世联_郑州金沙湖高尔夫项目整体定位与发展战略_186p_人

郑州金沙湖高尔夫项目整体定位与发展战略谨呈：河南和谐置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2报告目录框架项目整体定位整体发展战略案例借鉴市场机会挖掘规划及分期建议核心问题研判1234561核心问题研判核心问题是本报告要解答的问题项目整体定位整体发展战略市场机会挖掘核心问题研判案例借鉴规划分期建议开发商目标企业背景项目阶段已委托WY进行规划设计，已提交了首轮概念方案；集团计划在10月下旬结合球场发布会，展示项目规划意向，完成项目首次亮相。企业原主要经营高端汽车（宝马、雷克萨斯）代理、高尔夫球场运营，社会资源丰富。拥有2万多个高端汽车客户、500多个高尔夫会员。本项目为企业首个房地产开发项目，在安阳等地亦有取地意向，未来企业将向集团战略化运营方向发展。品牌目标:企业转型首战房地产，力求把项目打造成“全国一流、领袖中原”，实现项目品牌和企业品牌的华丽亮相。目标诉求:项目品牌速度利润12目标本报告是严格保密的。首先，建立“领袖”的标准——世联对目标的理解：品牌是本项目最重要的目标，但品牌的实现是建立在项目成功运作基础之上的。因此，要达到企业品牌立势的目的，首先需将项目打造成“领袖型”项目。那么，什么是“领袖型”项目？树立价格标杆价格领先市场，但并非绝对值最高，而是以超强的价值感，给客户巨大的冲击力，让客户认可其价格与价值的高度匹配；项目的价值最大化的更高境界是通过项目带动区域价值升级。1世联观点：成为“领袖”项目的三大标准第一提及率、拒做“冷高端”真正的高端要建立超出城市的影响力，但并不意味着拒人于千里之外，正如卖不动的汤臣一品只能成为市场的笑柄。本项目不仅要获得市场口碑，成为郑州第一提及率豪宅；她还要获得生存和发展，不做市场上无人响应的冷高端。2世联观点：成为“领袖”项目的三大标准建立豪宅标准、贡献开发模式多极中心化的郑州还未形成统一的市场标准，通过本项目的成功开发，为郑州建立起公认的豪宅标准。同时，在企业战略层面上，本项目为企业贡献可供复制的开发模式，让企业起步就与世界同步。3世联观点：成为“领袖”项目的三大标准带着对“领袖型”项目的认识我们来梳理项目价值——从三元层面审视郑州金沙湖高尔项目二、区域三、项目基于区域看机会——一、市场基于市场看市场——基于项目看优势——“承市而为”“借机而生”“着优而盛”11特征1：近十年郑州楼市整体维持供求同增的趋势，近两年呈现供不应求趋势，市场发展稳定郑州市商品住宅历年供求走势图单位：万平方米0.00500.001000.001500.0001年02年03年04年05年06年07年08年09年10年0.000.501.001.502.00预售面积销售面积供求比供求平衡线数据来源：世联数据平台指标20092010供求比1.551.23供应量（万㎡）640.54783.00成交量（万㎡）994.89961.66成交价格（元/㎡）45765558成交总额（亿元）455.26534.452001年以来，郑州市商品房市场预售面积、销售面积逐年增大，并在2007年达到历史新高。之后受宏观调控和经济危机影响，2008年出现萎缩，2009年在经济回暖及经济的宏观政策影响下市场开始回暖，销售面积刷新历史新高。2010年预售面积受2009年开工量上升影响而增长明显，而市场供不应求态势虽有所缓解但并未彻底改变2008年受金融危机影响，开发商拿地速度放缓导致2009、2010年供应不足，未来两年商品住宅供应将逐步缓解供不应求矛盾承市而为启示：本项目入市时机为郑州房地产市场稳步大发展时期本报告是严格保密的。