世联_北京京御大厂潮白河项目整体定位与发展战略中期汇报_13

本报告是严格保密的。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网京御大厂潮白河项目整体定位与发展战略中期汇报版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.7.27本报告是严格保密的。项目研究的工作阶段划分项目发展战略、整体定位（中期汇报）项目发展战略、整体定位及物业发展建议（终稿汇报）前期工作阶段项目地块查勘宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈案例研究2008/08/062008/08/152008/07背景分析目标界定项目核心问题分解宏观市场解读区域市场研究案例借鉴开发策略住宅物业发展方向及建议本报告是严格保密的。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网背景分析案例借鉴开发目标与核心问题界定大势研判项目机会分析项目背景市场背景开发背景项目整体发展战略项目配套开发建议项目整体规划构思本报告是严格保密的。大规模，住宅用地，低容积率，受90/70限制，区域开发项目用地指标区位交通四至环境属性界定群英渠总干渠潮白河项目基础指标：用地性质：住宅用地占地面积：1760亩建筑面积：117万平米容积率：≧1.0区域位置：位于大厂区西南侧限制因素：严格执行90/70政策地块现状：部分村落待拆迁175亩，约11.7万平米，将作为本项目一期启动区占地47亩，约3.1万平米，将作为启动区的样板组团，计划于今年9月13号进场本报告是严格保密的。紧邻北京通州新城东20公里的潮白新区，区域陌生度高潮白新区虽从属与河北省大厂县，但紧邻通州新城，与通州之间仅以潮白河为界，车程仅需10分钟，距天安门也只有42公里，处于京东的有力辐射范围中，属于大北京发展圈。潮白新区紧邻通州新城，与北京零距离连接燕郊通州大厂香河车程10分钟CBD潮白新区用地指标区位交通四至环境属性界定交通现状项目区位潮白新区鸟瞰图潮白新区位于大厂祁各庄镇，潮白河环绕新区西南而过，森林覆盖率达32%，空气质量常年稳定在国家二级标准以上。潮白新区依托潮白河自然景观资源，打造面向北京的宜居之地，建设潮白河旅游度假区潮白新区定位为潮白河旅游度假区，引导发展房地产、旅游、度假和物流业，对潮白河自然风景区进行综合开发利用。本报告是严格保密的。三大交通规划利好，将迅速缩短与北京的城市距离改造102国道与北京长安街对接。即对国道东西入口进行改造，对国道两侧部分建筑进行拆迁改造。此工程现已完成。提升老线，连通干线，形成进京方向的快速通道用地指标区位交通四至环境属性界定交通现状项目区位拓宽友谊大桥与通州和103国道对接。即在友谊大桥南侧新建一座桥梁，长436米、宽10米，工程总投资1700万元，今年年初开工建设，现已竣工。调直、改造、构建厂通线与北京通朝路对接。现部分道路已完工。友谊大桥朝通大街厂通路友谊大桥《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网本报告是严格保密的。目前项目进入性差，多为现状村落土路，项目东侧蒋谭路开通将成为本项目重大利好燕郊路线——经102国道南下，途经田各庄民房，道路现状较差，毫无城市感；通州路线——经友谊大桥向北，经过蒋谭路（双向6车道市政路，已具备通车条件）向西转进入项目，具有一定的城市印象。进入项目启动区两条路线：用地指标区位交通四至环境属性界定交通现状项目区位友谊大桥燕郊路线通州路线蒋谭路农田土路启动区东北侧蒋谭路村落小路燕郊102国道本报告是严格保密的。西南向潮白河、群英渠景观资源，内部部分地块具备一定可塑性东面大片农田和未开发土地，整体面貌较差。待拆迁村落南面群英区总干渠，有水有绿，但景观价值远低于潮白河。北面大面积农田，无遮挡，视野较为宽阔，安置区砖厂可利用再造景观。群英渠现状农田用地指标区位扫描四至环境属性界定水闸潮白河景观树林与堤岸现状农田安置区砖厂群英渠总干渠潮白河西面潮白河景观资源，但与地块之间有树林和堤岸的阻挡，难以直接利用。本报告是严格保密的。京东发展带下陌生区域内，一线潮白河景观资源，大规模低密度，受90/70限制的区域开发项目用地指标区位扫描四至环境属性界定•本项目占地约113万平米，容积率1.0，属于大规模低密度区域开发项目•一线潮白河景观资源，部分地块具备一定可塑性资源•紧邻北京通州新城东20公里的潮白新区，区域认知陌生，未来发展前景可观•三大交通规划利好，将迅速缩短与北京的城市距离用地指标四至环境区域扫描限制条件•受90/70政策限制本项目属性界定：京东发展带下陌生区域内+一线潮白河景观资源+大规模低密度+受90/70限制的区域开发项目本报告是严格保密的。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网背景分析案例借鉴开发目标与核心问题界定大势研判项目机会分析项目背景市场背景开发背景项目整体发展战略项目配套开发建议项目整体规划构思本报告是严格保密的。全国市场今年以来，全国大中城市房地产成交量持续下降，市场形势进一步严峻07年-08年上半年一线城市商品房成交面积走势单位：万平方米05010015020025030035007.107.307.507.707.907.1108.108.308.5北京上海广州深圳一线城市成交面积：与07年上半年相比，成交面积平均下降52.1%二线城市成交面积：与07年上半年相比，成交面积平均下降43.9%本报告是严格保密的。