房地产项目管理和风险对策

天津大学管理学院硕士学位论文房地产项目管理和风险对策——“运河公馆”项目计划管理案例研究姓名：刘林松申请学位级别：硕士专业：项目管理指导教师：房地产项目管理和风险对策——“运河公馆”项目计划管理案例研究学位论文原创性声明本人郑重声明：今所呈交的《房地产项目管理和风险对策——“运河公馆”项目计划管理案例研究》论文是我本人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。尽我所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得天津大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。作者签名：日期：2010年11月12日学位论文版权使用授权书本人完全了解天津大学有关保留、使用学位论文的有关规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅或网络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、缩印或其他复制手段保存论文。(保密的论文在解密后应遵守此规定)作者签名：导师签名：日期：2010年11月12日摘要房地产开发项目建设周期长、投资数额大，管理及组织协调复杂，对市场反映敏感。在各个时期的不可预见因素很多，与时间相关的外界因素和内部因素的变化都会影响开发项目的投资收益。因此，本文对于项目计划的编制进行了深入的研究，取得了初步成果。项目计划是一种思考的过程，是一种使项目范围、具体目标和战略明确的过程，是对于一个关于如何启动、维持和终止项目的合理判断。一个项目计划的主要功能，就是为项目经理提供一份从项目开始到结束的路线图。项目计划需要足够的信息，以便使项目经理在整个实施过程都清楚：还有什么未做完、何时做、用什么资源做、由谁做、任务何时完成及结果应符合什么规格。本文对项目计划的编制方法进行了较系统的分析。作者通过对房地产开发企业项目建设管理的考察和调研，发现多数开发项目的开发商，项目建设常常是匆匆忙忙开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，工程建设项目管理目标总不能自如实现。主要问题就在于缺乏一个完善的项目计划，并严格按照计划。针对这些问题，经过学习国内外其它项目的管理经验并结合项目管理实际，从项目管理实际操作的感受，就开发商整体运作方面影响工程建设项目进展的主要因素，即从房地产开发商的项目开发流程的操作层面针对项目管理的关键难点进行了探讨分析。主要从两方面提出了房地产企业项目管理对策：一是加强项目计划管理；二是严格项目实施监控，对项目的风险因素和应对措施进行研究分析。本文结合“运河公馆”项目工程实践，进行了全过程的项目计划编制、项目面临风险因素的分析和应对措施的管理实证研究。在参考国内外有关项目管理的最新资料的同时，针对本项目的特殊情况进行了执行运作方面的思考，形成了一套房地产项目计划编制和风险应对的思路模式。即，按照项目计划的编制顺序，从项目目标和范围的确定、创建工作分解结构、定义各项具体活动、建立项目实施网络图、对项目活动的历时估算、资源计划安排、构建责任矩阵、估算项目成本、管理风险防范十个方面着手来规范和科学的编制一个完整的项目计划(项目计划成果包括前期手续办理计划、项目总进度计划、资源安排计划、工程成本、风险防范计划)来保证项目实施的成功。【关键词】项目工作结构分解项目进度计划风险规避AbstractRealestatcprojectsfeaturelongconstructionperiod’largeinvestment,complicatedmanagerncntandcoordinationandsensitivewithmarket．TherearevariousunprcdictablPfactorsindifferenttime，andthechangeofexternalandinternalfactorscorrelatedwithtimeinfluencesgreatlytheretBrnoninvestmentofthedevelopingprojectThesystematicanalysisinformulatingmethodofprojectplanninghasbeencarriedoutinthisarticle．Projectplanningisaprocessofthinkingandofclarifyingtheobjective，targetandsla'ategy,alsoisarationaljudgmentonhowtolaunch,maintainandterminatetheproject．Theprojectplanningaimsatprvidingtheprojectmanagementwiththeprocessmapfromthebeginningoftheprojecttotheend．vrojectplanningrequiressufficientessentialinformation,whichwillmakeprojectmanagementawarethatwhatnothavedone,whentostart,whatresourcesarenceded,whoisresponsible．whentobcdoneandthespecificationforthxcompletedtask.Thewriterhasfoundthedevelopersofmultipledevelopingprojectswererashinprojectdeployment,projecIimplementationandhurriedinprojecthandovierthroughthestudyandinvestigationofdevelopingprojectsmanagement，andtheprojectobjectiveshavenotbeenachievedasexpoctatinnintheengineeringconstructionmanagement．