房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范

房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范目录页一、销售收入的确认二、视同销售收入三、股权转让四、计税成本扣除五、甲供材料六、地下车库七、利息费用八、其他（一）未完工开发产品收入1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数。2、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。3、销售收入不区分合法收入和非法收入。未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。4、根据新31号文件第6条规定，签订合同后，才计税。这里的合同，应遵循“实质重于形式”的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行使销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。（国税函【2008】875号）5、定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函〔1995]156号文件第18条）对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。关注点：诚意金是否缴纳营业税？（河北省地税局2010年2号公告）大连地税局也认为应该缴税。但是大部分大型房企未就诚意金缴纳营业税。建议：同当地税务沟通，以取得一致意见。（二）完工开发产品销售收入1、一次性全额收款方式：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，①应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。②付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3、银行按揭方式：企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。4、委托销售方式：A：支付手续费方式：税务喜欢运用的稽查手段--以佣金推算收入。案例：思考：业务员佣金倒推收入同样也会成为税务稽查倒推收入的一种手段。B、税法规定销售佣金必须有合法真实的报销凭证，且不得超过服务金额的5%。税务认可正常比例是1`2%。若采用超基价分成方式，佣金比例有可能超过5%，全国只有上海允许扣除。•1、营业税实际上也是采取的收付实现制。即书面合同规定的付款日期当天，预收款模式则是收到预收款当天（三）预收及租金收入2、如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。关注点：预收跨年度房租且已全额开具发票发票的开具需全额缴纳扭转税（如营业税），但所得税缴纳与发票是否全额开具没有直接关系，不需全额在预收年度缴纳所得税。税种时间界限是否缴税税法依据所得税08年以前不缴国税发【2006】31号08年以后不缴国税发【2009】31号营业税09年以前不缴财税【2003】16号09年以后缴税《实施细则》25条税种时间界限适用原则法律依据所得税08年以前权责发生制国税发【1997】19108年以后收付实现制条例第19条营业税09年以前权责发生制财税【2003】16号09年以后收付实现制实施细则24条、25条（一）先租后售视同销售1、售后返租：国税函〔2008〕576号房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关规定精神,对上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。应对策略：不要搞免租期。需有少许租金。1、开发企业以尾房抵顶建安工程费2、以尾房抵销售公司的销售费用。3、工抵房抵银行贷款本金或利息。两个无论：无论主动还是被动以房屋抵债（法院判决）；无论是否办理房产过户手续，均属于视同销售缴纳各种税收。（二）以房屋抵偿债务问题：1、某企业销售房屋价款为100万元，同时赠送地下室。地下室是否需要缴纳企业所得税？是否需要缴纳营业税？是否需要缴纳个人所得税？答：根据国税函[2008]875号文件第三条：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。需缴纳所得税、营业税（按收入100万来缴纳），不需缴纳个税。2、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。案例：卖房子赠送汽车，房屋销售合同价款100万元，汽车的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元。因此企业的总销售收入为100万元，汽车不应当作为捐赠处理。确定收入：销售房产90万，销售汽车10万。10万需缴纳增值税。（三）无偿赠送（有奖销售、卖方赠送地下室等）问题：3、某企业楼房开盘时进行“摸奖活动”，该企业购进奖品100万元，全部奖励完毕，是否缴纳企业所得税？是否缴纳增值税？是否缴纳个人所得税？答：税收分析：国税函[2008]828号文件。A、增值税：赠送赠品应视同销售计算增值税；B、企业所得税：赠送赠品应视同销售计算收入（对外购直接用于赠品的，可直接按外购成本价作为销售单价，明显偏低的除外）；这样的话其实同时等额增加了收入和成本，最后不影响企业所得税；C、个人所得税：受赠方收到赠品属于偶然所得，应按20%计算缴纳个人所得税。