物区分所有权(颜雪明___万科企业股份有限公司风险管理部总经理)

1从房地产开发视角看建筑物区分所有权——“民商法前沿”系列讲座现场实录第322期颜雪明万科企业股份有限公司风险管理部总经理内容提要:2008年5月17日晚，民商法前沿论坛与明德民商法博士沙龙第18期联合讲座在明德法学楼708教室举行。中心邀请了万科企业股份有限公司风险管理部总经理颜雪明作题为“从房地产开发视角看建筑物区分所有”的报告。中国人民大学法学院教授、中国法学会民法学研究会副会长、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新老师莅临本论坛担任颜雪明先生报告的评议人。中国人民大学法学院博士研究生、山东师范大学政法学院副教授吴春岐主持了讲座。颜雪明总经理的讲座抛开以往学者报告中的业主色彩，完全从开发商的角度对房地产开发中的建筑物区分所有问题作了精细、缜密的解析，主要包括以下几个方面：第一，区分所有的“建筑物”问题。首先，他认为建筑物是否区分所有与体量及建筑形式无关；区分所有建筑物不全是商品房，但商品房基本上都是区分所有建筑物；区分所有权不仅体现在建筑本身，也包括建筑以外的设施、设备、空间；专有建筑物和共有建筑物都可以转变为区分所有建筑物。其次，他以深圳城中村的握手楼为例，分析指出握手楼是将共有部分压缩到最小，而将专有部分扩大到极限，其深层次的原因是私人物权得不到有效的保护，它的出现有一定的合理性，牺牲许多重要利益换取实实在在的所有权，是失地农民的最优选择。第二，建筑物区分所有权中的专有权。颜雪明指出，业主独立行使权利的部分，大致相当于房屋产权登记的部分。他认为所谓专有部分，是指具备构造上的独立性、使用上的独立性、可以单独作为所有权的标的部分。专有部分是实体权利，而不动产登记是权利证明，不动产登记应当适应现实需要，如实及时记载权利，而不能以落后、不完整的登记制度否定权利人的实体权利。同时，他又从实务的角度分析了专有权利登记中存在的问题、界定专有部分的现实意义以及业主支配专有部分的法律限制等问题。第三，建筑物区分所有权中的共有权。颜雪明从实务的角度分析，共有部分是指该建筑范围内，由部分或全体业主共同拥有的部分，包括法定共有、约定共有、天然共有。他解释说，法定共有是指法律或行政法规规定为共有，如物业管理用房、道路、绿地；约定共有是指具备独立性，可以单独作为所有权标的，但由合同双方约定为共有的部分，如架空层、地下室、会所、学校；天然共有是指在构造上和使用上不具备独立性，仅为专有部分提供某些功能，与专有部分存在必然联系，不能单独作为所有权标的的部分，包括构造部分、交通部分、设备部分与公共空间。第四，颜雪明分析了实务中的焦点问题即车位、花园、露台及专营公用设施的权属问题。首先，他介绍了当前房地产开发中开发商销售、出租车位、赠送花园、露台的现状，及质疑这些现象的成本说、配套说、容积率说、投资者说等诸种争议观点；其次，他以“卖豆腐模型”阐述了因制造而产生的所有权，制造人是原始所有人，以及成本与所有权无关两个问题；最后，他还具体分析了实务中的附赠花园问题、附赠露台问题、开发商保留会所、外墙、屋面权益的问题、水电气热电视通信等专营设施的归属等问题。杨立新教授在点评中对颜雪明先生报告中清晰的条理表示肯定，对颜先生站在开发商的鲜明立场上做出的分析表示受益匪浅，并指出以后学者做学问时应当尽量抛开业主和开发商这两方的立场，站在客观公正的角度分析问题，同时杨立新教授对“卖豆腐模型”持保留意见。最后，颜雪明对房地产开发中一些实2务问题、房价问题、格式合同问题回答了现场提问，现场气氛十分活跃。（魏芳）主讲人：颜雪明万科企业股份有限公司风险管理部总经理点评人：杨立新中国人民大学法学院教授、博士生导师中国人民大学民商事法律科学研究中心主任主持人：吴春岐山东师范大学政法学院副教授中国人民大学法学院博士研究生时间:2008年5月17日（周六）晚18：30地点:中国人民大学明德法学楼708会议室主持人：同学们，大家晚上好，今天我们非常荣幸的邀请到万科企业股份有限公司风险管理部总经理颜雪明老师给我们做一场报告，我们也非常荣幸的邀请到杨老师给我们做一个评议。在讲座开始之前根据杨老师的提议，我们首先为四川汶川地震遇难者默哀一分钟，以表达我们的哀悼。下面，首先由杨老师致辞！（掌声）杨立新老师：各位老师、同学，今天我们做这样一场报告有一个特殊的意义，我们过去的讲座一直是理论界的学者来进行演讲，今天我们第一次邀请到实务界的名人来做这样一场讲座，我们一直都说理论联系实际，但是真正在做这件事情的时候，往往就把理论联系实际给忽视了，光是做理论的研究了。这次讲座的安排就想突出这样一个特点，我们看一看实务界的操作以及研究是一个什么样的情况。我们都知道，《物权法》通过以后，关于建筑物区分所有权的问题是一个争论非常大的问题，也是一个事关老百姓切身利益的问题，同时也是物权法实施以后案件受理数量最多的一个问题，这些问题我们都进行了很多的研究，但是我们很少亲自去了解实务中操作的情况是什么。一个非常值得高兴的事情是，我们最近一年多的时间一直在做这方面的研究，也一直与颜雪明总经理合作对这个问题进行研究，这也是理论界与实务界联合起来对建筑物区分所有权的问题进行研究。