浅析房地产精装修设计管理

浅析房地产精装修设计管理【摘要】精装修作为一种方便快捷的住房模式，在一、二线城市已受到大力推广和普遍欢迎。房地产市场成熟的标志之一就是毛坯时代的结束，精装修成品房的问世。文章结合项目经验进行阐述，从精装修设计管理的内涵到地产公司的系统化设计管理，并总结了设计管理的意义与价值，对住宅精装修发展趋势做出了展望。【关键词】房地产精装修设计管理一．引言随着中国房地产业的飞速发展，精装修房在市场实践中得到了广泛的推广，并随着房地产市场的应用需求而逐步成熟起来，在房地产市场上精装修也越走越俏，这不仅仅是因为精装修房减少了邻里之间的干扰与纠纷，更因为其很好地满足了消费者“轻装修重装饰”的消费理念，有利于居住环境的健康和安全，是城市房地产的新亮点。精装修设计管理精装修的设计管理是近几年才出现的新名词，包括了两个方面的内容：精装修、设计管理。精装修设计管理就是“根据购房者的需求，有计划有组织地进行设计研究与开发研究管理活动。有效地积极调动设计院的开发创造性思维，把市场与消费者的认识转换在住宅产品中，以更合理、更科学、更环保的方式影响和改变人们的生活，并为企业自身获得最大限度的利润而进行的一系列装修设计策略与设计活动的管理。”房地产精装修的设计管理一般分为五个步骤：设计前的准备阶段、设计过程的监督及审定阶段、样板房的评审阶段、大范围精装房施工时的配合阶段、竣工后的验收阶段。地产公司的系统化设计管理很多人都会认为设计管理就是“管设计院”或者更有甚者，认为设计管理就是“催图”，这其实都是对设计管理的曲解，个人认为，设计管理是贯穿于房地产开发始末的，针对设计成果的，兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化的管理工作。1.任务管理设计管理中的任务管理，作为地产公司的设计人员，区别于设计院设计人员最大的一点是前者是任务的制定者，后者是任务的执行者。地产公司设计师对设计成果的评判标准是设计任务要求，但不一定等同于《设计任务书》，还包括设计过程中针对设计调整所提出的要求，甚至合同中的一些要求。2.资源管理资源管理的重点是设计单位管理，如何对设计单位进行管理，除了通过合同、任务要求之外，更多的工作是在各单位之间的协调、沟通工作，并利用他们自身的技术优势形成“冲突”来解决问题。借助设计单位来管理设计单位，通过节点的穿插，让每一个设计单位在进行委托范围工作的同时，也参与了其它设计单位的技术管理。3.进度设计管理设计成果的完成时间直接影响房地产开发中的报批、施工等下一步环节，因此要对总体的设计进行计划、进度管理。总体设计计划绝不是各专业设计计划的简单叠加，要形成相应的时间穿插，不仅仅是为了满足缩短时间的需要，更重要的是要让各专业设计形成有机的结合。4.技术管理在设计管理工作中，是以技术为前提的，在通过流程把过程规范的同时，具体的工作还要靠相关专业的技术应用。通常的技术管理工作分为：技术研究、任务要求的编写、技术方案对比、设计文件的审核、工程施工配合。总之，设计管理在房地产开发中不仅是必要的，而且是重要的环节，好的设计管理应以流程制度为保障，以过硬的专业技术为基础，在保障安全的基础上，注重成本的优化，关注项目定位、客户需求，跳出设计谈设计，方能起到良好的设计管理效果。四．指导意义与实用价值1.房产项目设计管理的指导意义与重要价值项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。房产开发公司的项目设计管理人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。2.强化质量管理随着科学技术的发展和市场竞争的需要，质量管理已越来越被人们所重视，并逐渐发展成为一门新兴的学科。质量管理作为企业管理的有机组成部分，它的发展也随着企业管理的发展而发展。3.做好协调管理项目设计阶段的协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作。如拟定好设计单位后，要对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现，从而使管理协调工作更有效率。五．住宅精装修发展趋势伴随着我国经济的快速发展，人们生活水平不断提高，居住性消费比重已经远远超过了衣、食、行等其他方面，人们更加注重环境和居住空间的细节体验，这也促进了住宅装修行业的发展。根据国家的相关数据分析，成品房占据的市场份额相当之大。可见，成品住宅是住宅产业化发展的必然趋势，是房地产市场成熟的标志之一。精装修设计与一般住宅设计最大的不同是它要在整体建筑设计的前期介入，要求建筑设计布局符合后期精装修设计要求，让电气、给排水、设备专业为装修设计服务，设计一次到位。精装修设计要在符合国家规范前提下，做到美观实用并存，满足客户的需求，它必须满足产业化、标准化、集成化的标准。1.产业化精装修房不应该是开发商造完毛坯房后，再邀请装修公司完成装修设计和施工，相反，必须从一开始就让装修设计和配套产品介入到房产设计中。产业化体现在上下游的产业整合上，确切的说就是房地产开发产业应与精装修产业在建筑设计阶段就互相参与，共同操作直直产品完成。2.标准化标准化主要体现在部品供应上。精装修房本身就是提高了开发商对于产品后期品质的责任，这就要求开发商必须考虑使用全部材料的标准化，不仅提高精装修房的品质和效率，而且也便于后期的维修。材料的质量、尺寸必须是标准化的，以确保在制造，物流运输、施工安装和使用后的维护全过程中能够达到统一的水准，不但便于设计、施工，也便于将来的使用和维护。3.集成化集成化是一个住宅产业化的方式，一个生产的过程。集成化是住宅建筑工业化的基础上，为用户提供优良的集成部品和现场集成安装，是在尽可能少的空间内满足尽可能多的功能，同时，集成化是个系统工程，这就需要完整的考虑装修过程中的各个细节。从一套房子的生命周期看精装修，不仅要考虑开发成本，还要考虑居住者的生活成本和日常的使用成本。六．结束语中国房地产精装修的发展正在步入一个全行业都在积极实践的阶段，对于精装修管理而言，因为涉及的环节较多，操作的难度也很大。因此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。参考文献：[1]王德力《精装修实用手册》中国科技出版社1998年[2]史贤戈.房地产开发项目设计管理[J].科技资讯，2008,(23)[3]吴狄川.房地产开发项目设计管理[J].中国高新技术企业,2008,(10)[4]黄凯.浅谈房地产开发项目的设计管理[J].中国市场,2009,(48)[5]张仪彬谭建华王雪华.精装修设计管理城市建设理论研究,2012（3）