房地产上下游产业链关联交易与税务风险防范

房地产行业上下游产业链关联交易与税务风险防范主讲：张辉[e-mail]主要内容•一、服务金额偏高•勘察、设计、监理、建筑•二、违法与非法支出•三、还原抵销交易•四、实质重于形式西安张辉2税收征管法第三十六条•企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。西安张辉3关联交易的公允性•2006企业财务通则第三十五条•企业发生关联交易的，应当遵守国家有关规定，按照独立企业之间的交易计价结算•投资者或者经营者不得利用关联交易非法转移企业经济利益或者操纵关联企业的利润。西安张辉4关联方认定•特别纳税调整\第二章关联申报•1、股权控制：直接或间接25%•2、资金控制：实收资本50%或借贷资金10%•3、人员控制：董事成员半数以上或一票否决•4、经营控制：特许权/销售/劳务•5、亲属关系：直系/三代以内旁系/近姻亲•6、其他关系：享受共同的经济利益西安张辉5无效合同•合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；•注：恶意，明知或应知某种行为将造成损害而故意为之；串通，当事人都具有共同的目的，相互配合或共同实施非法行为西安张辉6准备同期资料的法律依据•税收征收管理法第51条第二款•纳税人有义务就其与关联企业之间的业务往来，向当地税务机关提供有关的价格、费用标准等资料。•企业所得税法实施条例第114条第三款•企业应当在税务机关规定的期限内提供与关联业务往来有关的价格、费用的制定标准、计算方法和说明等资料西安张辉72009法释5号•关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条•对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。西安张辉82009法释5号•转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；•对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。西安张辉91998价格法•第二条在中华人民共和国境内发生的价格行为，适用本法。•本法所称价格包括商品价格和服务价格。•商品价格是指各类有形产品和无形资产的价格。•服务价格是指各类有偿服务的收费。西安张辉101998价格法•第三条国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。西安张辉111998价格法•政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。•如：勘查、设计、监理等•市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。西安张辉122002工程勘察设计收费管理规定•第五条工程勘察和工程设计收费根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。建设项目总投资估算额500万元及以上的工程勘察和工程设计收费实行政府指导价；建设项目总投资估算额500万元以下的工程勘察和工程设计收费实行市场调节价。西安张辉13以上/以下•2009立法技术规范（试行）（一）•“以上、以下、以内”均含本数，•“不满、超过”均不含本数。•“日”包含节假日，•“工作日”不包含节假日。西安张辉142002工程勘察设计收费管理规定•第六条实行政府指导价的工程勘察和工程设计收费，其基准价根据《工程勘察收费标准》或者《工程设计收费标准》计算，除本规定第七条另有规定者外，浮动幅度为上下20%，发包人和勘察人、设计人应当根据建设项目的实际情况在规定的浮动幅度内协商确定收费额。西安张辉152002工程勘察设计收费管理规定•第七条工程勘察费和工程设计费，应当体现优质优价的原则。工程勘察和工程设计收费实行政府指导价的，凡在工程勘察设计中采用新技术、新工艺、新设备、新材料，有利于提高建设项目经济效益、环境效益和社会效益的，发包人和勘察人、设计人可以在上浮25%的幅度内协商确定收费额。西安张辉16勘察•2013财税37号应税服务范围注释•工程勘察勘探服务，是指在采矿、工程施工以前，对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况进行实地调查的业务活动。•钻井勘探和爆破勘探按“建筑业”税目西安张辉17设计•2013财税37号应税服务范围注释•设计服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、展示设计、网站设计、机械设计、工程设计、广告设计、创意策划、文印晒图等西安张辉18境外设计•2004关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的管理暂行规定四•外国企业承担中华人民共和国境内建设工程设计，必须选择至少一家持有建设行政主管部门颁发的建设工程设计资质的中方设计企业进行中外合作设计，且在所选择的中方设计企业资质许可的范围内承接设计业务。西安张辉19境外设计（续）•境外设计单位，无权在中国境内单独承揽设计劳务。如果单独承揽设计劳务，属于非法支出，不允许在企业所得税和土地增值税前申报扣除。•如果房地产开发企业向境外支付设计费，应当扣缴增值税，同时有可能涉及预提所得税。西安张辉20设计的营改增•1.应扣增值税=接受方支付的价款÷（1+税率）×税率•2.