房地产风险分析(郑康瑞)

版权所有，不得翻印1房地产项目全程管理与风险控制上海交通大学中国房地产总裁、董事长（职业经理人）高级研修班2003年6月20日——郑康瑞首批国家注册监理工程师新华社上海分社房地产研究中心理事会理事主讲：版权所有，不得翻印2企业关注的问题最关心投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长。最怕风险（不确定性）：政策、市场、技术、进度、成本、人••••最大的风险失控，企业-“三控”；项目-“三控”“二管”“一协调”最有效的办法全过程、系统、企业层面的风险管理（泛风险管理）版权所有，不得翻印3风险定义1、风险是一种不确定性(说、算、看／人、事）2、风险是损失或伤害（赢与亏，多与少，局部与总体）3、风险是预期与结果之间的差异成功（满意）=X=结果-预期X：大于零；等于零；小于零４、最大的风险是人能力与价值观矩阵（四种人）版权所有，不得翻印4方向比方法重要方向－做什么做正确的事；应该做什么，能够做什么，必须做什么。企业：首先住宅房产一流，然后向边际房产发展。•部门：投资（趋势、时空、时点），•产品（顺应市场，引领消费，区位、价位、品位统一，产品—极品），•市场（客户系统—类别、需求、途经）•服务（满足需求，创造需求）•版权所有，不得翻印5效果比效率重要•怎么做（方法）—正确地做效果＝做对事+高效•谁来做（用对人）能做的人（能力+人品）想做的人（主动，独立承包商的思维）•个人成功四条件信任、平台、能力、激情。版权所有，不得翻印6激励与绩效发展与能力•衡量标准局部绩效，系统绩效，单干、合作。•做了如何期望，激励，价值与价格一致，贡献与报酬一致；发展与能力：能者上，平者让，庸者下•做得如何考核（数据说话），奖惩（物质与岗位），申报奖项（例如：成本节约奖，创新奖，协作奖）。•制度管事，文化管人（价值认同，同甘共苦，共创辉煌），版权所有，不得翻印7风险来源•政策风险土地、贷款、预售、按揭、配套•市场风险“玉佛城”价格调整（黄金/陷阱）•技术风险“瑞南新苑”“御景圆”•进度风险“金钟广场”—金融风暴•合约风险•成本风险•质量风险•人的能力及信用风险版权所有，不得翻印8做大的前提做强的基础•规范化•市场化•专业化•集成化•数字化•国际化人才、模式、认证、合作、开发•决策科学化•流程合理化•管理规范化•操作信息化•目标数据化•责权利一体化。版权所有，不得翻印9项目投资决策与风险管理•项目选择及洽谈•项目投资机会分析（案例：杨浦项目）•项目投资论证会（案例：沈阳项目-工程与投资的区别）•项目投资决策•项目可行性研究版权所有，不得翻印10项目动态评估及决策调整案例1：御景圆定位调整（房型、面积、标准、成本）版权所有，不得翻印11项目动态评估及决策调整案例2：玉佛城价格调整（黄金/陷阱）版权所有，不得翻印12决策与时空规划与时空•地块时空一维：地段二维：形状三维：空间四维：时间+空间=“时空”n维:生态文化历史选择时机整合资源策划与规划环境与规划•建筑时空一维：方位二维：房型三维：内外空间（错层、复式、低窗••）四维：时间+空间=“时空”n维:风格文化生态智能建筑设计与装修设计同步版权所有，不得翻印13项目规划设计与风险管理•规划设计的目标1.在功能与形式统一的基础上,创造亮点和卖点;2.物有所值;3.比较价格价格类型:总价、单价、得房率。价格单位：价格/套、价格/建筑面积价格/使用面积4.规划设计应用定量化的手段来研究.版权所有，不得翻印14项目规划设计与风险管理•规划容积率性能价格比1.容积率是区分物业类别的关键指标0.2~0.4独立式别墅0.4~0.6双联式别墅0.8连排别墅1.2~1.5多层2.容积率与利润的关系非线性关系，多因素（地价是关键）3.规划布局与产品价值最好资源用于价值最高处。版权所有，不得翻印15项目规划设计与风险管理•道路的规划布局与价格性能比1．道路的覆盖率及有效覆盖率２．定量分析道路的经济指标3．道路的类型版权所有，不得翻印16项目规划设计与风险管理•空间设计与性能价格比１．户型设计的三维化大空间的层高，空间的容积系数，空间的使用系数．２．室外空间设计宜人的空间和环境，空间的变化与活力．•规划设计中的一体化解决方案规划决策：市场－规划－效益分析－建设管理－市场版权所有，不得翻印17项目规划设计与风险管理•御景圆项目（+演示）“时空”定位；弹性设计；动态调整；“园中楼”；需求层次。•瑞南项目（+）版权所有，不得翻印18产品的“时空”定位•产品商品作品精品极品(附加值超额利润)区位、价位、品味•成功的最高境界综合效益高度统一经济效益社会效益环境效益品牌效益版权所有，不得翻印19房地产运作的境界•挣钱------生产经营型•赚钱------竞合整合重组•生钱------资本运作•來錢------资金资本+智力资本版权所有，不得翻印20•以人为本超越自我•精确制导错位竞争•纵深发展个性服务•科学管理创新制胜持续赢利能力版权所有，不得翻印21项目开发建设与风险管理•“三控”“二管”“一协调”•“新里城”进度（演示PJ）；“亚都项目”“御景圆形象进度”•目标-过程（活动）-程序-监控-调整•进度与政策风险管•进度与成本风险•进度与时机（快与慢）版权所有，不得翻印22项目开发建设成本与风险管理•利润增长的途径成本+利润=价格价格-成本=利润价格：市场供需区域环境产品品质企业品牌成本:设计标准价值工程充分竞争规避风险销控表：黄红白版权所有，不得翻印23成本目标管理•成本动态测估及动态规划•成本目标的细化和优化•成本目标的设置是动态•目标的管理是成本控制的基础版权所有，不得翻印24成本控制•成本控制的目的确保使用的资源发挥其最大功效•设计决策与成本含义•物有所值功能/美观与成本间的有效平衡。•满足顾客需求与投资效益和设计相结合•对成本进行平衡合理的分配•将总支出数量保持在开发商投资允许范围内版权所有，不得翻印25成本管理的目标•正确的测估成本•系统的分析成本•有效的控制成本•动态的调整成本•实现项目投资效益最大化成本控制案例“亚都”项目成本测估及计划表