房地产宏观调控走向分析之短期经济增长风险加大

JSXX09/201020本轮宏观调控并非是从“新国十条”才开始的，实际上自2008年第四季度以来国务院以及各部委多次发布房价的调控措施，在信贷、土地买卖、住房供给、市场监管等方面均有所作为。随后政策力度逐步加大，其中2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称国十条）对整体调控政策做了较为全面的阐述。从4月17号日的新政“国十条”出台算起，至今已经过了四个月的时间。从调控效果上看，基本上实现了遏制房价的快速上涨的态势，虽然绝对房价在不同城市出现不同程度松动房地产宏观调控走向分析◎中国不动产研究中心肖楠谢超短期经济增长风险加大●历经四月，新政的作用已经在房地产交易量上得到体现。值此供需双方陷入对峙观望的敏感时刻，只需假以时日，新政就能充分体现其对房地产市场的调控效力。●民众对调控政策的认可及预期将会极大地影响政策效力的发挥，如果贸然放松调控力度，必然失信于民，很有可能无法达成预期目的，甚至适得其反，“越挑越涨”。●我国宏观经济仍面临较大的下行风险，而对处于快速城市化进程中的中国而言，房地产不但意味着直接的固定资产投资，而且对上下游产业会产生巨大的带动作用，当前不宜再加强房地产宏观调控力度。●在全球经济危机的大背景下，调整经济结构、转变发展模式已成为中国经济发展刻不容缓之务。摆脱对投资与外需的过度依赖，涵养内需、培育消费需要无法一蹴而就，经济增速下滑也是良性转轨所必须付出的代价，不必因此放松对房地产市场的调控。●值此敏感时刻，政府应当维持在信贷、土地等方面的调控措施及力度。但仍需做出适当政策补充，例如对大量持有房地产的行为征收物业税等。热点·深度分析HotspotJSXX09/201021的迹象，但是调控效果更多的体现为成交量的下降。房地产投资决策主要取决于收益和成本，信贷政策通过增加购房成本来遏制投机性需求进而抑制房价上涨，这对资金充裕的投资者作用不是很大。但是作为市场信号，政府加大政策调控力度在一定程度上影响投资或投机的收益预期，降低投机冲动，达到抑制房价过快上涨的作用；同时限定购房套数是遏制投机性需求的直接有效手段。土地政策和调节住房供给结构是从供给方面来调控房价，市场监管力度的加强则是为完善市场秩序、保障市场有效运行创造条件。如果各项政策能得到有力实施，将对稳定市场预期、调整住房消费结构有重要影响，进而有利于遏制投机性需求、抑制房价过快上涨目标的实现。但需要注意的是，2007年的楼市调控并没有使房价上涨的趋势得到有效改变，而造成2008年房价下挫的原因是上半年四次上调准备金率的紧缩性货币政策以及金融经济危机的影响。因此仅仅依靠目前的楼市新政可能无法有效遏制投机性需求，政府仍需在调整房价预期、增加投机性购房成本等方面进一步着力，而长久以来呼声最高的税收政策最值得期待。一、房地产开发投资调控政策对房地产行业的效力虽然还没有充分体现，但毋庸置疑的是调控政策已然对房地产行业产生效用。不过从上半年的房地产开发投资上看，算是保持了高位，所受影响还并未充分体现。从上半年的数据上看，全国房地产开发投资19747亿元，虽然同比增长与1-5月份相比回落了0.1个百分点，但从同比上看，依然增长了38.1%。1-6月份，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，房屋新开工面积8.05亿平方米，同比分别增长28.7%和67.9%，与1-5月份相比分别下滑1.8和4.5个百分点。2010上半年房屋竣工面积为2.44亿平方米，同比增长18.2%，增速与1-5月份相比增加0.1个百分点。如图1、图2所示。此外，房地产投资下滑速度也受到了保障性住房问责制的影响，在一定程度上相对放缓。