判断是否转让著作权，扣缴预提所得税•应扣预提所得税=接受方支付的价款÷（1+税率）×10%•2008国税发120号关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知西安张辉21著作权的人身权利•（一）发表权，即决定作品是否公之于众的权利•（二）署名权，即表明作者身份，在作品上署名的权利；•（三）修改权，即修改或者授权他人修改作品的权利；•（四）保护作品完整权，即保护作品不受歪曲、篡改的权利；西安张辉22著作权的财产权•（五）复制权，即以印刷、复印、拓印、录音、录像、翻录、翻拍等方式将作品制作一份或者多份的权利；•信息网络传播权•发行权、出租权、展览权、表演权、放映权•广播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权西安张辉23设计图纸的著作权•焦点：是否限制使用•1、复制权：甲方是否有权复制到其他工程项目•2、发行权：向社会公开•3、改编权：根据已有图纸创作另一图纸西安张辉24虚拟境外设计费用•地域管辖权居民管辖权•对来源于境外的所得不征税：•中国香港/中国澳门/新加坡/马来西亚/文莱•阿根廷/巴西/委内瑞拉/危地马拉•巴拿马/巴拉圭/乌拉圭/哥斯达黎加•肯尼亚/赞比亚西安张辉25监理范围•2000建设工程监理范围和规模标准规定•第五条成片开发建设的住宅小区工程，建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理；5万平方米以下的住宅建设工程，可以实行监理，具体范围和规模标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。西安张辉262007建设工程监理与相关服务收费管理规定•第四条建设工程监理与相关服务收费根据建设项目性质不同情况，分别实行政府指导价或市场调节价。依法必须实行监理的建设工程施工阶段的监理收费实行政府指导价；其它建设工程施工阶段的监理收费和其它阶段的监理与相关服务收费实行市场调节价。西安张辉272007建设工程监理与相关服务收费管理规定•第五条实行政府指导价的建设工程施工阶段监理收费，其基准价根据《建设工程监理与相关服务收费标准》计算，浮动幅度为上下20%。发包人和监理人应当根据建设项目的实际情况在规定的浮动幅度内协商确定收费额西安张辉282013财税37号应税服务范围注释•鉴证服务，是指具有专业资质的单位，为委托方的经济活动及有关资料进行鉴证，发表具有证明力的意见的业务活动。包括会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、工程造价鉴证、资产评估、环境评估、房地产土地评估、建筑图纸审核、医疗事故鉴定等•注：北京、安徽、山东西安张辉292004法函96号•关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要•法律规范在列举其适用的典型事项后，又以“等”、“其他”等词语进行表述的，属于不完全列举的例示性规定。•注：正列举+等，基层执法部门不得扩展西安张辉302004法函96号•以“等”、“其他”等概括性用语表示的事项，均为明文列举的事项以外的事项，且其所概括的情形应为与列举事项类似的事项。•注：正列举+等+概括性词语，基层执法部门可以扩展西安张辉31监理公司的营业税纳税地点•2009营业税暂行条例•第十四条营业税纳税地点：•（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。•但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。西安张辉32税收征管法•第二十一条从事生产、经营的纳税人到外县（市）临时从事生产、经营活动的，应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，接受税务管理。•从事生产、经营的纳税人外出经营，在同一地累计超过180天的，应当在营业地办理税务登记手续。西安张辉33监理公司的营业税纳税地点（续）•2004总局令第7号税务登记管理办法第十条（五）•从事生产、经营的纳税人外出经营，自其在同一县（市）实际经营或提供劳务之日起，在连续的12个月内累计超过180天的，应当自期满之日起30日内，向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发临时税务登记证及副本；西安张辉34监理合同的印花税•2000深圳关于工程监理合同是否征收印花税问题的批复•经请示总局地方税司，“工程监理合同”不属于“技术合同”，也不属于印花税税法中列举的征税范围。因此，工程监理单位承接监理业务而与建筑商签订的合同不征印花税。西安张辉352012青岛•关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知•注重建筑工程支出真实性的审核，重点审核建筑安装成本、配套工程成本，参照建筑工程定额，查看建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如与建筑工程定额差距较大，应当要求企业说明原因。2012国税发34号西安张辉36建筑业虚开发票（续）•开发产品成本超过预算，应当要求企业提供双方签订的变更合同，说明变更的理由以及变更是否在合理的范围以内，否则主管地税机关应当核定计税成本。•对于明显超出房地产开发企业建筑安装工程成本参考范围的，主管地税机关要重点核实，加大管理力度。西安张辉37公司的社会责任•第五条公司从事经营活动，必须遵守法律、行政法规，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。•公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。西安张辉38税法的社会责任•一、违反法律的各种收入，应当视为企业应税收入，但有关职权部门已经裁判为违法或非法除外•二、违反法律的禁止规定（不得/应当）的扣除项目，在有关职权部门裁判为违法或非法行为前暂时可以申报扣除，但应当取得行政许可和可以直接认定的违法事实除外西安张辉39行政许可•一、扣除类•应当取得而没有取得的，不予扣除•2009财税29号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知•二、收入类•有无许可证不影响征税•2008国税函660号关于互联网广告代理业务营业税问题的批复•混业经营一般经营项目和许可经营项目，许可经营项目的收入有可能从高征税西安张辉402004企业经营范围登记管理规定•第四条经营范围分为许可经营项目和一般经营项目。•许可经营项目是指企业在申请登记前依据法律、行政法规、国务院决定应当报经有关部门批准的项目。•一般经营项目是指不需批准，企业可以自主申请的项目。西安张辉411999法释19号•关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）•第十条当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止