湄潭智慧康养小镇策划方案(1)

湄潭智慧康养小镇策划方案华颐兴•肖世伟一、愿景二、项目简述三、发展思路四、顶层设计五、发展战略目录一、愿景农田变公园农区变景区民房变客房农村变乡村农园变乐园农产品变礼品农民的农业劳动变成城里人的健身运动让农村成为人们向往的地方：成人在这里放松、孩子在这里上学、老人在这里养老以湄潭兴隆镇为样板，打造出城市周边农村与城市融合发展的新路径、新经济模式让农民成为最大的合作伙伴、最重要的参与者、最大的受益者现代生态农业综合开发基地；集商、旅、景、文为一体的文旅产业示范镇；一、二、三产业融合发展样板工程；“耕读田园中茶间一壶酒妙曼兴隆镇康养在湄潭”湄潭智慧康养小镇(互动分布式花园田园幸福综合体)贵州省遵义市的标杆性项目中国医养结合的典范之城成为中国乡村振兴战略的示范点01位置02交通03产业04人口05经济二、项目简述（一）湄潭优势分析1、三农政策(2018一号文件六大方向与六大保障)明确六大方向1)、重精品——实施休闲农业和乡村旅游精品工程2)、重生态——注重乡村生态优势转化3)、重产业——构建农村一二三产业融合发展体系4)、重传承——推进农耕文化遗产的保护与适度利用5)、重扶贫——坚决打好精准脱贫攻坚战6)、重监管——完善市场准入和监管夯实六大保障1)、农业产业保障：更特色、更安全、更科技、更优质2)、设施环境保障：更便利、更卫生、更美观、更联通3)、规划保障：加强规划统筹管理和系统衔接4)、土地保障：进一步完善设施农用地政策5)、财政保障：充分发挥财政资金的引导作用6)、人才保障：以乡情乡愁为纽带造就新农民（二）政策分析２、旅游政策３、康养政策政策风险主要体现在政策有效性和稳定性两方面。国家出台了一些养老服务相关政策，但是令人遗憾的是，地方政府并没有相应出台具备系统可操作性的配套实施办法及措施。中央政策如何有效地影响市场，还存在诸多的不确定性因素。1、中国未来产业分为三种：一维的传统产业——二维的互联网产业——三维的智能科技产业。一维世界正在推倒重建，二维世界被划分完毕（BAT掌控），三维世界正在形成，高维挑战低维总有优势。所以网店可以冲散实体店，而微信的对手一定在智能领域诞生。2、休闲农业地产休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、文化、旅游业和地产业，要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程，以休闲农业的分类为理论基础，与房地产业进行融合、对接，从而形成休闲农业地产分类，主要包括以下五种：1)、以农家乐为基础的地产开发2)、以农业观光园为依托的地产开发3)、以景区为依托的地产开发4)、以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发5)、养老地产成农业地产开发新宠（三）产业分析3、文旅产业4、康养产业5、地产产业6、互联网产业进化论：PC互联网——移动互联网——物联网，中国经济结构进化论：计划经济——市场经济——共享经济——共产经济。三、发展思路一）、方针大策划、大规划、大发展写好一篇文章讲好一个故事整合相关资源寻求政府支持建成一个项目（一）大策划1、邀请世界或国内顶级的“乡村综合体”策划单位编写“湄潭康养第一镇”策划方案。定位：具有国际水平的中国一流智慧康养小镇；打造：“互动分布式花园田园幸福综合体”；规模：湄潭县全境(兴隆镇为重点打造的核心区域)；产业：以聚焦“农业+文旅+康养+地产+金融+互联网”六大产业融合模式，打造123产业产融结合，全产业链联动。打造三个体系，居住体系、文化体系、产业体系。三生：生产、生活、生命2、关键词1)、互动式：要意为：各景区、各项活动、各商业体之间不但互相促进，而且尽量做到一个景区的影响力和产能转化为下一个景区的效益。2)、分布式：要意为：各景区和商业体之间在物理空间上要有一定的距离，和分割感。一方面使游客和客户在进入各个园区时主题和审美上截然不同，避免产生“大同感”；另一方面更是为了更大范围的带动农村、农民的“差异化”发展。3)、田园：不要脱离农业田园的属性，不要脱离农业生产的属性。