但是，也可由此初步推断，前期在房地产开发投资速度并未充分减缓的情况下，地产关联产业商品价格却出现下跌，应该更多是自身产能过剩的结果。总体来看，结合销售量增速快速下滑现状以及再融资被冻结等因素的共同影响，可以预计的是未来房地产开发建设速度将会放缓。施工面积和新开工面积增速逐步下滑的可能性比较大。因此房地产开发投资在未来很有可能出现下滑。既然未来地产新开工难免出现回落，那么可以预料的是对相关产业的负面影响将逐步得到体现。由于工业企业在产能过剩的条件下势必进入去库存周期，这样将与地产对关联产业需求拉动的下降周期相重合，很有可能会对经济增长产生不利的影响。除房地产可能对未来宏观经济走势产生不利影响之外，我国当前宏观经济本身的运行仍存在许多隐忧。二、宏观经济2009年中国经济超额完成GDP增长既定目标，这得益于去年极度非资料来源：wind、中国不动产研究中心图12010上半年房地产开发投资同比增长资料来源：wind、中国不动产研究中心图21-6月份房地产施工、新开工和竣工面积深度分析·热点HotspotJSXX09/201022常规的宏观政策拉动。可以说，今年的政策乃至GDP的理性回归应当在预料之中。可以说，2010年上半年GDP增速下降应该不是什么值得惊奇的事情。但在4月份政府对疯狂的房地产进行高调“严厉”的调控之后，这种预期GDP下降的论调却以某种微妙的口吻表达出来。毋庸置疑的是上半年的GDP增速确实已经出现回落。根据初步测算，上半年名义GDP达到了172840亿元，实际同比增长11.1%；第二季度实际GDP同比增长10.3%，增幅比第一季度回落1.6个百分点，表明经济增长有所放缓；经季调后，第二季度实际GDP环比增长2.1%，环比折年率达8.7%，如图3所示。不过正如前文所说，这应该是GDP增速的理性回归，而不是经济进入下降或者衰退通道。毋庸讳言的是我国当前宏观经济运行确实面临着较为严峻的问题。就宏观经济总量而言，主要包括净出口、消费、投资以及政府支出四个部分，其中最主要的又是前三个方面，依次分析如下。2.1、出口复苏前景不明朗在过去相当长的一段时间里，我国经济的快速增长主要依靠出口导向型发展战略，而最主要的出口对象是美国、欧盟以及日本等发达国家和地区。因此金融危机虽然原发于美国并在欧盟等发达国家和地区迅速蔓延，由于我国对出口的过度依赖，所以短期经济增长遇到了巨大困难。调整经济结构、合理化收入分配以最终改变经济增长方式固然是解决我国经济长期增长瓶颈的根本之道，但是由于路径依赖等问题，出口情况的复苏对短期内的经济增长而言依然十分重要。但是出口复苏前景不明朗，这无疑加剧了我国宏观经济短期内的发展难度，如图4、5、6所示。资料来源：wind、中国不动产研究中心图3GDP季调环比和环比折年率图46月份加工贸易出口额同比增幅回落资料来源：wind、中国不动产研究中心图56月份对欧美出口额同比增幅回落资料来源：wind、中国不动产研究中心热点·深度分析HotspotJSXX09/201023这主要是由于美国等发达国家的复苏前景不明。其中最主要取决于美国的经济走势。分析如下：①消费开支疲软，消费者信心指数不理想。美国5月份商业销售额下降0.9%至1.090万亿美元；美国5月份的库存销售比为1.24，低于上年同期的1.41。此外，美国6月份零售销售环比下降0.5%，为连续第二个月下滑（5月份零售销售月率下降1.1%），值得注意的是跌幅超出了预期，暗示今年下半年美国经济复苏步伐很有可能放缓。6月份商品零售额下降主要是受到汽车和汽油销售下滑拖累。其中，汽车销售额下滑了2.3%，为今年2月以来最大降幅。同时，受汽油价格下跌影响，汽油销售额当月下降2%。7月份密歇根大学消费者信心指数初值为66.5，远低于6月份76.0的终值，并创下11个月新低，如图29所示。同时，7月经济现况指数跌至75.5，创下2009年11月以来新低。