房地产企业税务稽查、风险防范及新

阳光财税前沿地产系列课程房地产企业税务稽查、房地产企业税务稽查、房地产企业税务稽查、房地产企业税务稽查、风险防范及新政解析风险防范及新政解析风险防范及新政解析风险防范及新政解析张伟老师房地产税务稽查风险防范（开篇语）开篇语（一）一、2010年的税务稽查形势（一）2009年税务稽查回顾（前事不忘，后事之师）1、检查纳税人31.3万户。2、查补收入1192.6亿元，入库1176.1亿元。3、稽查选案准确率：90.9%（意味着十拿九稳？？？）4、查补收入入库率98.6%。总结：1、稽查入库收入超过（2006年-2008年）3年入库稽查查补收入的总和，比1985年全年税收总额还多。2、稽查选案准确率和查补收入入库率均是历史新高。思考：如何能做到取得这些战果的呢？开篇语（一）一、2010年的税务稽查形势（二）2009年的经验（4个阶段）1、深圳稽查工作会议要求：力争700-800亿元。重点行业：大型超市及电视购物企业、出口退税企业、建筑业。提出认清形势：由执法型稽查到收入保障型稽查转变的观点。2、5月廊坊会议，修改目标。（遵义会议）3、工作重点转为：自查+重点稽查。以自查为主。工作思路的转变，为完成工作任务起到了决定性作用。4、9月份，开始大小非解禁检查。（创新工作思路）开篇语（一）一、2010年的税务稽查形势（三）2010年稽查目标1、稽查查补收入不低于税收收入总额的１.５％！！！2、稽查选案准确率达到８０％以上；3、稽查查补收入入库率达到９０％以上；4、稽查案件结案率达到９５％以上。（四）工作思路（6件事）1、四大行业检查。（①房地产、②建筑安装、③药品经销、④交通运输）为什么要对四大行业深入检查呢？2、深入打击假票行动。3、资本市场的税务稽查。（悄悄地进村，打枪的不要）贯穿一条红线：“自查+重点稽查”。讲解提纲开篇语：介绍一些基本理念，进行预热。一、收入方面（四个收入类型）（一）销售收入1、未完工开发产品收入2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、完工开发产品销售收入（二）预租及租金收入（三）视同销售收入（四）股权转让及股息红利二、成本费用方面（成本、费用、税金、损失）1、地产企业七大计税成本扣除步骤2、一些具体项目的扣除解读开篇语（一）•专题：税务稽查面临的法律责任•（一）税务稽查的行政与刑事法律责任•1、虚开发票7.26案件、雷霆一号•2、骗取出口退税葆祥公司骗税案、利剑二号案件•3、偷税•4、一般税收违法•（二）《刑法》第7修正案（和谐社会，还是加重责任？）•偷税罪改为了逃避纳税义务罪！拿钱可以买罪。•1、偷税罪改为逃税罪•2、提高移送额度。•3、首次犯罪5年内允许花钱买罪。•（三）特别纳税调整与一般税收违法的区别？•1、广东白云山制药股份公司案例（是否加征滞纳金、某地产公司的特别纳税调整、启动程序）（国税发【2004】143号规程、国税发【2009】2号）2、纳爱斯遭遇税收门、3、古井贡事件开篇语（二）房地产企业所得税政策之前世今生一、内资企业（一）1994－2003年从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上，地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”！思考：为什么偏偏在1994年进行了大规模的税制改革，1993年进行了会计制度改革？联系新会计准则。开篇语（二）一、内资企业（二）2003－2006年2003年制订了国税发〔2003]83号文件，专门针对房地产企业制订了企业所得税政策。本政策参照了外商投资企业所得税国税发〔2001〕142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该文件的发布，有力的加强了房地产企业的所得税稽查。该文件的缺陷？（没有完工标准，致使销售收入都停留在预售阶段）开篇语（二）一、内资企业（三）2006－2008年83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，号称“剑指地产偷税黑洞”，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌！31号文件的制定与实施，对地产业税收产生了深远的影响，对于地产业税收来说，怎么形容31号文件的重要性也为过！开篇语（二）二、外资企业（一）国税发〔1995]153号文件首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业相比发生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先一步，一直到八年以后的2003年，内资企业才提出预售收入征税的概念。（对外资企业做地产的限制性规定）（二）国税发〔2001〕142号文件142号文件使外资企业所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。鲜明的特点是按照项目征税！开篇语（二）三、新所得税法（九九归一）（一）国税函【2008】299号文件（季度预缴）（二）国税发【2009】31号文件（年末纳税申报）房地产税收核心（预售收入与完工标准的税务处理）1、2003年以前，无完工标准，也无预售规定。2、2003－2006，有预售收入规定，无完工标准。3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准。但是完工标准比较提前，造成了现行税制的很多问题。开篇语（二）四、土地增值税的政策变迁。1、《土地增值税条例》2、《土地增值税条例实施细则》3、财税【1995】48号4、国税函发【1995】110号5、国税函【1999】112号6、国税函【2000】687号7、财税【2006】21号8、财税【2006】141号9、国税函【2007】645号10、国税发【2006】187号11、国税发【2007】132号12、国税发【2009】91号严征管以前严征管以前严征管以前严征管以前严征管以后严征管以后严征管以后严征管以后未完工开发产品收入未完工开发产品收入第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：第九条  企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，④计入当期应纳税所得额。