某房地产市场调研报告(ppt-58页)

2012年房交会期间大理房地产市场调研报告2012年4月目录12大理简介大理市规划分析345住宅市场研究商业市场研究总结大理简介大理州，面积2.95万平方公里，管辖1市8县3个自治县，人口351万。大理市是大理州政治、经济、文化中心，面积1468平方公里，人口50万。其中城区人口约34万人；大理主城区位于下关；旅游业是大理的支柱产业，旅游产业包含休闲度假、观光旅游、文化体验旅游等，同时辅以种植业，为丽江、香格里拉提供蔬菜供应；2011年大理州GDP：568.5亿元，位列全省第五，人均GDP为2700美元（全省人均GDP为2950美元）。大理市距昆明359公里；距丽江187公里；距保山166公里；大理是滇西陆路交通枢纽和重要物资集散地。大理空间位置大理市规划分析大理城市定位滇西中心城市核心区；云南省重要的现代服务业、先进制造业基地；中国通往东南亚、南亚重要陆路通道的枢纽节点；国际知名休闲康体旅游胜地。旅游规划定位目标：中国一流、世界知名；将大理建设成为中国西部国际知名生态旅游胜地，打造成“风花雪月大理、浪漫休闲之都”旅游规划定位人口发展目标阶段目标城镇人口达城市建成区面积近期目标（至2015年）55万人48平方公里中期目标（至2020年）65万人70平方公里大理城市发展走向下关老城区东南结合凤仪镇开发临空经济区和洱海沿线的休闲旅游区打造文化旅游创意产业区，重点开发喜洲区域规划说明按照大理市规划，城区发展划分为：1、海西片区2、下关城区3、海东片区海西片区214国道以西苍山脚下：低密度、高品位开发的体育、娱乐、度假、观光旅游为主的度假休闲基地；214国道以东：海滨沙滩浴场公园和度假、游乐设施用地；片区有约10宗土地开发集中于喜洲镇；苍山脚下：为科研文教区和苍山环境绿化保护区；结合旧城改造建成全市行政、经济、旅游观光和文化活动综合区；东南发展新型工业发展区及物流产业园区；下关老城片区满江片区为海东新城核心区，政治、经济、文化中心；大理物流商贸中心区；双廊镇：绿色经济重镇、历史文化名镇和生态观光旅游重镇。挖色镇：旅游产品交易、加工工业为主的特色小城镇；海东新城片区住宅市场研究房地产开发情况2002-2005年处于大理商品房起步阶段；2005年成为大理房地产市场转折的一年；2006年开发量实现大幅增加；2007～2010年房地产开发投资基本持平，2011年整个房地产市场呈下行趋势；大理房地产市场受旅游业影响较大，旅游业发展促进房地产市场快速发展；商品房供需统计102.15105.6141.5819027.3566.2793.16118.5662.4%65.8%54.4%26.5%0204060801001201401601802002008200920102011供应量（万㎡）销售量（万㎡）销售率大理市房地产业正处于一个较快的发展时期，国家先后出台了一系列政策，但大理市房地产业实际上并未受此冲击的影响，反而逆势转强；旅游业增长及大理知名度增强，开发企业看好并认可大理市未来房地产市场前景。供应量相对较大，本地消化率有限，大量外销型产品推出，导致销售率不高；别墅均价走势图7562.979367290474153.8%4.9%3.7%33.3%020004000600080001000020082009201020110%10%20%30%40%50%60%别墅均价（元/㎡）增长率别墅作为外销型产品，价格增幅较大，经过一段时间推广炒作后，开始发力，2009年价格快速上涨，增长率高达53%；大理别墅市场受内外因素影响不大，因此开发商对别墅市场的热情要远高于普通住宅。