系统。○3、通信自动化系统（CA）1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。○4、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1、设有智能类功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。○5、安全防范系统（SA）1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。二、甲级、5A写字楼衡量标准指标甲级、5A写字楼建筑高度高层（24-100M）、超高层(100M以上)层高3.3米以上位置城市中心区、核心商业区域，与公共交通系统直接连接商务配套多功能会议室、活动场所、商务餐厅、咖啡厅、便利店等物业管理国际化的物业管理公司丰富的甲级写字楼管理经验体量30000平米以上楼层设计整层可出租使用面积超过1000平米使用率超过70%室内净高不低于2.6米楼板承重不低于250公斤/平米进深不低于8米大堂宽敞、挑高三层或以上，有宽敞走廊，大堂及公用走道为高档装饰，配有休息区、计算机信息查询系统及大型液晶显示器走廊宽度电梯前室：不低于3米公共走廊：不低于1.5米卫生间各卫生间配有优质卷纸、干手机,洗手液及空气清新机等外墙装修优质玻璃幕墙，铝合金、不锈钢、花岗岩等空调系统中央空调系统，利用水冷冷水机组提供冷气，每个单位能独立控制温度，每冷吨大概服务15㎡～20㎡左右。具有中央后备空调，当市电断电而后备电源发动，后备空调量大概是正常情况下的四分之一，送风末端设备为VAVBOX加采暖功能。办公室内设计温度为22℃～24℃、湿度55%，新风量为10升/秒/人。入口大厅，电梯大堂，公共走廊均有空调提供，设计温度为25℃左右。每层公共洗手间均设抽风系统及经走廊抽送空调到洗手间，设计温度为26℃～28℃间。电力系统双路供电应急发电机电力负荷达80VA/平米~90VA/平米提供备用的发电机组，保证供应量在250千伏安电梯系统平均等候时间不超过30s载重量：不低于1600公斤/部，梯速：2.5~4.0米/秒配置比例：不低于5000平米/部，设置有电梯空调系统，客货分离，货梯至少1部，完善先进的智能控制系统。消防系统配备齐备的自动喷淋系统，消防栓，防火卷闸分区，编程火灾自动报警系统。音响系统走道，门厅，车库，电梯、大堂等公共场所均装配消防播音及音乐播放系统。楼宇自动化设备控制监视点—监测，控制及记录设施设备的运行包括冷冻水机组、电力系统、水泵、电梯、扶梯、空调机/新风机、照明系统、保安巡更系统等等。停车位智能化停车场管理系统，有长期/月票/时票提供，有自动校对车辆识别功能，停车场实时使用量及停车位置显示及引导系统等等。保安监控系统各主要出入口信道及停车场、电梯轿厢配设摄像头作二十四小时监控录映，各消防信道门均配门磁监控。数据通信系统平均每十米至十五米建筑面积设有一条电话线，每单位配备10条IDD长途直播电话及传真线路，采用卫星地面接收站系统。光纤结构化布线系统，总系统可达1000mps。每层均配有一对多模光纤线，提供100mps～1000mps频带，并预留两组（二对）备用光纤，以配合发展使用。给/排水系统采用进口水泵设备，PLC控制的变频恒压供水。电力电力负荷100W/㎡以上负荷级别：一级照明系统公共区域≥350lux租赁区域≥500lux垃圾处理各层设有垃圾收集房，分类回收，地下垃圾房干湿分离，湿式垃圾房装有空调室内公共部分装修（大堂、电梯厅、厕所）相当于四星或五星级酒店装修室外及绿化高档材料，精心设计和施工的环境设计