世联-昆明西山新城项目整体定位及发展战略方案-127页

万辉昆明西山新城项目整体定位及发展战略中期沟通版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.12.25谨呈:昆明万辉房地产开发有限公司本报告是严格保密的。2本项目完整的工作分为四个阶段本阶段的工作是第一阶段——整体定位和发展战略项目营销战略与策略整体定位和发展战略启动区定位及物业发展建议区域营销战略工作内容成果2006.11.13-2006.12.25u区域宏观经济背景研究u区域房地产市场调研u相关住宅市场分析u客户访谈u专业人士访谈u城市规划背景研究u类似区域发展案例借鉴u相关项目案例借鉴u项目所在区域市场竞争研究u项目所在区域价值定位u项目整体发展战略u项目定位u各开发阶段客户分析和目标体系本报告是严格保密的。3市场调研工作从区域高度及房地产、产业、旅游三方面的深度来制定本区域的发展战略，工作小组在近一个月的时间里进行了大量调查和研究进行的研究进行的研究国内外案例研究国内外案例研究专家与消费者访谈专家与消费者访谈实地调研与踏勘实地调研与踏勘政府官员访谈7位：•昆明市土地交易中心•昆明市统计局•安宁市政府•安宁国土资源局、规划局•安宁太平新区管委会•安宁房地产交易中心万辉领导和员工3位房地产专业人士7位楼盘销售经理16位春城高尔夫营销总监2位柏泉温泉运营经理1位楚雄高端消费者2位玉溪高端消费者4位昆明消费者深度访谈13位重点产业人口4位调研区域：•昆明主城区•玉溪、楚雄等地州市区域调研内容：•项目周边及地块勘察•昆明、安宁宏观经济情况•昆明、安宁城市发展现状•昆明、安宁城市总体规划•昆明、安宁房地产市场状况•安宁温泉小镇发展计划•昆明低密度、中高端房地产在售（预售）项目•昆明典型低密度项目问卷调查：•昆明市中高端置业者100份城市发展研究案例：•北京市•无锡市•深圳市大规模项目开发案例：•广州雅居乐•深圳万科东海岸昆明现状研究和机会分析•区域背景研究•经济发展和产业现状研究•城市规划研究•土地利用研究•人口特征及消费水平研究•房地产市场发展研究•旅游市场发展研究昆明休闲度假市场研究•昆明休闲度假市场特征•休闲度假物业研究•休闲度假地研究•客户的需求和偏好本报告是严格保密的。4本次汇报内容一．项目基本条件与属性界定二．项目开发目标与约束条件三．万辉地产提出的困惑四．对昆明房地产未来3-5年内发展趋势的判断五．本项目面临的挑战六．项目的发展战略七．发展战略下的规划体系八．关于下一阶段工作本报告是严格保密的。5项目地处昆明西南郊区的安宁市（昆明县级市）太平镇，距昆明城区21公里，是安宁首先受昆明主城区辐射的地区p本项目位于云南省昆明市安宁太平镇，距离昆明21公里，对于昆明市消费者来讲属于房地产市场的陌生区域。p安宁市为昆明地级市，昆明所辖5区（盘龙、五华、官渡、西山）、一市（安宁）、八县。p太平镇是安宁下属村镇之一，隶属于安宁管辖，距离安宁城市中心约12公里，15分钟车程。p本项目位于云南省昆明市安宁太平镇，距离昆明21公里，对于昆明市消费者来讲属于房地产市场的陌生区域。p安宁市为昆明地级市，昆明所辖5区（盘龙、五华、官渡、西山）、一市（安宁）、八县。p太平镇是安宁下属村镇之一，隶属于安宁管辖，距离安宁城市中心约12公里，15分钟车程。昆明主城区太平镇安宁市区12公里21公里本案项目区位本报告是严格保密的。6项目整体规划占地2700亩；每亩地价16万；一期占地218亩，建筑面积10.6万平方米，容积率0.73项目概况整体规划指标1.11容积率210万M2总建筑面积12.4万M2商业建筑面积7.6万M2公共设施建筑面积183万M2住宅建筑面积5万人居住人数1.6万户居住户数2851亩规划总用地面积570户居住户数一期规划指标0.73容积率218亩用地面积本报告是严格保密的。