世联_上海张江东区光电子产业园项目产业定位及发展战略建议报告_182PPT

张江东区光电子产业园项目产业定位及发展战略建议报告谨呈：浦东张江东区高科技联合发展有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。A-021-GW-081010-035(1)本报告是严格保密的。2项目前提：该项目已确定为光电子产业园项目基于张江集团及张江东区的发展规划，以及基地内部现有的产业基础，项目已定位于光电子产业，确定将打造成为浦东的光电子产业核心基地本报告是严格保密的。3通过光电子产业园的运作，实现张江光电子产业的高水平集聚，打造上海乃至长三角光电子产业的核心基地项目目标理解通过光电子产业园的运作，实现张江光电子产业的高水平集聚，打造上海乃至长三角光电子产业的核心基地产业目标：•导入具备高附加值和极好发展前景的光电子产业，实现区域产业经济的可持续发展运营目标：•成功进行企业招商，实现园区产值和税收的最大化•打造可持续性发展的园区规划主要困惑：在现有条件限制的基础上，园区整体的产业定位该如何设定？具体研发、生产的功能配比如何设定，才能够最大可能地发挥园区价值并实现园区光电子产业的高能级定位？限制条件：1、地块区位的限制2、园区内部上天马的限制3、项目规模的限制4、周边环境现状的限制本报告是严格保密的。4在过去的十五个工作日中，项目组成员进行了大量的数据收集与相关研究进行的调查进行的访谈进行的研究参考的数据•项目地块及周边环境调研；•上海市光电子产业基地调研；•张江光电子企业调研；•项目地块条件实地考察调研；•……园区领导访谈：4处浦东区经贸委张江集团副总何大军浦东光电子协会陈会长张东集团副总楼琦企业访谈：2个上天马菲尼萨•……•《知识创新和我国光电子产业核心竞争力研究》；•《面向中国光谷的光电子产业创新系统研究》•《中国光电子产业竞争力评价和分析》•《中国光电子产业发展战略研究》•《全球价值链下，上海半导体照明产业升级研究》•……•世联平台•上海产业情报平台；•台湾光电子产业协会；•中国光电子产业协会；•张江高科技园区光电子产业发展研究；•上海市通信信息网；•上海市政府网站•张江高科技园区网站；•《长三角产业一体化》；•……本报告是严格保密的。5项目本体资源分析——项目属性及优劣势界定城市层级分析区域层级分析项目层级分析本报告是严格保密的。6项目所处的上海，是长三角都市圈的核心区域，城市区位优势突出城市层级150Km35Km100Km300Km沪宁铁路沪宁高速公路京沪高铁城际轻轨上海位于长三角都市圈的核心区域，是我国华东区域的发展核心，肩负着面向世界、服务全国、联动“长三角”的重任重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化更加完善。本报告是严格保密的。7上海具备较强的经济基础，并保持了稳定快速的增长速度，中国200个城市竞争力排名中，上海位于第三位，内陆城市第一位上海GDP——近几年呈两位数稳定增长上海2001～2007年GDP020004000600080001000012000140002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%中国200个城市竞争力排名内地城市中，上海排在第三位2007年，全市实现生产总12001.16亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%2007年，上海实现工业增加值5295.9亿元，按可比价格计算，比上年增长12.3%高技术产业快速发展。2007年，上海高技术产业完成工业总产值5606.63亿元，比上年增长26.7%，占全市工业总产值的比重达到25.6%城市层级本报告是严格保密的。8上海作为长三角经济圈的核心区，具有突出的地理位置和产业优势上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴核心——对外窗口第一圈层——次级辐射中心第二圈层——专业产业基地、专业市场第三圈层——原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。城市层级本报告是严格保密的。9项目所在的张江高科技园区位于上海浦东，是上海市创新产业的核心承载区域区域层级上海市张江高科技园区成立于1992年7月，位于浦东新区中部，规划面积25平方公里。张江高科技园区是上海市委、市政府产业战略部署中的重点创新产业承载区域。张江高科技园区与内环线相连，距南浦大桥3.6公里，距市中心人民广场13公里，距外滩商务区9公里，经市区主干线可直达机场、港口、火车站、商业中心。本报告是严格保密的。10张江高科技园区工业总产值和税收收入呈现逐年增加的趋势，其中高新技术产业是园区的主导产业。