4)、田园：打造“茶叶农业经济”的新模式。以种植开花美观的农作物为主，按照优美的自然景观设计、种植各种具有经济功能的茶叶。5)、综合体：除围绕茶叶植入丰富的二、三产业外。养老、学校、医院等依托环境升值的高效益产业也在后期植入，创造一种新的“茶叶经济综合体”。综合体是利润最为丰厚的部分。3、特色’二字应体现在三个方面：1)、特色在于产业特色：产业是基础，没有产业依托就是空中楼阁;农业(茶叶种植)、茶加工、旅游、康养（养老、医疗、护教、老旅、健康食品）2)、特色在于环境特色：强调城区的合理布局，方便生活，方便生产;全国茶种植第一县，环境优美、生态3)、特色在于文化特色：要把各地不同的风土文化融入特色小镇建设之中，强调文化自信。我们要改变过往产业区、居住区分离的理念，做到产城结合，并营造人与产业、自然相协调、互动的氛围。”a、茶文化b、苗文化c、文化历史红色文化（遵义会议）当代红色文化（十谢共产党）（二）大规划邀请世界顶级的农业、旅游、康养等产业“乡村综合体”设计单位规划湄潭县“幸福综合体”概规设计方案。特色小镇是透过挖掘产业特色、历史人文和自然资源，创新打造出新产业、新商业、新品牌、以及新的居住与生活方式，包括三个体系，即：居住体系、文化体系、产业体系。形成产、城、人、文、景五位一体有机结合的功能平台，成为打造城市新经济的新途径。特色小镇是不走寻常路，到达新地方。含盖吃、住、行、游、娱、购、，产城融合的特色智慧康养小镇（三）大发展依托湄潭已建成的中国最大规模茶叶种植基地，提档升级建成世界级的“智慧康养特色小镇”特色版块1、高品质茶种植中心（一产）2、茶加工中心（二产）3、茶贸易中心（三产）4、茶文化中心（三产）5、康养中心6、茶旅游中心7、腾讯集团智慧产业根植于湄潭康养特色小镇“三生”之中8、集装箱花样旅游小镇9、国学研究中心10、房车露营基地11、青少年爱国教育基地12、茶产业博物馆13、节主题公园14、婚庆产业链15、.特色民宿按照“一次规划、分步实施”的原则，四、顶层设计顶层设计主要由一、商业模式,二、组织模式,三、资本模式三种模式组成,必须紧紧围绕“1、特色为本。2、产业为根。3、宜居为核。4、双创为体。5、企业为主。五个为”展开,历史机遇面前，应敢为人先、独树一帜,一、商业模式（一）商业模式1、公共基础设施（市政公路、污水处理）建设采用PPP模式（公共私营合作制、股权合作）；2、公共配套设施（公办医院、养老院等）采用BOT模式（建设-经营-移交）；3、经营性设施（酒店、民宿、机构养老、康复）采用民间投资。（二）特色小镇主要有三种创建模式一是企业主体、政府服务。政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。二是政企合作、联动建设。政府做好大规划，联手大企业培育大产业。三是政府建设、市场招商。政府成立国资公司，根据产业定位面向全国招商。1、特色小镇开发必备的3个体系小镇开发最重要的是不能思维僵化，给小镇定框框。一个小镇的发展是由自然和人文资源、经济基础、市场环境决定的。特色小镇是透过挖掘产业特色、历史人文和自然资源，创新打造出新产业、新商业、新品牌、以及新的居住与生活方式，形成产、城、人、文、景五位一体有机结合的功能平台，成为打造城市新经济的新途径。特色小镇是不走寻常路，到达新地方。1)、特色小镇应该建立哪三个体系？即：居住体系、文化体系、产业体系。所谓居住体系，即传统房地产开发所包含的所有元素，比如社区及配套，物业及服务，房子以及周边相关的居住及生活单元。万科提出的三好（好房子好社区好服务）即是此中之意。所谓文化体系，是小镇特有的内容，在房子之外，在社区之上，具有独特、专属的社区氛围，能够产生软性价值的内容。文化体系要满足：有人，有文，有人文，最终实现有生机有活力。所谓产业体系，是小镇能够自循环的体系，有产业，才有活力，才能独立并持续运转。产业体系与前两者共同形成一个产业链，是一个生态体。产业体系最终实现可持续发展，自循环运营。：生产、生意、生生不息。2)、特色小镇到底卖什么？特色小镇的第一层级是卖房子，卖商业配套，以及物业服务，通过此类“产品”实现快速资金回笼。特色小镇的第二层级是基于文化体系，售卖“文化”以及衍生品。