世联_山东烟台南山龙口项目整体定位与发展战略_72页

谨呈：南山集团南山龙口项目整体定位与发展战略1.世联对项目的认知2.我们如何解决目前的问题：资源整合？3.我们如何解决未来的问题：整体提升？4.我们的开发计划与工作重点？本报告形成的思路1.我们对本项目的认知？本报告是严格保密的。3我们研究的范围：由东海与南山两大区域组成，共计占地面积约3.3万亩，目前东海区域已开发了6000亩根据《龙口市总体规划》，中心城区由“五区两轴”组成，东海经济园区与南山旅游风景区最为南北两极，通过生态景观轴线的连接，构成了龙口核心的旅游生态体系。规划中的通海路已建成区东海经济园区与南山旅游风景区是龙口市资源条件最优的两大区域33570亩总计8440计划开发—已开发南山19130亩计划开发6000亩已开发东海占地面积类型区域本报告是严格保密的。4在2年多的快速发展过程中，本项目并没有突破胶东半岛同质区域所共同面临的发展瓶颈客户群层次较低、结构单一外销市场占到90%以上，其中东北客户是置业的主流，占到60%以上的比重，主要以养老为目的，所掌握的财富水平较低，客户结构的单一影响了区域的功能提升与多元化发展产品档次不高、低价成为吸引力多层产品由于低单价、低总价、低费用受到客户的亲睐，与之相反，小高层产品受到市场的冷遇，去化率仅为多层的1/6。低价已经成为本区域在胶东半岛的核心竞争力消费低、停留时间短、带动力弱养老与度假为目的的置业客户呈现“候鸟型”的季节性停留，无法带动基础配套设施的开发。旅游客户以观光为目的，停留时间短，消费能力低，对房地产的发展无带动作用。4856.87490.64169.90758.3976.26121.61114.641290.92852.89261.16250.11178.30262.64占地面积(亩)19.2海润豪景66.0东海名居44.1滨海假日429.3合计——成功园8.9悦海苑7.6星海苑94.1碧海苑76.8星海湖畔36.0龙族海景22.7海韵苑15.5怡海苑38.5福海阁建筑面积(万m2)项目名称目前已开发项目及规模一览本报告是严格保密的。5在已取得的发展基础之上，如果不转变区域的发展模式，南山将陷入被动的恶性循环q客户群的萎缩：客户阶段性停留与基础配套设施之间所存在的供需矛盾，将导致区域未来发展为“空城”，导致吸引力的降低，客户群的萎缩与流失。q竞争力的下降：“性价比”是本区域的核心竞争力，随着胶东半岛的持续开发，将有更多低成本区域涌现，且目前的许多已开发区域在资金压力之间，也会采取低价路线，导致南山竞争力的下降。q销售压力增大：小高层消化缓慢、产品提升空间有限、利润少、竞争大。q不可持续开发：销售不能保持速度、导致区域价值的降低，土地收益低、出让困难，区域不可持续开发。本报告是严格保密的。6南山集团的发展目标：一个可持续发展、不断增值的滨海新城保持区域持续快速发展保持区域持续快速发展土地开发与住宅开发相协调土地开发与住宅开发相协调提升南山地产品牌价值与开发实力提升南山地产品牌价值与开发实力做出更大的社会贡献并形成示范效应做出更大的社会贡献并形成示范效应本报告是严格保密的。7在区域发展的岔路口，我们将以怎样的方式突破现有的阻碍？n未来的客户群是谁？客户群如何置换升级？n如何整合区域资源，使其相互融合，共同发力？n区域主题？未来发展愿景？将是什么样？n发展路径？开发计划？“持续、增值”的滨海新城区域发展的岔路口同质化的滨海居住区发展路径本报告是严格保密的。