房地产企业纳税筹划与涉税风险规避

2009年房地产税收新政解读及税务稽查风险防范讲解提纲开篇语：介绍一些基本理念，进行预热。一、收入方面（四个收入类型）（一）销售收入1、未完工开发产品收入2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、完工开发产品销售收入（二）预租及租金收入（三）视同销售收入（四）股权转让及股息红利二、成本费用方面（成本、费用、税金、损失）1、地产企业七大计税成本扣除步骤2、期间费用扣除问题开篇语课程时机：1、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号文件）的颁布。2、《土地增值税清算规程》（国税发【2009】91号文件）的颁布。又是一个31号文件！旧31号文件：只适用于内资企业新31号文件：适用于所有企业《企业所得税法》实施时间：为2008年1月1日（文件第39条）。新31号文件的颁布时间：2009年3月6日开篇语（一）专题一：新文件的执行时间问题。问题1：2008年1月1日实施的文件，2009年才颁布合法么？这样的文件引起了业界的纷纷批评，于是3月19日印发的《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税【2009】29号文件）第七条规定：本通知自印发之日起实施。新税法实施之日至本通知印发之日前企业手续费及佣金所得税税前扣除事项按本通知规定处理。实际效果是一样的，总之只要2008年1月1日以后的税务事项都要按照新31号文件来执行。开篇语（一）问题2：2008年1月1日实施的文件，2009年颁布，是否影响我们企业的纳税？季度预缴（国税发【2008】44号、国税函【2008】635号文件）结论：季度预缴基本上是按照会计利润来纳税，一般事项不需要做纳税调整。而31号文件主要是对汇算清缴而言，因此晚出台不会影响实际纳税。问：2008年度的汇算清缴截止为什么时间？《国家税务总局于2008年度企业所得税纳税申报有关问题的通知》（国税函[2009]286号）专题：补正申报和重新申报的区别。（国税发【2009】79号）实际上国税发【2009】31号文件是一个针对年度汇算清缴的文件，所有的税法都是针对汇算清缴的。现行税法的基本理念：“纳税调整”的理念！（一是，间接法；二是，季度预缴不调整，年度申报再调整；）开篇语（一）专题二：纳税调整的理念（一）有税法规定，会计服从税法。（注意不能只在调增的时候会计服从税法）例如：医疗保险的会计处理。（财企【2003】61号文件）补充医疗保险的扣除比率。（财税【2009】27号）坏账准备余额的税务处理（国税函【2009】202号文件）（二）纳税调整不改变会计记录。（所以有大量的纳税调减转回事项，如资产的计税基础等）1、权益法合算的长期股权投资转让；2、非货币性交换的资产；3、提过减值资产的处置等。。。（三）没有税法明确规定，会计制度构成税法的组成体系。（为了降低税法遵从成本，税法要同会计不断协调）所以没有明确规定的，企业要找会计制度去协调。开篇语（一）专题二：纳税调整的理念（四）新申报表体现了纳税调整的理念，有利于减少税法遵从成本。1、预缴申报表的设计。基本上是按照会计利润缴税，因此新31号文件几乎用不到。实际利润额=①利润总额—②以前年度亏损—③免税收入+④房地产企业预售收入的预计利润（国税函【2008】635号文件）2、年度纳税申报表是在利润表的基础上设计的。意味着，如果不进行调整，会计制度构成税法的组成体系。开篇语（一）2、年度纳税申报表体现了完全的纳税调整理念。①1994年申报表：间接法基本上按照会计利润，调整项目很少。②1998年申报表：直接法学习美国的先进经验，在申报表中直接计算计税收入与计税费用，但是加大了税收的遵从成本。③2006年申报表：直接法+间接法（展示申报表）收入是计税口径的税收收入；扣除项目是会计口径的成本，再加减扣除项目的纳税调整。由于收入项目为税收口径，纳税人的税收遵从成本仍然很高。（开始对地产企业特殊设计）④2008版申报表：完全的间接法。新申报表在会计利润的基础上，加一栏式调整项目（附表3）来确认。----展示申报表。开篇语（一）专题三：防范税收风险（今年的税收任务）问题1：季度纳税申报少缴税款，是否能定性为偷税？国税函发[1996]008号、国税函发【1995】593号文件。问题2：年度纳税申报少缴税款，是否可能定性为偷税？☆2008年的稽查形势。（一季度下降10.3%)☆2009年度税收任务全面吃紧。（经济形势、减税政策☆联想1998年的税收形势。（税务所税源、财政部长的眼泪）------向过去要税源，向稽查要税源。(国税发[2008]112号文件）2008年度的汇算清缴对2009年的税收稽查风险将构成重大影响。因此学习新31号文必须要结合防范税务稽查风险来学习。开篇语（一）专题四：2009年的税务稽查工作重点国税发【2009】85号文件：关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见）国家税务总局2009年稽查要点（国税发[2009]001号首要任务：打击假发票！（要小心从事）全国稽查工作布置的行业①大型超市及电视购物企业；②建筑安装业；③出口退税企业1、深圳会议：全国税收稽查任务700-800亿（去年只有500亿）2、重点检查3年未被检查过的企业。3、廊坊会议。现在基本发展为，凡是能够查到钱的单位，都在检查！形势比想象的更加严重。开篇语（一）专题五：税务稽查面临的法律责任（一）税务稽查的行政与刑事法律责任1、虚开发票7.26案件、雷霆一号2、骗取出口退税葆祥公司骗税案、利剑二号案件3、偷税4、一般税收违法（二）《刑法》第7修正案（和谐社会，还是加重责任？）偷税罪改为了逃避纳税义务罪！拿钱可以买罪。（三）特别纳税调整与一般税收违法的区别？1、广东白云山制药股份公司案例（是否加征滞纳金、某地产公司的特别纳税调整、启动程序）（国税发【2004】143号规程、国税发【2009】2号）2、纳爱斯遭遇税收门、3、古井贡事件开篇语（一）专题六：地产企业的常用避税措施（一）利用关联建筑公司多开发票，加大成本。（同时资金回流，避个人所得税，注意偷税和筹划的界限问题）（二）在国内设立咨询公司、设计公司，多列费用。（三）在国外设立设计公司加大成本。尤其是香港等地。（四）设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。