比如阿那亚社区的话剧社在北京天桥剧场、大隐剧院的演出话剧，特色小镇更高一级是售卖一种让人向往的生活方式。卖房子卖服务，卖文化以及衍生品，卖向往的生活方式。所有成功的特色小镇在干也是必干的事情。3)、特色小镇怎么算成功？特色小镇不是房地产开发，不止于让房企满意。要满足本地老百姓，社区居者和用户的需求，给予他们幸福和谐，良性健康的生活环境和美好社区。还要政府满意，不再是纯粹的卖地收钱，更要实现政府政绩、城市形象、和长效利税的统一。特色小镇的正轨：形成产、城、人、文、景五位一体有机结合的功能平台，成为打造城市新经济的新途径。能够实现三个满意的特色小镇才是真成功。4)、特色小镇最终实现什么？特色小镇最终实现什么，应该基于其三个体系。其一，实现居住多元。其二，是实现文化多样。其三，是实现聪明增长。是能够持续发展的社区，形成一种自我生长的生态，足以安放心灵，寄托一生。2、十套低成本特色小镇拿地策略方案一：使用存量国有建设用地方案二：圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目方案三：圈外单独选址建设项目用地方案四：使用国有农用地方案五：直接使用集体建设用地方案七：使用集体未利用地方案八：使用设施农用地方案九：结合土地整治、村庄整治安排用地方案十：使用增减挂钩项目建新区用地的，视同建设用地；3、特色小镇：三种盈利模式解析（政府、开发商、金融机构）政府政府是特色小镇发展的最主要推动者，特色小镇的发展不仅可以推动地方经济的快速发展升级和就业人口的聚集，也给政府带来了巨大收益。1)、税收收入。2)、土地溢价。开发商开发商是特色小镇的开发主体，涉及小镇开发的前中后全链条，从土地整理就开始介入，往往一直延伸到小镇运营。对于开发商来说，可以从以下几点收益：1)、政策性资金。2)、基础建设收益。3)、项目运营收益。4)、地产收益：开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出，长短相济，长远发展。金融机构金融机构介入特色小镇开发，除了作为资金供给方，还可根据自身特点通过以下方式盈利：1)、产业循环收益2)、消费信托收益政府、开发商、金融机构因其介入角色的不同，在特色小镇的开发中形成了不同的盈利点和盈利模式，但只有互相携手共进，才能让特色小镇真正焕发生机，长久发展。(三)、休闲农业休闲农业作为农村一二三产业的融合体，在促进农业提质增效、带动农民就业增收、扩大居民消费需求、传承中华农耕文明、建设美丽乡村、推动城乡一体化发展等方面发挥了重要作用。乐享吃、住、行、游、购、学、观、教、娱的高品质体验。1、搞懂10个字赏——休闲农业基本的构成要素采——吸引游客和盈利的抓手尝——为消费者带来味蕾绽放之旅学——发挥农业的教育功能耕——休闲农业的灵魂戏——快乐农业憩——放松心情、释放压力养——发现农业的健康功能淘——快乐“淘宝”2、休闲农业9大经营模式，休闲农业核心在与经营，经营到位，赚钱也是分分钟的事情。1)、连片开发模式以政府投入为主建设基础设施，带动农民集中连片开发现代观光农业。2)、“农家乐”模式3)、农民与市民合作模式4)、产业带动模式5)、村镇旅游模式6)、休闲农场或观光农园模式7)、科普教育模式8)、民俗风情旅游模式9)、休闲度假模式3、4大休闲农业的盈利点1)、亲子文化2)、养生健康文化3)、养老文化4)、乡愁以“以人为本、以游客情怀归宿”为出发点,(四)、养老地产开发1、15种经典模式分析第一类：与社区共同建设模式1：专门建设综合型养老社区模式2：新建大型社区的同时开发养老组团模式3：普通社区中配建各类养老产品模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施第二类：与相关设施并设模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施模式6：养老设施与幼儿园并设模式7：与教育设施结合，建设养老公寓第三类：与旅游或商业地产结合模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品模式9：与商业地产