第十二条  ③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。未完工开发产品收入专题一：未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（4层含义）国税发【2009】31号文件的规定：（一）2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。（二）三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。（三）为了彻底解决这个问题，国税发【2009】31号文件的理念发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三项费用扣除基数的。未完工开发产品收入专题一、未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（4层含义）（1）国税函【2008】875号文件第一条：一般销售收入的确认原则。合同是否签订，是构成企业所得税收入的重要要件（2）31号文件第六条：特殊销售收入的确认原则。目前明确规定未完工收入不能做三项费用扣除基数的，只有福州国税局。而政策大省：北京、江苏等地都明确指出可以作为三项费用扣除基数。（四）关于申报表填列（做变通处理3种方法）是申报表服从政策，还是政策服从申报表。（1）填列到主营业务收入(国税发【2009】92号文件的填报方法）（2）填列到视同销售收入未完工开发产品收入一、未完工开发产品收入总结：1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数2、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。未完工开发产品收入专题二：未完工开发产品收入的范围（一）预收账款贷方发生额（常规科目）①发票领购簿及发票收据；②网上备案合同；③纸质合同；④销售台账（明细表）；⑤预收账款账（二）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税？（1）2008年以前，因为税法有预售收入的概念，所有的预收款项均作为预售收入，因此定金必须缴纳企业所得税，这也是税务机关检查重点。（2）2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金当年，要作为预收款项，不作为收入处理，并入以后年度的销售收入或营业外收入。例外：大地税函【2009】77号文件第三条（违反上位法）（3）定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函〔1995]156号文件第18条）未完工开发产品收入专题二：未完工开发产品收入的范围思考：完工开发产品收取的定金是否确认为完工销售收入？（青国税发【2010】9号文件第五条第四款。　对于完工开发产品，如果未签合同仅交付定金的，不符合销售收入实现的条件，预收的定金不需结转为完工产品销售收入。（三）会员卡或会员费（1）2006年，山东某地产企业，搞所谓会员制售房，入会后缴纳2万元会费，以后可以抵顶房款。总局认为，这种形式属于变相的预售收入，应当征税。江苏盐城会员卡收取订金。（2）2008年1月1日后，对于此类为购房而办理的会员卡、会员费，是否需要缴纳企业所得税？（同定金）思考：免费赠送的服务卡，是否征收营业税？《关于有价消费卡征收营业税问题的批复》（国税函【2004】1032号文件）未完工开发产品收入专题二：未完工开发产品收入的范围（四）非法预售房屋未签订预售合同，是否计税？如，某开发商为税务局集资盖房，已经收取了90%的款项，但是未签订预售或者销售合同，是否计税呢？（1）根据新31号文件第6条规定，签订合同后，才计税。（2）这里的合同，应遵循“实质重于形式”的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行使销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。（875号文件的解读）不可能，非法预售就不缴税。思考：未取得预售许可证的销售合同，在法律上是否有效？法释【2003】007号第二条未完工开发产品收入专题二：未完工开发产品收入的范围专题二：未完工开发产品收入的范围专题二：未完工开发产品收入的范围专题二：未完工开发产品收入的范围（五）是借款合同，还是销售合同？（实质重于形式）假借借款的形式（实际案例）合同条款规定：①所借款项没有利息；②借款只能用于楼盘建设；③借款人享受开盘价80%优惠；④收款收据注明：购房集资款，并可以抵顶房款。因此，稽查认定此项行为实质上为销售行为，应缴纳所得税和营业税。交涉：交涉：交涉：交涉：那么，房地产企业一定会找事务所或者律师来找税务机关交涉，您会如何交涉呢？一定会说：我这个收入不合法，怎么能征税呢？未完工开发产品收入专题三：销售收入不区分合法收入和非法收入。专题三：销售收入不区分合法收入和非法收入。专题三：销售收入不区分合法收入和非法收入。专题三：销售收入不区分合法收入和非法收入。企业一定会声称自己的预售是非法预售不能征税。企业一定会声称自己的预售是非法预售不能征税。企业一定会声称自己的预售是非法预售不能征税。企业一定会声称自己的预售是非法预售不能征税。未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。如果业主起诉，法院判定合同无效，则前期确认的收入可以扣减。1、教育部门收取非法择校费（财税〔2006〕3号）2、三陪小姐税收3、假按揭纳税。吹牛是否纳税呢？吹牛是否纳税呢？吹牛是否纳税呢？吹牛是否纳税呢？非法预售案例：非法预售案例：非法预售案例：非法预售案例：2006年房地产税务稽查过程中，某地产公司将预收款项打入老板个人账户，再以个人借款方式，将款项转入企业账簿。其隐瞒非法预售收入的行为其隐瞒非法预售收入的行为其隐瞒非法预售收入的行为其隐瞒非法预售收入的行为