房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析

房地产财税问题解决专家房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析主讲人：李舟房地产财税问题解决专家我国土地类型国有出让商业土地国有出让其他土地国有出让住宅土地国有划拨土地国有出让工业土地村民集体土地房地产企业开发土地房地产财税问题解决专家土地获取九种模式购买土地收购土地持有方合作开发城中村改造买卖楼花代建BT模式土地置换兼并重组保障房建设开发房地产财税问题解决专家土地获取九种模式不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）原集体土地原国有划拨土地其他土地土地储备中心招拍挂出让房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式开发主体变更问题案例某房地产企业集团公司在省会城市，在二级城市拿地，以集团公司名义谈判并签署国有土地使用权出让协议，缴纳了出让金，后又决定在当地成立子公司开发此项目，如何将土地转移至子公司？房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式开发主体变更问题变更主体的三种情况1、招拍挂前变更2、招拍挂后，办证前3、招拍挂后，办证后海南省地方税务局关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关税收征收问题的批复2011.doc房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式出让金返还问题某房地产企业从开发区以每亩100万元取得出让综合用地100亩，出让金共计1亿元，依据当地政策，三个月后开发区返还地款2000万元，但财政收据为1亿元，请问土地成本为多少？房地产财税问题解决专家购买土地模式辽宁省大连市地方税务局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》大地税函2008188号（一）关于土地使用权价款的扣除问题纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。房地产财税问题解决专家购买土地模式青岛地方税务局：《青岛市土地增值税清算管理办法》青地税发[2008]100号》第二十二条对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）案例某房地产企业2010年从政府手中取得商业用地一块，20亩共计6000元，特殊原因一直未开发，2012年决定将土地转让给另一家房地产企业，请问能否转让过户？房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求——年限延续，使用性质延续——原土地使用权出让合同规定的权利和义务《城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）案例甲房地产企业2010年从政府手中取得住宅用地一块，40亩共计20000元，由于资金原因，甲决定将其中20亩土地转让给乙房地产企业，请问能否可以？房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险营业税差额征税风险土地增值税加计扣除风险契税征税风险土地使用税征税风险拆迁补偿涉税风险房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险案例甲房地产公司从政府手中以出让形式取得一块土地，缴纳出让金后自行开发至七通一平后，又将土地转让给房地产公司乙进行开发。请问营业税是否可以差额征收？案例某房地产公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他公司一项已经进入施工阶段的在建工程项目，该公司继续建设完工后对外销售,营业税计税营业额是否应等于销售收入减我公司购买的在建工程原价?房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险案例我公司两年前通过法院执行取得债务公司用于抵债的一栋房产，但由于债务公司未开具营业税发票，我公司当时以法院相关判决与法律文书入账，现拟将该房产转让，请问能否享受营业税差额征税？案例我公司2010年接受股东以不动产进行增资，不动产评估价值1000万，以评估报告入账，现准备将其以1500万元转让，请问是否可以营业税差额征收？房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险案例我公司于2009年购买写字间2000平方米，总价为3000万元，契税3%为90万元，各项交易费用共40万元，请问再次转让时营业税差额征收的扣除项目应该包括哪些？房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险政策一：《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。房地产财税问题解决专家购买土地模式政策二：某公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他公司一项在建工程项目，该公司继续建设完工后对外销售,营业额是否应等于销售收入减我公司购买的在建工程原价?国税总局答复：根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：二、关于适用税目问题（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。三、关于营业额问题（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”根据上述规定，贵公司转让其购置的在建工程建成后销售不动产，可以全部收入减去在建工程的购置原价后的余额为营业额，计缴营业税。房地产财税问题解决专家购买土地模式政策三：《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函〔2005〕83号）文件中规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税〔2003〕16号文件第三条第二十项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额”。2011年年初颁布的《国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2011年第2号）文件中已将国税函〔2005〕83号列入失效文件目录。房地产财税问题解决专家购买土地模式政策四：新疆维吾尔族自治区关于转让土地使用权计征营业税营业额确认问题的批复新地税函（2008）300号乌鲁木齐市地方税务局：你局《关于转让土地使用权计征营业税是否扣除土地出让金等其他费用的请示》（乌地税发［2008］117号）收悉。根据财政部、国家税务总局财税［2003］16号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研究并请示国家税务总局，区局意见：单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。”房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（2）转让方土地增值税加计扣除风险案例甲房地产企业取得土地，自行开发后销售商品房，土地成本为1亿元，开发成本共计2.8亿元，清算时可加计扣除多少？乙房地产公司以1亿元取得土地，又投入3000万元将生地变为熟地后转让，取得收入1.8亿元，清算时可加计扣除多少？丙房地产公司以1亿元取得土地，未作任何投入即转让，清算时可加计扣除多少？丁房地产公司以2亿元取得在建工程（项目转让），投入1.8亿元后建成商品房，清算时可加计扣除多少？如果未作投入即以2.5亿元转让，清算时可加计扣除多少？房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（2）转让方土地增值税加计扣除风险《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》（国税函发[1995]110号）文件：（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（4）契税征收风险案例甲房地产公司从乙公司通过转让取得工业用地50亩，签署土地使用权转让协议一份和补偿协议一份，约定土地转让价格为5000万，补偿协议为2000万，请问甲公司缴纳契税的计税价格为5000万还是7000万？《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税（2004）134号）：无论以协议还是竞价方式出让，契税计税价格均应包括土地出让金、各类安置补偿费、市政建设配套费在内，而不仅仅是土地出让金。《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）文件中，要求必须以取得该土地使用权支付的全部经济利益计算缴纳契税，且不得扣除前期土地开发成本。房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（4）契税征收风险案例甲房地产公司从政府取得一块土地，当地政府给予了土地出让金减免，企业直接按照合同40%缴纳出让金，请问契税如何缴纳？国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复国税函（2005）436号北京市地方税务局：你局《关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示》（京地税地〔2005〕166号）收悉，批复如下：根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。房地产财税问题解决专家购买土地模式一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（4）契税征收风险案例后来，甲房地产公司又将该土地用途从工业变更为住宅用地，补缴出让金5000万元，是否还需要再次补缴契税？《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函（2008）662号）进行了明确：“根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让