8世联观点1：大规模旅游度假区开发经验表明，区域的持续开发与升级，需要有特色主题作为核心驱动整合区域资源旅游项目启动提升区域功能成熟期大规模旅游开发通常以娱乐、健康、运动、文化等主题为依托进行开发典型案例：p娱乐：新加坡圣陶沙p健康：美国太阳城p运动：瑞士洛伊克巴德p文化：日本豪登斯堡p……引入高级温泉SPA酒店，结合运动疗养，打造运动主题温泉休闲度假小镇以运动主题，整合温泉养生、滑雪、奥运训练基地，成为著名运动休闲养生地结合温泉、滑雪圣地的运动主题度假小镇开始发展运动－洛伊克巴德兴建高尔夫、护理中心，形成极为完善的健康养老配套服务将区域资源整合，整个太阳城集中管理，专业运营以老年人俱乐部，娱乐中心等关注老年人健康的养老城为启动健康－太阳城引入云顶赌场，西罗索海滩重新开发，树立圣淘沙世界最豪华娱乐地位以休闲娱乐为特色主题，整合景点、水上活动、高尔夫球场、酒店与度假村，成为世界著名休闲地以海滨浴场、植物园等娱乐设施启动圣陶沙作为娱乐休闲之都的发展娱乐－圣淘沙启动期成长期本报告是严格保密的。9世联观点2：胶东半岛区域的资源属性相似，同质化竞争严重，南山需要以特色主题突破现有竞争依山傍海风景秀丽气候宜人历史悠久……蓬莱荣成文登乳山海阳胶南日照莱州东营同质化竞争严重南山发展，需要以特色主题突破竞争南山发展，需要以特色主题突破竞争龙口南山蓬莱荣成文登乳山海阳胶南日照莱州东营青岛本报告是严格保密的。10世联观点3：核心主题必须具有市场规模大、客户群广泛的特点，以及较强的包容性与关联性，以支撑大规模区域的持续开发旅游旅游产业产业地产地产核心主题旅游休闲客户市场旅游休闲客户市场主题产业客户市场主题产业客户市场旅游观光客旅游观光客高尔夫运动客高尔夫运动客养老客户养老客户温泉休养客户温泉休养客户度假地产度假地产地产开发地产开发休养管理服务休养管理服务医疗保健管理医疗保健管理南山大佛文化南山大佛文化高尔夫高尔夫康体疗养客户康体疗养客户宗教客户宗教客户本报告是严格保密的。11世联观点4：核心主题必须尊重南山开发现状，并能够对区域现有旅游、配套、客户、企业资源进行最优组合核心驱动主题客户资源•置业客户•旅游休闲客户•…旅游资源•高尔夫•大佛•温泉•海景•……配套资源•南山学院•南山医院•……企业资源•能源•材料•建筑•…本报告是严格保密的。12养生人文自然健康·南山基于对项目属性认知基础上，以健康为核心驱动主题是本区域的最佳选择娱乐之于美国·拉斯维加斯运动之于瑞士·洛伊克巴德文化之于日本·豪斯登堡本报告是严格保密的。13【韩国济州健康城】以健康为主题，在济州岛旅游体系中形成独具特色的健康城，避免了同质竞争并引领了未来旅游发展的潮流尖端科学技术园休养居住园区历史文化主题公园健康城（JHT）西浦旅游美港济州岛济州岛旅游体系旅游体系JejuHealthcareTown（JHT）为了将日益剧增的、进行结合医疗与休养的医疗旅游的国内外游客吸引到济州，构建济州独有的居住·休闲·医疗健康城西浦旅游美港尖端科学技术园休养居住园区历史文化主题公园•顺应发展潮流，深化区域主题•以医疗与休养的医疗旅游(MedicalTourism)在韩国日益剧增，未来发展趋势明显，发展健康产业有着良好的发展潜力，做为国际化潮流，发展健康产业也是深化区域国际化的定位•顺应发展潮流，深化区域主题•以医疗与休养的医疗旅游(MedicalTourism)在韩国日益剧增，未来发展趋势明显，发展健康产业有着良好的发展潜力，做为国际化潮流，发展健康产业也是深化区域国际化的定位•突破同质竞争，优化旅游功能•沿海岛开发，以海景、海岛、自然生态等价值资源已被其他区域成功挖掘，本区域以健康为主题打造健康城，不仅避免了同质竞争，同时优化了区域旅游功能•突破同质竞争，优化旅游功能•沿海岛开发，以海景、海岛、自然生态等价值资源已被其他区域成功挖掘，本区域以健康为主题打造健康城，不仅避免了同质竞争，同时优化了区域旅游功能济州健康城平面图本报告是严格保密的。14【韩国济州健康城】通过特色项目为吸引点，综合居住、休闲、医疗功能，建立休养、医疗旅游为主题的国际级的健康之城结合旅游(休养)、医疗、R&D等相联系的健康产业，将济州健康城发展成医疗旅游(MedicalTourism)中心城市n区域位置：位于韩国济州岛济州特别自治道西归浦市东烘洞一带n项目规模：总占地面积为1,4平方公里总投资约为3,150亿韩元（14.5亿人民币）以休养、医疗旅游为主题的健康城体系其他配套设施：水上公园、马术公园、宾馆设施……p康复·代替医疗中心p健康检查中心p休养功能特殊化的医疗·休养居住区针灸疗法芳香疗法p特殊化专门医院p长期护理康复区健康公园医疗公园R&D公园p预防老化(Anti-Aging)研究所p……职业病医疗长期护理区本报告是严格保密的。