普通住宅均价走势图314732143387408314.9%2.1%5.4%20.0%01000200030004000500020082009201020110%5%10%15%20%25%普通住宅均价（元/㎡）增长率大理房地产均价呈上涨趋势，在2008年金融危机发生时，住宅涨幅仍保持在5.6%，2011年旧城项目改造和几个品质楼盘推出，抬高了住宅均价，几个旧城项目住宅均价高达6800元/㎡；普通住宅作为内销型产品，在一段时间里保持缓慢增长，旅游地产开发，别墅类物业的炒作带动了普通住宅价格上涨；住宅开发区域分布大理房产市场可分划为传统大理古城版块、环洱海版块和下关三大版块；下关版块是以本地市场为主，楼盘数量较多，价格较低；环洱海区域是一个新兴版块，其中“洱海国际生态城”以高端启动，使区域成为整个大理市场的高端物业风向标；传统大理古城版块经历了由最初的低价、低质，主打本地市场客户，到开始向现在的较高价格、品质开始提升，主打外地市场客户的阶段；银海山水间感通别墅洱海天域洱海庄园天籁家园海西片区海西、古城片区将不再有项目面世；未来土地供应及发展重心在喜洲；实力项目1000亩下关老城区房地产开发主要为城中村改造项目；城中村项目完全照搬昆明模式，物业类型以点式高层+写字楼+酒店+集中商业中心的城市综合体为主；城中村改造项目供应目标客群为本地客户；城中村改造总占地5000亩，目前已有3宗地完成拆迁，其中实力集团、俊发地产已获得城中村改造项目的开发权；下关老城片区锦达豪庭兴盛时光泰业国际广场实力项目俊发项目海东新城（满江区）大理公馆洱海传奇大理市政府（规划中）环球时代洱海国际生态城五洲国际商贸城御培坊大理市政府于2009年开工建设，但目前仍没有动静，按此进度，大理市政府搬迁将是5年之后的事情；水泥厂将搬迁机场快线大理市政府工地现状海东新城杨丽萍项目苍海高尔夫唐季礼项目耀鹏地产中建穗丰实力地产项目世博集团项目城投集团项目海东新城海东镇实力集团：8000多亩、大丽铁路以东；世博集团项目，具体面积不明确；城投集团；海东片区可开发土地较多，地块属丘陵山地，但大多项目已被开发商圈定；海东镇片区项目基本在洽谈：双廊片区唐季礼：大理国际影视文化产学园区（4000多亩）；杨丽萍：云南印象.大理论坛（2000亩）；高尔夫用地（4000亩）中；耀鹏地产：200亩；中建穗丰：700亩，在洱海边；据了解，政府手中目前已基本没有土地；双廊片区相对明确的有以下项目：重点项目简介物业类型：联排别墅、洋房；面积区间：洋房：51-80㎡;联排别墅110-160㎡；价格：洋房8000元/㎡;联排别墅7000-11000元/㎡；客群构成：本地50%，省外及昆明50%，山水间物业类型：联排别墅、独栋别墅；面积区间：160—240平米；价格：8000元/㎡；客群构成：本地10%，省外及昆明90%；已开发10年；坐落于苍山半坡，社区内有苍山溪流感通别墅天籁家园物业类型：联排别墅；面积区间：240—300平米；价格：5200元/㎡；客群构成：昆明20%，本地及周边70%；说明：品质差，无亮点，主要为本地客群购买，走低价路线；洱海天域物业类型：小高层、洋房联排；面积区间：高层55-170㎡，联排：260-300㎡;价格：高层6500元/㎡;联排别墅25000元/㎡；特点：可直接看海，距主城近；客群构成：小高层、洋房80%为本地客户购买，别墅未上市；兴盛时光物业类型：小高层、底商；总建面积：8.5万㎡;容积率4.5；旧城改造项目未上市；锦达豪庭物业类型：高层、底商；面积区间：78-173㎡;价格：高层6800元/㎡;底商价格未公布；客群构成：大理及周边90%;其他10%；旧城改造项目，底商信息未公布；洱海国际生态城物业类型：别墅、高层、公寓、花园洋房(售罄)；面积区间：别墅：200-600㎡;高层41-366㎡;公寓51㎡；价格：别墅预计20000-60000元/㎡;高层8000-30000元/㎡;公寓12000-16000元/㎡；客群构成：昆明70%;省外20%;大理州10%；主要对外进行推广销售，在昆明、上海、深圳、北京均设有售楼部；卖点：临海，270度海景，别墅主要建在湿地公园中；物业类型：公寓、别墅;面积