特征2：郑州作为中原城市群核心，具有很强的首位度和聚合性，吸引周边地区居民纷纷置业，外地置业者是郑州房地产市场的强力支撑本市城区本市县郊本市合计本省外市外省市境外其他外地合计销售面积70.7311.482.1399.8314.160.011.95115.95占比35.71%5.76%41.46%50.40%7.15%0.01%0.98%59%销售套数6404116875721008565307437373011635占比33.34%6.08%39.42%52.51%7.14%0.01%0.92%60.58%表：2011年上半年郑州市区商品住宅购房者分布情况上半年本省外市购房者占比超过50%，是郑州房地产市场的强劲支撑。远大理想城：大量客户来自新郑、新密美景菩提：荥阳客户占30-40%承市而为启示：本项目可承接地市级高端客群进城置业，扩大客户基数特征3：物业类型决定物业价格，低密度物业与城市中心高层物业未形成巨大价差城市普通（元/㎡）高档（元/㎡）别墅（元/㎡）深圳11000300060000福州60001000015000合肥450080009000郑州70001000015000武汉80001300015000高层物业别墅物业郑东新区城市近郊交通方便配套完善生态稀缺环境优越城市价值生态价值VS郑州房地产发展初级阶段，直接导致高层豪宅与别墅物业形成巨大价差板块郑东新区惠济区龙湖项目绿地卢浮宫海马公园中豪汇景湾永威东棠天地湾思念山水果岭林溪湾正商红河谷国瑞城单价(万)10.961.11.21.81.61.71.51.2自然资源+城市资源城市资源启示：物业类型比板块产生的价差更明显，项目可以通过低密度的物业形式弥补区位的劣势自然资源承市而为豪宅次豪宅高品质住宅普通住宅永威东棠亚星橄榄城中豪汇景湾联盟新城绿地卢浮宫绿城百合海马公园林溪湾恒大名都美景鸿城九龙城新禧园红星蚂蚁soho远大理想城虚席以待8000以下8000-1200012000以上特征4：郑州标杆性项目长期缺位，豪宅时代尚未来临“郑州人心目中最好的房子是绿城百合和建业联盟新城，虽然有着好地段、好产品，但他们诞生在一个低价的时代，因此难以成之为豪宅。”——客户访谈承市而为特征5：郑州大盘林立，百万以上大盘层出不穷，尤以南三环附近最为集中，多因旧城改造而生项目规模容积率亚星盛世5004.44德润黄金海岸3003升龙凤凰城1855.24亚星橄榄城1501.53美景鸿城1503.8国瑞城1202升龙又一城1123.85海马公园1103.17美景鸿城150万平米亚星橄榄城150万平米德润黄金海岸300万平米亚星盛世500万平米海马公园110万平米国瑞城120万平米升龙凤凰城110万平米升龙又一城112万平米承市而为启示：区域运营能力已成为开发商角逐未来的重要标准“承市而为”——郑州房地产市场发展的稳定性和可突破空间成就本项目发展的基础动力1、近十年郑州楼市整体维持供求同增的趋势，近两年呈现供不应求趋势2、郑州具有很强的首位度和聚合性，外地置业者是郑州房地产市场的强力支撑本项目入市时机良好；市场具有较大突破空间“承市”“而为”3、物业类型决定物业价格，低密度物业与城市中心高层物业未形成巨大价差4、郑州还未出现真正的标杆性项目，豪宅时代尚未来临5、大盘林立，尤以南三环附近最为集中，多因旧城改造而生承市而为1707年—11年5月郑州市商品住宅量价走势图050100150200250300350单位：万㎡01000200030004000500060007000单位：元/㎡预售面积157.65282.03243.1237.37162.921149.817320.402175.1584.8045140.225109.248306.265105.068198.9266.11212.92124.6136.69销售面积176.12210.79236.74208.7793.9471162.158144.74167.29162.46246.262270.967315.202236.551200.957255.422268.73126.1179.28销售均价3104.963479.63647.023895.763892.524002.973958.174074.144