7项目地块交通便利，2006年底昆安高速及高海公路的通行将使项目与昆明市区的车程缩短到20分钟以内至昆明至安宁至楚雄双向八车道双向四车道西山宝山至昆明至安宁接高海公路接昆楚高速碧鸡关收费站安石公路高海公路►是一条主线为双向6车道的高速公路。是昆明市环滇池旅游观光道路的一个重要组成部分。预计06年底通车。►高海公路通车之后，项目地块通过隧道到达草海地区车程在20以内。►本项目处于昆安高速出口进入太平镇的第一站。昆安高速公路►全长22.4公里，全线设计车速为100公里/小时。春节前夕，昆明通往滇西出口通道将全部敞开。►昆安路从原大观收费站至碧鸡关9公里多的高架桥，上层为双向6车道分离式高架桥，下层为8车道城市干道。►昆安高速太平出口到达本项目有6车道城市干道相连，车程10分钟以内。►本项目是大理楚雄方向进入昆明的必经之地。接昆安高速完工路段在建路段交通相关本报告是严格保密的。8项目地处西山脚下，周边环境优美，太平镇未来预计将有诸多大型开发项目陆续推出p项目周边未来的自然人文资源丰富，包括待建的恒大高尔夫球场、西山自然保护区、玉龙湾东南亚影视基地、待建的老昆明文化城、红塔疗养院等；p但区域内尚缺乏完善的城市配套体系。昆华医院用地西山规划中的明清老昆明文化城玉龙湾东南亚影视基地红塔疗养院网球基地资源概况林海云霄恒大项目内部包括三块高尔夫用地，其中一块已获批准高尔夫网球场玉龙湾郊野公园产业园区本报告是严格保密的。9项目地块享有西山山体景观，内有两处水库，环境优良，部分地块呈坡地地型；内部将形成大型水系双向八车道道路双向四车道道路坡地地形地块内的水库西山山体在建的中心水系在建一期资源概况中心水系效果图本报告是严格保密的。10地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优质郊区中低密度居住物业的基本素质和条件1、交通条件便利•周边路网完善，和昆明市区联系紧密，到达昆明市区将实现在20分钟内；2、具备板块内区位优势•处于昆安高速出口进入太平镇的第一站；3、良好的自然环境•处于山谷之中，坡地资源，局部存在水系，空气质量高，但植被覆盖较差；•西山森林景观资源为高档地产项目开发提供了基础条件1、交通条件便利•周边路网完善，和昆明市区联系紧密，到达昆明市区将实现在20分钟内；2、具备板块内区位优势•处于昆安高速出口进入太平镇的第一站；3、良好的自然环境•处于山谷之中，坡地资源，局部存在水系，空气质量高，但植被覆盖较差；•西山森林景观资源为高档地产项目开发提供了基础条件1、郊区陌生板块项目：地处城市远郊，区域认知度低，非主城发展方向，目前并非市民置业的热点区域2、尚无成熟的配套：区域内配套设施具有一定基础和良好前景，但成熟有待时日；3、并非板块内强势的自然资源水平：由于处于山谷之中，地块资源不够强势，植被覆盖较板块内的其他项目相比较低，地形不够生动；1、郊区陌生板块项目：地处城市远郊，区域认知度低，非主城发展方向，目前并非市民置业的热点区域2、尚无成熟的配套：区域内配套设施具有一定基础和良好前景，但成熟有待时日；3、并非板块内强势的自然资源水平：由于处于山谷之中，地块资源不够强势，植被覆盖较板块内的其他项目相比较低，地形不够生动；地块优势条件相对弱势因素本报告是严格保密的。11•以住宅开发为主的项目属性决定了项目的开发目标将聚焦在住宅市场上，其定位也必须切实的解决市场竞争、客户、竞争力等具体的关乎项目市场实现的问题。以住宅开发为主•地处城市远郊，区域认知度低，目前并非市民置业的热点区域。位处郊区陌生板块•项目整体占地超过2800亩，启动区的开发必须以2800亩的整体定位为基础；•因此在项目发展策略的制定中也必须考虑大规模开发的特点，在形成持续竞争力的基础上分阶段建立开发策略。大规模开发•本项目所在的昆明市是云南省省会，也是全国旅游重点城市，吸引了众多的外来休闲度假居住人群，是项目辐射范围超出昆明，吸引更多类型更大范围的置业客户的基础。•随着新机场的规划和落成，昆明的中心城市地位进一步加强。