7月份的消费者预期指数降至60.6，创2009年3月以来新低。此外，消费者对未来12个月前景的预期指数降至2009年4月以来新低65.0。这一切很可能意味着美国消费者对经济的忧虑情绪再度重燃：由于消费者开支占美国经济总量中的70%，消费者信心指数大幅回调很可能预示美国经济的疲软。此外，黯淡的收入和就业前景将使消费者对开支保持谨慎态度。②制造业等工业数据不理想。一度引领美国经济复苏的工业部门正在降温。美国6月份工业产值略有增长，环比仅上升0.1%，受汽车产值较大下降的拖累，其中6月份制造业产值环比下降0.4%。此外，工业产能利用率持稳于74.1%，但仍低于历史均值（1972年至2009年的产能利用率均值为80.6%）。更具代表意义的是，根据纽约联储周四发布的制造业调查显资料来源：wind、中国不动产研究中心图66月份机电产品、高新技术产品出口额同比放缓图7美国消费者信心指数资料来源：CEIC、中国不动产研究中心资料来源：wind、中国不动产研究中心图8美国纽约联储制造业指数深度分析·热点HotspotJSXX09/201024示，7月纽约州制造业指数由6月份的19.57大幅降至5.08，如图8所示，这反映出该地区制造业的放缓态势。分析指标中，7月新订单指数由17.53降至10.13，发货指数由19.67降至6.31。截至目前为止，就业数据尚未出现明显的恶化，财政赤字也有所收窄。不过美国经济出现回落的原因：其一，财政的刺激效应逐步到期；其二，缺乏内生的经济增长动力，拉动经济增长的三驾马车，到目前还很难看其中任何一驾马车能承接下一轮经济增长的重任：在前期美元不断升值的条件下，美国出口遇阻；消费泡沫刚刚破，尚未恢复元气；在没有新技术可以规模化之前，投资还难以成为拉动经济增长的新引擎。（如图7、图8）2.2消费稳中趋降今年上半年，我国社会消费品零售总额72669亿元，同比增长18.2%。6月份社会消费品零售总额同比增长18.3%，增幅比上月略回落0.4个百分点。扣除价格因素后，6月份消费实际增速约为15.4%，比前五月略有回落，如图9所示。经季调后，6月份名义消费环比增长1.8%，增幅比上月回落0.2个百分点；环比折年率达23.7%，回落2.8个百分点，如图10所示。从分类产品看，上半年汽车类销售同比增长37.1%，家用电器和音像器材类增长28.8%。6月份汽车类同比增长28.3%，家用电器和音像器材类增长23.4%，增幅分别比上月回落3.7和11.3个百分点。在政策刺激下，热销产品的部分刚性需求提前释放，加上未来房地产成交量的萎缩，预计未来实际消费增速将下降。2.3投资呈现稳步回落趋势上半年城镇固定资产投资同比增长25.5%。6月份当月城镇固定资产投资同比增长24.9%，增幅比上月回落0.5个百分点，详细数据分析见表1。经资料来源：wind、中国不动产研究中心图96月份实际消费增速保持平稳资料来源：wind、中国不动产研究中心图10社会消费品零售总额季调环比和环比折年率图11城镇固定资产投资季调环比和环比折年率资料来源：wind、中国不动产研究中心热点·深度分析HotspotJSXX09/201025季调后，6月份城镇固定资产投资环比增长4.8%，增幅比上月提高1.6个百分点；环比折年率为74.6%，提高28.9个百分点，如图11所示。此外，可以预计未来实际投资同比增速将进一步回落，原因在于：①房地产调控必然会影响到未来的投资增长；②政府对地方融资平台的警觉必然会影响到地方投资的增长；但降幅有限，全年投资仍会维持一个不错的增速，原因在于城镇化进程的不断推进以及鼓励民间投资政策的不断出台；③国家在“调结构”过程中将鼓励某些行业投资和区域投资。综合来看，当前中国经济运行形势严峻，短期经济增长面临的风险加大。资料来源：wind、中国不动产研究中心表16月份城镇固定资产投资深度分析·热点Hotspot