211.984610.034643.054680.834934.985288.595614.646252.75989.776248.03一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度第一季度4-5月07年08年09年10年11年调控政策07年数次加息9.27信贷新政首付比例利率降低契税优惠4.15新政9.27新政二套房首付及利率提高国八条限购政策利好：地处限购城市非限购区域，承接“购买力转移”在宏观调控下，2011年前六个月，郑州市商品住宅市场投放量同比持平，而销售量却同比下降了48%，政策执行力度和效果明显。2011年1月6日，限购范围：农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路未交界处以中州大道为界。（人口过密）2011年3月，限购令升级，范围扩大至市内五区、郑东新区。高新区、经济技术开发区不限购。限购购房意愿未消退（尤以投资、外地客户为多）启示：本项目因以城市的近距离、生态资源，有机会承接“购买力转移”。借机而生城际交通：临近高铁站、机场、快速路干道，不是城市中心，但却是“城际中心”和“城市群核心”郑州铁路东站（高铁站）郑州地处中原腹地，是全国重要的交通枢纽，京广铁路、陇海铁路在此交汇机场高速1、高铁站：本项目距郑州市规划高铁站11公里，郑州高铁站将成为连接北京、广州高铁线路的重要站点。（预计2012年投入运营）2、机场：项目距新郑国际机场20公里，新郑国际机场是河南唯一的国际航空港，开通了61条国际包机航线和82条国内航线。3、快速干道：机场高速、310国道、107国道、环城快速路纵横交错，环绕开发区四周，是整个郑东新区未来联系公路港、铁路港、信息港和航空港的四港联动大道，是区域乃至城市发展的大动脉。新郑国际机场国内干线运输机场和国家一类航空口岸。年旅客保障能力1200万人次，82条国内航线和61条国际包机航线南距郑州国际航空港20公里；西距郑州铁路东站2公里、公路货运中心站1.5公里；北距郑州公路物流中心1.5公里，启示：从项目出发，通过高速公路，2小时之内可以抵达河南省所有重要城市，扩大客户半径。新郑国际机场郑州铁路东站借机而生轨道交通：规划地铁3、4、5号线穿过经济开发区，地铁将提升沿线物业土地价值，为项目注入了未来投资价值5号线：2011年开工，预计2016年通车大体走向为农业路——中兴路——航海路——桐柏路，它服务的区域主要是郑州二环线附近，能照顾到郑州市区的东、南、西、北四个方向和东南、西南、西北、东北4个角落的客流。4号线：2015年7月开工，预计2020年6月建成惠济区人民医院——金水区北片——中州大道——郑东新区龙湖——郑东新区CBD——经济技术开发区，最后止于经济技术开发区东南的晨阳路。4号线贯穿城市南北发展主轴，覆盖城市东北及东区。3号线：2014年开工，预计2018年通车途经科学大道——北环路——南阳路——铭功路——解放路——西大街——东大街——郑汴路——商都路——晨阳路。3号线将两个开发区相连，并穿过老城区。第八大街晨阳路45334借机而生启示：铁路沿线物业价值趋同，后期项目将迎来价值大幅上扬，为项目注入了未来投资潜力。“借机而生”——非限购区域政策及交通规划助力项目站位郑州乃至中原城市群1、位于限购城市非限购区域，承接“购买力转移”2、临近高铁站、机场、快速路干道，不是城市中心，但却是“城际中心”和“城市群核心”借力区域价值升级，塑造站位郑州、面向河南的项目“借机”“而生”3、规划地铁3、4、5号线穿过经济开发区，地铁将提升沿线物业土地价值借机而生生态资源：项目拥有郑州唯一的城市高尔夫球场，此前没有、此后唯一，不可复制金沙湖高尔夫圣安德鲁斯思念高尔夫三环线四环线特色：黄土丘陵地貌、毗邻黄河大观景观，趣味性强特色：最具城市感的高尔夫球场（四环内、临近三环东路）、运营情况最佳特色：临近雁鸣湖风景区；