世联-安阳安东新区一万六千亩区域整体定位与发展战略研究

本报告是严格保密的。2009-11-1本报告是严格保密的。2009-11-1安阳安东新区一万六千亩区域整体定位与发展战略研究谨呈：安阳市政府安阳恒升公司本报告是严格保密的。世联顾问WorldUnionConsultancy我们的研究范围：东至京珠高速、南至黄河大道、西至朝阳路、北至人民大道共计1万6千亩的区域现状愿景人民大道京珠高速光明路朝阳路黄河路本报告是严格保密的。世联顾问WorldUnionConsultancy政府对本区域的目标和期望是我们工作的前提和基础通过对政府相关部门以及一级开发主体恒升公司的深入访谈，我们了解到各方对本区域发展目标的设想：„迅速打造成为代表安阳城市品牌和形象的、具有现代气息、环境优美的居住区域，带动安东新区的建设与发展。„在创造良好宜居环境的同时实现土地增值收益，实现环境效益和经济效益的统一和双赢。本报告是严格保密的。世联顾问WorldUnionConsultancy汇报内容安阳城市发展背景分析本项目发展方向及使命124安阳城市发展模式解析3本项目发展战略研究5发展新安阳构建和谐社会6本项目行动纲领难点及风险7本报告是严格保密的。世联顾问WorldUnionConsultancy城市经济城市建设城市发展城市意向安阳城市发展背景分析1本报告是严格保密的。世联顾问WorldUnionConsultancy安阳市经济总量水平不高，但增长快速，2000年以来GDP增速均远高于全省水平X“十五”期间安阳市经济稳步增长，2005年末GDP达到557亿元，人均GDP首次突破万元。但总量相对仍然较小，2005年郑州GDP达到1650亿元，人均GDP超过23000元。X安阳市“十五”期间经济增长速度非常迅速，自2001年起，GDP增速连年超过全省水平，处于全省前列。0200040006000800010000120002000年2001年2002年2003年2004年2005年25628031336246355701002003004005006002000年2001年2002年2003年2004年2005年2000-2005年安阳GDP变化情况（亿元）2000-2005年安阳人均GDP变化情况（元）2000-2005年GDP增速比较0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年安阳河南省城市经济——GDP本报告是严格保密的。世联顾问WorldUnionConsultancy第二产业为安阳市的主导产业，其中冶炼、能源及加工制造是支柱行业，其产值之和占到安阳工业总产值的60%，城市产业重工化特征明显X“十五”期间，安阳市第二产业比重不断增加，2005年达到57%，产业结构“二三一”特点得到巩固和加强。X第二产业中工业占据主导地位，2005年工业生产总值达到284亿元，占整个国民生产总值的51%。X冶炼、能源及加工制造业成为国民经济的支柱产业，三大行业的总产值占全市工业总产值的60%。第一产业16%第二产业57%第三产业27%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2000年2001年2002年2003年2004年2005年第三产业第二产业第一产业2005年安阳市三产结构2000-2005年安阳市产业结构变化情况050100150200250300黑色金属冶炼电力热力生产交通运输设备制造煤炭开采纺织业2005年安阳市总产值前五位产业情况（亿元）城市经济——产业结构本报告是严格保密的。世联顾问WorldUnionConsultancy1610717396188281426814332131571372113991156281601602000400060008000100001200014000160001800020000采矿业制造业电力、燃气及水的生产和供应业信息传输、计算机服务和软件业金融业科研技术服务业公共设施管理教育卫生社会保障公共管理020000400006000080000100000120000平均工资从业人数X安阳市城镇人均可支配收入增长迅速，2005年达到9571元，在省内排在郑州与洛阳之后位列第三。X从行业平均工资来看，信息服务、电力燃气及采矿、制造业是收入最高的几个行业。但制造业从业人员占比达到了40%，其他几个行业从业人员比重很小。因此制造业是提升安阳人均收入水平的重要因素。安阳市居民收入水平较高，城镇人均可支配收入排在全省第三位；制造业从业人数占到40%，并且其工资收入水平较高，是提升安阳人均收入水平的主要原因020004000600080001000012000濮阳济源新郑南阳许昌开封漯河平顶山新密郑州三门峡驻马店焦作信阳洛阳安阳2005年河南省主要城市人均可支配收入比较安阳各行业平均工资及从业人数比较城市经济——人民生活采矿业5%制造业40%金融业4%教育21%卫生社会保障6%公共管理16%科研技术服务业1%公共设施管理2%电力、燃气及水的生产和供应业4%信息传输、计算机服务和软件业1%本报告是严格保密的。世联顾问WorldUnionConsultancy安阳近年土地供应总量较大，尤其2005年供应量达到了4200亩；土地市场化程度逐步提高，2006年出让占总供应比例达到83%X安阳市近年土地供应量波动较大，2005年土地供应总量达到了近4200亩。受国家政策影响，出让比重占总供应比重逐年上升，土地市场化程度逐步提高。X与其他城市相比，安阳市土地供应量明显偏大，土地出让量过大一方面增加政府调控市场的难度，另一方面增加市场供应，制约价格上涨空间。安阳历年土地供应量（亩）◇武汉2005年土地供应量为3000亩（其中住宅用地2134亩）；◇郑州2005年土地供应量为2800亩（其中住宅用地2000亩）；◇深圳2005年土地供应量为2038亩（其中住宅用地1200亩）。2899140111938241983058169814060500100015002000250030003500400045002003年2004年2005年2006年城市建设——土地市场本报告是严格保密的。