北京住宅市场价格刺激增长势头不在，6月出现量价齐跌局面，未来走势不容乐观2008年6月，北京市商品住宅累计批准预售面积为138.7万平米，累计销售面积为92.6万平米，由于本月批售面积有所下降，从供销比来看，本月的市场消化率较上月提高了12个百分点，但其绝对数量的下挫态势并无改变2007年6月北京市商品住宅类价格成交均价为12995元/平米，环比下降了2%，延续了4月以来的价格下挫行情。市场供应有所收缩，而市场消化行情并未发生较大变化，基本实现与上月持平；北京市场总体的量价齐跌时代到来。北京市场本报告是严格保密的。京东郊区市场形势严峻，降价促销成为撬动市场的主要手段区域市场降价打折优惠珠江•奥古斯塔城邦：买别墅送公寓上上城、纳丹堡：5月均打出了“一成首付”，为购房者垫付一成房贷首付款的方式进行促销。上上城首付2万买一居，首付3万买两居；纳丹堡首付最低交3.8万元。美利.国际（亦庄）：6月开出五星级loft酒店式公寓，面积从50—160平方米，推出买一居送一居的优惠活动。亦庄•北岸：7月底开盘一栋，一次性折扣最低可达91折。富力•又一城：7月底最低折扣可达82、83折。夏威夷北岸：6月推出7.5折特价房，短暂刺激后，销售仍然不容乐观威毕欧溪谷（燕郊）：上月降价至5700元后仍面临滞销珠江国际城（通州）：日前二期新洋坊推出10套带底商的联排别墅，均价由开盘的12600元/平方米降至8300元/平方米本报告是严格保密的。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网背景分析案例借鉴开发目标与核心问题界定大势研判项目机会分析项目背景市场背景开发背景项目整体发展战略项目配套开发建议项目整体规划构思本报告是严格保密的。开发商当前两孔雀城系列项目在售，具备丰富的北京远郊低密度物业开发经验永定河.孔雀城开发背景北京固安香河大厂大运河·孔雀城永定河·孔雀城区位：位于香河安平经济技术开发区建筑面积：33万平米容积率：1.0产品类型：独栋别墅、联排别墅、叠拼和小高层开盘时间：2008年5月中旬大运河.孔雀城区位：位于固安永定河附近，近邻京开高速公路容积率：1.0左右产品类型：独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅开盘时间：2007年6月16日永定河.孔雀城大运河.孔雀城本报告是严格保密的。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目背景分析案例借鉴开发目标与核心问题界定大势研判项目机会分析项目整体发展战略项目配套开发建议项目整体规划构思本报告是严格保密的。实现快速稳定的销售是本项目的首要开发目标施工队进场08年9月13日09年7月09年12月样板组团开放/入市销售开发周期长，要求回款速度快，现金流为本项目稳定开发的前提项目节点：1、预计08年9月13日施工队进场；2、计划09年7月样板组团开放，开盘销售；3、到年底销售目标：10个亿；4、项目整体开发周期6-7年。实现10个亿销售目标开发目标本报告是严格保密的。本项目是孔雀城品牌从建立、奠定到走向突破的重要战略型项目品牌发展过程建立奠定突破项目开发过程永定河孔雀城项目容积率1.0建筑类别：独栋、联排、叠拼标志孔雀城品牌的初步建立，在市场上得到认可。大运河孔雀城项目总建筑面积：33万平米容积率：1.0建筑类型：独栋、联排、叠拼、小高层项目为孔雀城品牌的延续，奠定了孔雀城品牌在市场上的地位，皆有一定口碑。潮白河孔雀城项目占地面积:1700亩总建面：113万平米容积率：1.0项目不仅是对孔雀城品牌的延续，更是孔雀城由建立到突破的重要节点。孔雀城品牌提升发展过程第一阶段第二阶段第三阶段开发目标本报告是严格保密的。符合各阶段整体市场变化下的前瞻性定位方向研究与开发策略制定保证陌生区域大盘安全稳定开发，现金流第一实现孔雀城系列产品的品牌升级与突破R2期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）R1非期望结果（不作为、自然发展的结果）区域发展处于启动期，无城市功能配套现阶段区域人口数量与结构无法满足需求淡市下，城市周边类郊区化区域房地产受影响很大。？核心问题针对近几年可能出现持续的淡市，本项目该采取什么样的策略？1作为持续开发的规模大盘，本项目的客户构成特征和未来演变趋势如何？2本项目整体定位方向何开发策略如何？４本项目开发的核心问题界定面对孔雀城品牌的同质化竞争，本项目该如何突破？3本报告是严格保密的。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目背景分析案例借鉴开发目标与核心问题界定大势研判项目机会分析项目整体发展战略项目配套开发建议项目整体规划构思本报告是严格保密的。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网问题分解1：在整体宏观经济发展背景下，房地产市场的变化趋势？本报告是严格保密的。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网“低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征宏观大势中国CPI月度走势10010210410610811006.106.206.306.406.506.606.706.806.906.1006.1106.12