15以健康为主题的旅游度假已逐渐成为国际化的潮流趋势随着社会的发展，以健康为主题已成为区域旅游开发的潮流生命健康产业城市——韩国洪川代替医学中心休养城市——墨西哥提华纳市田园休养复合城市——韩国横城高级休养型居住城——美国迪斯尼CelebrationCity代替医学中心休养城市——泰国华欣韩国健康城韩国江原道本报告是严格保密的。16打造健康主题正是对本区域拥有众多资源禀赋的最佳利用，也是对本项目核心价值的最佳诠释全国唯一的279洞高尔夫球场目前世界第一大铜铸佛南山大佛优美的自然生态环境优美的渤海湾自然海滩健康主题优美的渤海湾自然海滩1.世联对项目的认知2.我们如何解决目前的问题：资源整合？3.我们如何解决未来的问题：整体提升？4.我们的开发计划与工作重点？本报告形成的思路2.我们如何解决目前的问题：资源整合？本报告是严格保密的。18我们如何重新挖掘资源价值，并最大化的体现健康主题？如何重新梳理并挖掘区域价值，并通过资源的整合最大化的体现健康的主题，为区域开发成功塑造未来愿景？区域核心吸引点滨海资源高尔夫资源宗教资源本报告是严格保密的。19滨海资源利用现状：观海、近海是区域现有客户的主要置业目的，但由于资源的局限性，竞争优势并不明显滨海生活的概念仅被狭隘理解为海景住宅、沙滩等自然资源的享有，而忽略了滨海区域作为一个载体，应当承载更为丰富的功能与活动。滨海开发的局限性：1.在胶东半岛各滨海城市中，本区域的滨海资源无论从水质还是景观而言并无优势，并且由于靠近龙口港而受到一定的影响；2.在东海黄金海岸的开发过程中，功能结构单一，完全成为一个居住社区，缺乏休闲、娱乐、旅游等功能，导致滨海活动单调，无活力；3.沿着一线海景区域修建了密集的住宅群，破化了滨海区域意向，弱化了休闲度假的氛围，降低了区域整体档次与吸引力。东海区域滨海活动单调，除沙滩浴场、滨海广场之外，无其他休闲娱乐功能与空间滨海活动单调，除沙滩浴场、滨海广场之外，无其他休闲娱乐功能与空间核心吸引一：滨海资源受污染海域受污染海域本报告是严格保密的。20以「健康的生活方式」赋予东海区域新的内涵，打造具有动感活力、特色风情、度假气息的滨海区域欢乐的沙滩篝火派对激情四射的海上运动沙滩上嬉戏的人群快乐的滨海生活健康的滨海休闲运动核心吸引一：滨海资源本报告是严格保密的。21将东海区域规划为3个不同功能主题的片区，以形成多元化的滨海特色，保证区域的可持续发展建成区规划居住区居住新城滨海生活区滨海休闲娱乐区滨海高端度假区现有规划功能分区建议规划功能分区q改变区域功能结构，由原规划的“居住+居住+居住”模式转变为“娱乐旅游+滨海居住+度假旅游”；q通过不同的功能划分，能够形成多元化的滨海特色，满足不同客户群的需求，为区域未来的可持续发展留有空间；q规划的调整更能展现出区域未来的美好前景，有助于现有物业的销售，并吸引投资者的兴趣，起到营销的效果；q引导客户群的变化，由养老客户逐渐向更向往健康滨海生活的度假客户转变。核心吸引一：滨海资源本报告是严格保密的。22建成区主要以局部改造为主，通过景观环境的改善、娱乐功能的增加以及营销活动的举办，重塑区域滨海生活形象以“两轴一带”形成骨架，把重要节点串联起来，塑造区域滨海意向“两轴”——景观道路“一带”——滨海风情带“多点”——广场、入口等增添沙滩的色彩丰富滨海活动场所增添滨海浪漫气息滨海道路特色标识广场标志性景观雕塑具有极强区域认知感的入口核心吸引一：滨海资源本报告是严格保密的。23宗教资源利用现状：作为南山三大特色旅游的核心，目前仅限于观光旅游的开发，并没有充分发挥社会影响力与经济带动力核心吸引二：宗教资源观光旅游观光旅游宗教文化园南山宗教文化园以佛教为主，道教、儒教为辅，浓缩三教文化精髓而成，展现出中国