世联顾问WorldUnionConsultancy从近两年出让土地用途来看，用地性质逐步多样化，工业用地比重有较大幅度下降，商业及商住用地比例增加明显X2005年出让土地性质单一，工业、居住占绝对主导，两者共占总出让量的95%。其中工业用地占46.49%，居住用地占48.01%X2006年土地出让用途开始多样化，尤其商业用地增加明显，达到了18.2%，而商住用地也达到了近15%。工业用地数量显著降低，占比不到20%。46.49%48.01%1.76%1.19%0.46%0.01%1.38%0.71%办公用途总量住宅其他商服用地商住工业2.50%43.60%1.05%14.76%19.88%18.20%办公用途总量居住商业、居住商住工业商业2005年出让土地用地性质比例2006年出让土地用地性质比例城市建设——土地市场本报告是严格保密的。世联顾问WorldUnionConsultancy31414534304050617801314831X安阳市房地产市场销售量逐年上升，2005年达到近100万平米。按照平均容积率1.5计算，占地约1000亩。X2005年土地出让量是2004年的8倍，达到了3000亩左右，居住用地出让量也达到1314亩超过商品房销售的1000亩；居住用地均价则由45万下降到34万，降幅达到24%，表明土地供应量对价格的影响度较高。居住用地出让量与地价关系图居住用地出让量从土地出让量与地价关系可以看出，2005年土地的突然放量造成了市场价格下降；在安阳现有市场规模的情况下，价格对土地出让量的敏感度较高城市建设——土地市场本报告是严格保密的。世联顾问WorldUnionConsultancy同时，大型国企及机关事业单位的较大规模低价取地也是造成土地价格降低的主要因素X05年安彩、安钢两家大型国企分别取得居住用地591亩、167亩，占当年出让居住用地量的58%左右；取地价格均为16万/亩左右，远低于市场平均价格34万/亩。X06年共有八宗土地被机关及事业单位取得，取地比例占总出让居住用地量的53.6%，取地价格绝大部分在25万/亩左右，低于市场均价的31万/亩。城市建设——土地市场453141343032343638404244462003年2004年2005年2006年年份受让单位占地面积（亩）单价（万/亩）占当年出让居住用地比例安彩玻壳59116.61622.525.725.719.2安阳市中共市委党校1525.7安阳市中级人民法院20292521安钢钢铁集团167安阳市国家税务局150安阳市机关事务管理局71.6安阳市文峰区政府86.5安阳市建筑设计研究院31.4安阳市公路管理局60安阳市第三人民医院1153.6%0657.7%05本报告是严格保密的。世联顾问WorldUnionConsultancy从经济发展状况判断，安阳房地产市场进入起飞期，开始快速增长阶段；房地产市场的快速发展将为加快城市化进程提供有力支撑X安阳市近六年来经济增速均保持在10%以上，近3年来更是20%以上，按照国民经济增长与房地产发展关系，安阳市房地产市场进入高速发展时期X安阳2005年人均GDP突破1000美元大关，达到1309美元，比上年增长19.7%，说明安阳房地产市场进入起飞期，将迎来快速发展阶段。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$安阳1309美元人均GDP与房地产发展关系安阳超过20%启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展城市建设——房地产市场本报告是严格保密的。世联顾问WorldUnionConsultancy0102030405060708090100200020012002200320042005竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）但集资建房等非市场化行为的存在，造成近年来安阳房地产市场价格及销售量的不稳定；随着04年以来集资建房比重的降低，市场趋于正常发展X安阳市近五年商品房均价年均上涨13.9%，其中2003年以来增幅显著平均每年上涨22.8%。2000-2005年安阳商品房销售面积年均上涨25.9%。2003年以来平均年增长40%。X2003、2004年两年安阳市集资建房突然放量，一定程度上冲击了房地产市场，2003年商品房均价及销售量均有不同程度的下降。2004年之后集资建房量显著减少，市场逐渐回到正常轨道。16469781102109213956.49%12.44%0.65%8.24%21.85%0200400600800100012001400160018002001年2002年2003年2004年2005年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%平均价格集资建房比重2001-2005年安阳房地产均价与集资建房比率变化2000-2005年安阳市商品房竣工与销售情况城市建设——房地产市场本报告是严格保密的。世联顾问WorldUnionConsultancy由05-06年土地供应分析来看，未来两年仍将有近124万平米左右集资房进入市场，这将对市场价格及销售造成较大的影响X05-06年安阳国企及机关事业单位共取居住用地1236.5亩，按照平均容积率1.5计算，将产生约124万平米的住宅供应量。X根据1-2年的建设周期，07-08两年这124万平米住宅将进入市场，这对目前商品住宅年销售量不到100万平米的安阳房地产市场来说，将是不小的冲击。一方面会较大程度的稀释中高端需求，另一方对价格的上涨起到负面影响，同时不利于吸引外来投资商。城市建设——房地产市场年份受让单位占地面积（亩）总计（亩）占当年出让居住用地比例安彩玻壳591安钢钢铁集团167791安阳市中共市委党校15安阳市中级人民法院20445.5安阳市国