张江高科技园区经济指标（单位：亿元）年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年Q1工业总产值67.24138.84215.69243.69302.63397.896.92同比增长率106.48%55.35%12.98%24.19%31.45%22.90%税收收入7.712.8620.8329.9339.6459.2918.3同比增长率67.01%61.98%43.69%32.44%49.57%24.45%张江高科技园区工业总产值及增长率01002003004005002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年Q10%20%40%60%80%100%120%工业总产值同比增长率张江高科技园区税收收入及增长率0102030405060702002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年Q10%10%20%30%40%50%60%70%80%税收收入同比增长率大张江经济指标（单位：亿元）年份2006年2007年工业总产值27833107高新技术产业产值19312090高新技术产业产值占工业总产值的比例69.39%67.27%张江高新技术产业产值占比高新技术产业产值67%其他产业产值33%张江高科技园区工业总产值呈现逐年增长的趋势，但增长速度有所放缓，其中高新技术产业是园区的主导产业，其产值占园区工业总产值的65%以上；园区的税收收入同样逐年增长，年均增长速度保持高位。区域层级本报告是严格保密的。11基地位处张江园区延伸发展片区，区位优势并不明显项目地处张江高科技园区的东面，位于合庆镇和唐镇集镇之间，在区位上来说，项目并不在张江核心园区内，属于园区的延伸发展区域，片区目前属于发展起步阶段，区位优势不明显。张江核心区项目层级本报告是严格保密的。12从规划来讲，基地位于浦东一轴一带发展主轴上，未来发展前景较好•基地位于浦东新区“一轴一带”城市发展轴的交汇处：“一轴”——指城市东西发展主轴线，“一带”——是滨江发展带，处于浦东新区张江功能区域东部的高科技产业区的核心地带。•项目所在的张江东区区基于合庆工业园的基础之上，未来将承载张江高科技园区实现产业延伸和拓展的重要使命。东区基本定位于以医疗器械和光电子为核心产业的高科技产业核心区基地项目层级本报告是严格保密的。13公路浦东合庆工业园区南依龙东大道，是连接内、外环线、A30和浦东国际机场的重要通道，东临远东大道（A30），临空路、东川公路南北横贯园区，组成四通八达的公路网络。铁路上海火车站，距园区25公里浦东铁路（合庆客货站），距园区2公里轨道交通地铁2号线张江园区站、龙阳路站，分别距园区12公里和14公里磁悬浮浦东机场、龙阳路站，分别距园区8公里和12公里空港上海浦东国际机场，距园区8余公里。上海虹桥国际机场，距园区30公里。码头港口目前上海货物进出口主要通过下述港口：张华浜码头（上港九区）：集装箱和散装码头；军工路码头（上港十区）：集装箱和散装码头；高阳路码头（上港三区、五区）：以散装码头为主；浦东外高桥码头：以散装码头为主；关港码头：集装箱和散装码头；洋山码头：集装箱和散装码头；项目核心价值之交通优势本报告是严格保密的。14基地四至：东至合庆镇，西至规划中的唐镇集镇，南至川沙新市镇，北至合庆工业园和医疗机械区龙东大道汇庆路浦东运河庆荣路唐镇合庆镇合庆工业园和医疗机械区产业备用地项目层级•基地北侧为合庆工业园区，已建成面积约2平方公里，现正建设医疗器械园•南侧为发展备用地，本地块应考虑在道路、功能等方面与之衔接。•东侧为合庆集镇，将为本地块提供公共配套设施、市政设施上的支持。其与基地在道路衔接、功能设置上有较大的相关性。•浦东运河以西为唐镇集镇，也将在公共配套设施、市政设施上给予本地块支持。其中，基地西侧紧邻地块为金桥加工区南区发展备用地，功能尚未确定，为本地块的规划带来不确定性的影响。本报告是严格保密的。15项目与龙东大道对面的合庆工业园已经形成一定的工业氛围，其内部已有菲尼萨等一些光电子企业，为项目前期打造了一定的产业基础和工业印象规划总面积4.52平方公里，现已完成开发建设3平方公里，吸引投资额超80亿元，进驻中外实业型企业近90家，其中，投资额超亿元的有15家合庆工业园产业导向:汽车及零部件电子、电器及通讯器材新型设备新型材料现代物流医疗器械光电子园区内，占地面积110公顷，规划总投资12亿元的上海张江现代医疗器械园已初具形态项目层级本报告是严格保密的。16从前景看，规划中的唐镇新市镇是未来张江功能区域的核心，也是本项目未来发展的强力配套支撑张江未来功能区域的核心唐镇新市镇规划区四至范围为：龙东大道以南、外环线以东、川杨河以北、浦东运河以西的地区，规划面积18.3平方公里；规划人口15万人。唐镇新市镇的用地主要划分为南部居住区、中部公共设施区、北部居住区和东部产业园及配套服务区等几个功能板块规划建设目标为：功能完善、就业充足、文化浓厚、环境优美、交通便捷、配套齐全、理想安居的可持续发展的新市镇。项目层级本报告是严格保密的。17基地现状：基地内部复杂，已建有上天马一家大型光电子企业规划范围和人口基地位于浦东新区张江功能区域内的合庆镇。东起规划中的汇庆路，西至浦东运河；南起规划高科东路，北至龙东大道。规划总面积为1.65平方公里。现状人口多为当地村民。用地现状基地规划面积165.53公顷，内有A类基本农田17.14公顷。基地是典型的江南水乡，水网密布，居住与水体紧密联系。现状用地复杂，居住用地、工业用地、农业用地混杂。沿浦东运河及主要河道形成驳岸码头、仓储用地。基地内已建有上天马一家大型光电子企业，其他都是大量小型零散的乡镇企业。这些企业往往与居住用地混杂交织。基地现状存在一定的基本农田，均为A类基本农田。17.14公顷A类基本农田上天马165.53公顷项目层级本报告是严格保密的。18基地内的光电子企业——上天马上海天马微电子有限公司由是深圳天马及其控股股东中航实业，以及上海张江（集团）有限公司、上海国有资产经营有限公司、上海工业投资（集团）有限公司共五家企业共同出资设立的企业，于2006年4月在上海张江高科技产业东区注册成立，一期4.5代基板生产线设计产能为月加工基板