（周正毅融资）（五）设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划。（国税函[1998]53号、财税【2006】114号文件）（六）设立关联的代理公司，进行流程再造。国税发[1995]76（七）地产企业完工后，设立销售公司，分解收入，降低增值率。建立了很多避税链公司，财务可能都在一间办公室。（八大公司共聚一堂）开篇语（二）房地产企业所得税政策之前世今生一、内资企业（一）1994－2003年从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上，地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”！思考：为什么偏偏在1994年进行了大规模的税制改革，1993年进行了会计制度改革？联系新会计准则。开篇语（二）一、内资企业（二）2003－2006年2003年制订了国税发〔2003]83号文件，专门针对房地产企业制订了企业所得税政策。本政策参照了外商投资企业所得税国税发〔2001〕142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该文件的发布，有力的加强了房地产企业的所得税稽查。该文件的缺陷？开篇语（二）一、内资企业（三）2006－2008年83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，号称“剑指地产偷税黑洞”，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌！31号文件的制定与实施，对地产业税收产生了深远的影响，对于地产业税收来说，怎么形容31号文件的重要性也为过！开篇语（二）二、外资企业（一）国税发〔1995]153号文件首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业相比发生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先一步，一直到八年以后的2003年，内资企业才提出预售收入征税的概念。（对外资企业做地产的限制性规定）（二）国税发〔2001〕142号文件142号文件使外资企业所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。开篇语（二）三、新所得税法（九九归一）（一）国税函【2008】299号文件（季度预缴）（二）国税发【2009】31号文件（年末纳税申报）房地产税收核心（预售收入与完工标准的税务处理）1、2003年以前，无完工标准，也无预售规定。2、2003－2006，有预售收入规定，无完工标准。3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准。但是完工标准比较提前，造成了现行税制的很多问题。开篇语（二）思考：在讲解过程中将充分考虑衔接问题（提起思考，稍后讲解）1、所得税税率变动对地产所得税的影响（33%与25%）2、外资企业对接新31号文件的过渡问题（税款换算为毛利）。3、期间费用的遗留事项（2008年一次性扣除）4、新政策在申报表中的实现。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品的税务处理问题（预售收入）第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：第九条企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，④计入当期应纳税所得额。第十二条③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品收入（一）未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（4层含义）国税发【2009】31号文件的规定：1、2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。2、三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。问题：2008年1月1日以后，以前年度按照旧规定未扣除的业务招待费、业务宣传费是否允许继续摊销？（1）大地税函【2009】77号文件第二条第二款（2）过去的业务招待费是否遵循千分之五的规定，该办法并未明确是否遵循60%的规定，认为不必遵守。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品收入（一）未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（5层含义）3、为了彻底解决这个问题，国税发【2009】31号文件的理念发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三项费用扣除基数的。（联系国税函【2008】875号文件：合同是否签订，是构成企业所得税收入的重要要件）4、关于申报表填列（做变通处理3种方法）第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品收入总结：1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数。2、达到了三个完工标准之一的，将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入。3、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。签订销售合同或预售合同销售收入未完工开发产品收入完工开发产品收入第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品取得的收入（简称预售收入）（二）未完工开发产品收入的范围1、预收账款贷方发生额（常规科目）2、定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税？（1）2008年以前，因为税法有预售收入的概念，所有的预收款项均作为预售收入，因此定金必须缴纳企业所得税，这也是税务机关检查重点。（2）2008年以后，如