区间：公寓40㎡左右;别墅103-300㎡；价格：公寓8000元/㎡;别墅9000元/㎡；客群构成：昆明90%，其他10%；卖点：可俯视洱海；洱海传奇物业类型：一期纯别墅;二期高层+别墅；面积区间：一期：225-593㎡;二期高层:160㎡左右;二期别墅295-350㎡；价格：一期：预计8000-20000元/㎡;二期高层6000元/㎡;二期别墅7000-8000元/㎡；客群构成：昆明90%;其他10%；主要在昆明推广、可俯视洱海；大理公馆地价情况大理大部分临海地块已被开发商圈定，且宗地面积较大；海西古城片区：古城外250万元/亩，只能建设大理名居风格3层建筑；下关老城区城中村改造项目主要是通过招商引资项目，地价相对较低；海东满江片区，开发量较大，片区开发较热；地价300万/亩，主要为商业用地；小结主城片区未来物业将以点式高层为主，城市综合体将是未来开发的主要模式。旧城改造的完成将有效提升大理商业品质和档次规模；主城住宅仍然以本地客户为主；90-144平米住宅是本地客户购买的主力产品，50平米左右公寓以及别墅类产品主要作为投资性产品，对外地客户推售；别墅类物业外销型特征较为明显，在市场供应结构中占有重要的比例，供量基本和普通住宅相当。别墅类住宅建筑形式主要为中式白族名居风格，采用灰瓦坡顶，石墙面或白墙面。大理市商业分析大理商业地产起步较晚，2005年当年开发面积大幅增长，突破10万㎡，2005年之后商业进入快速发展阶段后，每年开发面积保持在30万平米；08年销售面积未受金融危机影响，开发投资面积基本持平。而在09-10年地产增速较快的时期，商业开发量维持在每年30万平米以上。2011年商业开发量受到房地产调控影响，增幅不大。古城商业区旅游客为主，旅游商业步行街下关老城商业区满足日常生活消费为主的社区商业商业片区构成满江片区开发量巨大，将成为下一阶段商业竞争最激烈的板块；下关老城区商业构成沃尔玛苏宁电器国美电器KFC德克士租金售价情况租金最高700元/㎡;业态为百货家电商场、服饰租金70-400元/㎡;业态为手机通讯、服装租金30-100元/㎡;业态为摩托、农具、百货租金30-100元/㎡;业态为电脑及配件租金60-300元/㎡;餐饮、百货、零售片区小结下关城区目前在售商铺较少，在售商铺主要为高层底商，售价7000—9000元/平米；商业主要以一层铺面为主，面积从20-300平米不等；下关片区商铺租售价格在售商铺均价（元/平米）租金（月/平米）9000-3000050-700租金最高30-380元/㎡;服饰、银饰品、民族工艺品租金60-300元/㎡;服饰、餐饮、酒吧租金50-80元/㎡;五金、零售、餐饮租金45-120元/㎡;服饰、餐饮、酒吧古城区商业构成片区小结片区商业主要满足游客消费；片区无在售商铺；商铺主要以一至二层铺面为主，面积集中在20-60平米；双层商铺80-120平米；独栋商铺200-1000平米；片区业态主要为民族工艺品、酒吧、饭店为主；满江区商业构成大理古城城北片区经济开发区满江片区满江片区紧邻经济开发区；进入满江片区主要通过机场高速和另一条规划道路，规划道路通过龙山隧道连通经开区；机场高速规划道路满江区大理市政府（规划中）环球时代洱海国际生态城五洲国际商贸城御培坊得胜家具中心水果批发市场总建面：130万平方米；定位：大理“螺蛳湾”；物业包含：国际展贸、商品交易、物流配送、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓；一期商铺均价10000元/平米；一期已基本完成；五洲国际商贸城满江区商业情况物业类型：高层公寓、商业中心；面积区间：高层公寓109-145㎡；价格：高层均价5200元/㎡;商业中心：售价未定；客群构成：大理州及周边人群；卖点：大理市政府旁；项目为商业用地；洱海寰球时代商业中心未销售，已签约上海永华电影院；步行商业街预计年底销售；