Themajorproblemistheworkableandcompleteprojectplanisnotavailableortheplanisnotcloselyfollowed．Focusingontheseproblems,afterstudyingtheprojectmanagementexperiencehomeandabroadandcombiningthepractice．thekeypointsofprojectanagement,whichhnpacttheprogressintheoveralloperation,hasbeenprobedandanalyzedintheoperationofroaiestatedovdopingprocessfromthepointofviewinthepractical01Twoconntcl-mc{kqulcshavebeenpointedoutintherealestateprojectmanagement,firstlystrengtheningtlleprojectplanning．and,nextrigorouslymonitoringtheprojcctprogress；additionallythestudyshallbeconductedinprojectdsksandactions．Inconjunctionwithengineeringpractice，inthisarticletheprojectplanmagstudyandtheanalysisofprojectrisksandactionshavebeeninitiatedcompletelyintheprojectnamedYunHeGarden”sponsoredbyNanjingXXEstateCo．．Ltd．Meantimereferringtothelatestinformationabouttheprojectnmnagementfromhomeandabroad,areferencemodelofprojectplanningandriskmanagementhasbeenworkedoutunderthecreativelllinl(ingofprojectoperationinspecialsituation．[Keywords]Project'workstructurebreakdown,projectprogressplanning,riskprevention第1章引言1．1研究背景房地产是指房产和地产的合称，是房屋与土地在经济关系方面的体现。随着房地产行业的高速增长，房地产企业之间的竞争越来越激烈，房地产项目的实施和管理成为房地产企业走向成功的重要韵取胜因素。以下几个方面的环境变化也使得房地产项目实旌企业更加重视项目管理过程的计划编制与管理过程风险的防范。1)环境保护的迫切要求中国近年能源消耗的速度远高于实际经济增长的速度，这是令人忧虑的。目前全世界都在密切关注环境问题，能源消耗问题，最近《京都议定书》开始生效。这对房地产也提出了新的要求，工程建设不仅要营造一个“绿色”的外在环境，更要重视房屋内在的绿色环保。因此，在房地产开发中，应该选用环保绿色建筑材料、采用新的节能技术运用于房屋建设，以确保室内环境指数达标，并使得今后的运行能耗费用更低。对大型房地产企业和小型房地产公司的机会是均等的，谁对环保因素关注得多，创新的多，就能赢缛更多的市场空问。2)政府的调控近年来出台一系列政策法规，例如：经济适用房必须五年之后才能上市交易；取消了外地户口人员购买房屋的限制；住房信贷全面展开；取消内销和外销商品房销售许可证的核准事项；推进住房分配货币化；央产房上市交易；加快房地产二、三级市场发展；加速城市建设、危旧房改造和住房建设等，这些政策法规为实现京城楼市的持续健康发展提供了政策与法律的保障。3)国家采取适度从紧的金融政策国务院在2004年4月27日下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包括经济适用房)资本金比例从20％提高到35％及以上。中国人民银行自04年4月25开起提高存款准备金率0．5个百分点，即存款准备金率由现行的7％提高到7．5％。从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行自2007年3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0．27个百分点，以及一系列的信贷政策相继出台，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，使得房地产开发商的融资成本加大。中国将继续执行稳健的财政和货币政策，货币政策将继续保持连续性与稳定性。商品房预售的条件由以前正负零结构工程完工就可办理变成主体结构封顶才能进行商品房预售，这对房地产商的资金要求无形中提高了。4)外地、外资及外行纷纷进入，投资回报率下降房地产市场的高利润率吸引大量新进入者投资，南京房地产市场呈现出前所未有的“外资、外地和外行”投资的“火爆”景象，投资热、“圈地”热已成为南京房地产市场的一大“风景线”，“人才战、产品战、市场战”也在升级，房地产行业的投资回报率逐年下降。目前有关部门统计的平均回报率约896，标志着房地产暴利时代渐渐结束。1．2研究的目的虽然房地产企业在意识上已经比较重视项目计划的编制，但在实际操作执行的大多数房地产开发项目往往是有项目计划却无法执行，项目计划与实际工程状况不匹配，比如，分包的招标和材料设备的采购与项目总进度计划不吻合，导致工程进度需要用材料或设备时还没到场，担误工程进度，还不需要用到的材料设备却又提前到现场，增加现场堆放和保管的难度，这样现场的管理便一片混乱；还有资金的使用计划往往也与实际的总进度计划不配套，导致进度款的支付滞后或不足：最终的结果是项目进度延期、增加了不必要的成本。项目目标的成功实现有三点标志：①项目是否按时或者提前完成，②项目成本是否等于或低于预算，③项目在符合事先约定的要求方面是否达到令