赠送方有代扣代缴的义务建议：赠品由合作单位采购，降低税务风险。第三部分股权转让案例：A公司在某地1亿拍得一块地，闲置两年后，准备以5亿转让。方式一：直接转让：印花税-万分5税收25万、营业税及附加5.6%2800万土增税：约2亿、所得税：25%约4000万。方式二：卖A公司股权：（不征营业税及土增税）卖方：印花税-万分5税收25万、所得税：25%约1亿。买方成本：5亿+土增税1.2亿（抵扣额减少按最低税率30%计算）+所得税7000万（（5亿-1亿-1.2亿）*0.25）=6.9亿1、注意要点：不要转让全部股权：国税函〔2000〕687号。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。股权转让所得案例分析策略：可以先融资再卖股权。方式三：在西藏设立控股公司，再进行股权转让：西藏2010-2020年所有行业的所得税均为15%。税金：印花税-万分5税收25万、所得税：15%约6000万。方式四：控股股东注册地在香港，转让股权，按10%交纳预提所得税。税金：印花税-万分5税收25万、所得税：10%约4000万。方式五：控股股东B注册地在香港，控股股东的控股股东C注册地在海外的避税天堂。转让C公司的股权。不用交纳各项税费。现在比较流行的转让方式。注意要点：此种方式还是有税务风险。建议提高转让层级，股权结构不要太单一，增加税务稽查难度。第四部分计税成本扣除总局在国税发【2009】31号文件中，专门设立了两章来规范房地产企业的成本、费用扣除。第三章：成本、费用扣除的税务处理（11-24条）第四章：计税成本的核算（25-35条）计税成本：“制造成本法”和“全部成本法”。1、人员工资和费用是开发间接费用还是期间费用？（企业经营架构的筹划。《土地增值税条例实施细则》第七条）建议：企业召开会议，确立人员组成、归属，形成会议纪要，保留内部证据。2、土地使用税（土地使用费）应该计入期间费用。（例：琼地税函【2007】356号第2条、青地税发【2008】100号文件第25条）3、广告费、业务宣传费、业务招待费必须计入期间费用，不能计入开发间接费用。4、营销设施建造费，需计入开发间接费用（31号文件第27条、南京地税局的问答第23条）。（一）计税成本的概念（二）配套设施的税务处理1、①非营利性，且产权属于全体业主所有，②无偿赠送给地方政府、公用事业单位的。税务处理：按公共配套设施费直接列入成本2、①营利性的、②产权属于开发企业的、③产权未定的、④无偿赠送给非地方政府、公用事业单位的税务处理：视其用途而定。A、自用的：视为自建固定资产。随着折旧摊销价值。B、非自用的：视为开发产品，随着开发产品的出售，列入成本。3、地下基础设施形成的车库（例外情形）税务处理：虽然是营利性的，但是根据文件第33条规定，按照公共配套设施费处理，即摊入成本。（三）归集开发成本（6类成本项目，3类成本类型）1、当期实际发生的成本。（31号文件第27条）2、预提费用（新文件30条、32条中列举了4类预提费用）：3、待摊费用：开办费可以一次性摊销，也可以在3年以内进行摊销。企业根据销售状况选择最有利的分摊方式。（四）分配成本（4种分配方法）第29条：对于直接成本和能够分清成本对象的间接成本计入成本对象的成本。归集开发成本，将共同成本按照受益的原则和配比的原则，按照4种方法分配到不同的成本对象中去。1、占地面积法（土地的分摊，原则用占地面积法）2、建筑面积法（公共配套设施的分摊，必须用建筑面积法）3、预算造价法（又称工程概算法，已完工与未完工共负担的利息支出，必须用预算造价法来分摊）4、直接成本法。（同期开发不同成本对象的利息分摊，可以用预算造价法，也可以用直接成本法）（五）是否假票金额均要调减销售成本关注点：已经完工，发现假票才需补税，开发未完工阶段不需补税。（六）完工标准1、开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。（5-17月）2、完工开发产品的标准：企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。一般指“竣工验收备案表”（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。案例：某地区进行纳税检查时，发现某开发企业在2006年12月31日做的竣工备案，因此判定该楼盘完工年度为2006年度。该企业需在2006年进行所得税结算，只能有5个月时间可以补足发票。建议：1、竣工验收备案时间最好是1月1号，而不是12月31号，这样就会有17个月可以补足发票。尤其是项目公司，在所得税汇算后再补凭证，后期没有收入，形成亏损无法弥补，多缴纳的所得税又无法退回。2、尽量沟通，如果还是无法退回，后续还是想尽各种办法弥补亏损。如果后续有亏损无弥补，建议变更公司经营范围，增加设计等经营范围，通过开具设计费等形式弥补亏损。案例分析某企业2010年12月31日办理竣工结算，销售已全部完成。企业所得税结算时还有8000万发票未取得，该发票在2012年取得。税务局要求2010年补税2000万。企业应对：税务申诉书尊敬的**税务稽查局：非常感谢对我公司的纳税检查，通过该检查规范了帐目，对贵局要求2010年我司予以补交2000万税款的事实完全予以认可。检查过后，我公司予以积极的整改，目前已经取得了全部的发票。国税发[2009]31号文34条规定根据企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。企业所得税法第九条规定企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。所以我司对上述规定的理解是2010年我司未取得合法凭据，不得记入成本