西南区域中心城市项目属性界定——区域中心城市置业陌生区域内，以住宅开发为主的大规模房地产综合开发项目项目界定本报告是严格保密的。12本次汇报内容一．项目基本条件与属性界定二．项目开发目标与约束条件三．万辉地产提出的困惑四．对昆明房地产未来3-5年内发展趋势的判断五．本项目面临的挑战六．项目的发展战略七．发展战略下的规划体系八．关于下一阶段工作本报告是严格保密的。13项目开发目标与约束条件项目开发目标项目开发目标项目约束条件项目约束条件•项目首期218亩约570套，计划于2007年5月入市，实现顺利的市场消化，成功树立项目形象；•成功实现整体的可持续开发，开发周期5~8年；•整体税前利润（去除营销费用和利息）为15个亿；•打造品牌项目，树立万辉地产的企业形象。•项目首期218亩约570套，计划于2007年5月入市，实现顺利的市场消化，成功树立项目形象；•成功实现整体的可持续开发，开发周期5~8年；•整体税前利润（去除营销费用和利息）为15个亿；•打造品牌项目，树立万辉地产的企业形象。•计划投入4亿，已投入2.8亿自有资金支持项目滚动开发，刚刚开始向当地银行融资，项目资金不存在压力；•一期容积率0.73，为低密度物业，已经建成60%，可调整余地不大；•项目的总成本分摊以后在1900元左右（包含地价、建安成本、配套等）。•本项目是区域内首个真正意义上的大型综合开发项目。•计划投入4亿，已投入2.8亿自有资金支持项目滚动开发，刚刚开始向当地银行融资，项目资金不存在压力；•一期容积率0.73，为低密度物业，已经建成60%，可调整余地不大；•项目的总成本分摊以后在1900元左右（包含地价、建安成本、配套等）。•本项目是区域内首个真正意义上的大型综合开发项目。本报告是严格保密的。14本次汇报内容一．项目基本条件与属性界定二．项目开发目标与约束条件三．万辉地产提出的困惑四．对昆明房地产未来3-5年内发展趋势的判断五．本项目面临的挑战六．项目的发展战略七．发展战略下的规划体系八．关于下一阶段工作本报告是严格保密的。15对整体开发战略不清晰，是我们面临所有困惑的根源u在11月14日的首次沟通会上，万辉地产提出了5个方面的困惑。u我们认为，这5个困惑实际上都属于整体开发的战略问题。u问题的根本解决，必须依靠分析项目自身资源属性和不断变化的市场宏观环境，制定一以贯之的整体开发战略。1、整体战略亟需重新系统化认识2、对整体规划需要重新反思3、对整体开发节奏需要进行设计和安排（配套如何跟进，节奏及业态定位。）4、对一期规划的反思（政府施压，匆促启动）5、本项目的区域营销着力点和方向本报告是严格保密的。16本次汇报内容一．项目基本条件与属性界定二．项目开发目标与约束条件三．万辉地产提出的困惑四．对昆明房地产未来3-5年内发展趋势的判断五．本项目面临的挑战六．项目的发展战略七．发展战略下的规划体系八．关于下一阶段工作本报告是严格保密的。17我们认为，未来三年，昆明房地产市场的四大趋势，将会对本项目的发展产生深远影响p昆明房地产市场需求进一步多元化。p主城区边界和置业半径迅速拉大。p市场从混乱走向规范。p板块的区域价值凸现。需求特征城市化市场格局政策影响本报告是严格保密的。18需求特征p昆明房地产市场需求进一步多元化。以地州和外省为代表的非市区内置业群体比例持续提高。高尔夫球场物业成倍增加，刺激高端低密度物业市场升温。房地产作为投资品的价值将进一步凸显，物业投资需求将进一步放大。•昆明作为中心城市对于云南省和西南区域的凝聚力增强。•旅游业作为主导产业对于昆明城市整体经济影响加强。•东部发达地区环境问题恶化和度假休闲置业投资需求旺盛。•随着新机场的建设，境外尤其是东南亚客户置业需求会越发明显。•未来3-5年将有十个以上高尔夫球场落地昆明。•高尔夫球场带动了整个昆明度假休闲市场的崛起。•球场物业推出放大低密度豪宅市场（总价〉200万）供给，并加强高端市场多元化。•调查显示，房地产投资成为昆明人主要的投资理财渠道。投资热情高涨。户均房产超过2处。•昆明市场近郊和远郊地区投资置业比例