在这样的过程当中，我们听到了很多问题，都是我们过去没有想到的问题，我过去经常说，我研究建筑物区分所有权的问题十三年，我什么问题不懂啊，但是真正去了解的时候确实是很多问题不了解。我也希望我们有了这样一个开端以后，我们会更多的与实务界进行联系，真正做到理论联系实际。下面我介绍一下颜雪明总经理，我们都习惯叫他大雪。大雪的经历比较传奇，过去做了很多种工作，差不多与我一样属于跳槽专业户这类的，过去当过兵、做过警察，也做过公务员，最后到企业里面去做企业的法律工作，并且通过自己的自学通过了律师资格考试。大雪对建筑物区分所有权的理论有着自己的看法，我们去年召开了一次物权法适用的研讨会，大雪做了一番发言，提出了一个“卖豆腐模型”，然后我们知道了开发商在怎么样思考问题。后来我们也讨论了很多次，并且也提出了不同的看法。大雪是一个有思想，并有着探索精神的实务家，同时对理论问题也非常感兴趣。今天我们把他邀请来，我们能够听到一场别开生面的报告，也同时让我们认识一下大雪。（掌声）主讲人：尊敬的杨老师，尊敬的各位老师、同学，今天到这个课堂对我来说非常的荣幸。3人民大学的法学院的民商法在学术界享有崇高的地位，一直是我非常向往的地方，因为我本人没有上过大学，这也是我终身的遗憾。自己后来学习了一些法律知识，在88年取得了律师资格，现在有一点心得能够在这个学术殿堂向大家报告，我觉得这是我一生的荣幸。特别是杨立新老师能够亲自到场给我做点评，更是我极大的荣耀。下面开始我的报告。建筑物区分所有权应当说是一个理论问题，如果我要谈理论问题就班门弄斧了。但房地产开发与建筑物区分所有的关系非常密切，而且我注意到在物权法立法的过程当中，包括实施以后很多学者宣讲的过程当中，甚至司法机关在裁判的过程当中，对实务当中的很多问题是有所忽视的。所以，我觉得从房地产开发实务的角度，把这些问题提出来有一定的意义。我主要讲四个问题：第一个问题是区分所有的“建筑物”；第二个问题是建筑物区分所有权中的专有权；第三个问题是建筑物区分所有权中的共有权；第四个问题是实务中的焦点问题：车位、花园、露台及公用设施的权属。第一个问题，建筑物区分所有权的“建筑物”从物权法公布草案的时候我就注意到这个问题。公布的物权法草案第二百六十六条是对概念的解释，其中第二项就解释“建筑物区分所有权”。条文说是“高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。”它强调的是“高层建筑物出现以后”。王利明老师主编的《中国民法典建议稿》第810条说，建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合，这里面也提到是“对一栋楼房中”的区分。台湾《公寓大厦管理条例》解释区分所有，是指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共用部分按其应有部分有所有权；这里面也提到“一建筑”。我们的物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，也是说“建筑物内的住宅”。从实务来考察，我们国家的房地产与国外的情况不大一样，其特点之一就是体量都非常大，有些小区大的有几百万平方米，小的也有好几万平方米，往往都不是一栋楼。这就存在一个问题，除了这一栋楼之外，其他的部分是不是区分所有权的组成部分？因为我们看到，前面的定义都只谈到建筑物本身。首先，我觉得建筑物是不是区分所有，与它的体量、形式是没有什么关系的。比如有些体量非常大的建筑物，据说你们的明德楼有七万平方米，但它不是区分所有建筑，它是单一业主。再比如故宫，据说有九千九百九十九间房屋，它也不是区分所有，它也是单一业主。所以，体量大小没有关系。建筑形式上，是高层还是平房好象也没有关系。现在常见的区分所有建筑是高层建筑物，但是平房我认为也可以存在区分所有，比如一个家里面的私房，老一辈去世之后，弟兄几个分家，把平房做一个分割，办理产权登记之后，就形成区分所有的形态。其次，商品房基本上都是区分所有建筑，因为商品房建造的目的就是为了将来分割销售。但是，区分所有的建筑不仅仅商品房一种形式，商品房以外的建筑也可以成为区分所有。第三，区分所有权不仅体现在建筑本身，建筑以外的设施、设备、空间，也是建筑物区分所有权的对象。比如物权法规定，道路、花园、绿地属于业主共有，这就说明建筑物区分所有权已经延伸到建筑物以外。4第四，专有的建筑物可以转变为区分所有建筑物。我看到一个案例，一个人取得了建造三层楼房的规划许可，盖了两层后因缺少资金就封了顶，后来他把二层卖掉，二层的买房人也办理了产权登记。之后盖房子的这个人想在二层上面再加盖一层，因为他有规划许可证，但是遭到了二层业主的反对，后来就到法院诉讼。对原建造人有没有权利再盖一层，法院内部也有不同的意见。我认为，这个案件的关键就在于，原来建造的房屋，属于建造人专有，当他把房子卖给了第二个人以后，这个房子就由专有变成了区分所有的建筑物，这个时候新的业主与他都是这栋建筑的所有人，两个平行、相互独立的区分所有权，这种情况下，你再做处分，影响到他人的利益时，别人当然有权阻止。这就是专有建筑变成区分所有建筑物的一种情况。还有一种情况是共有建筑转变为区分所有建筑物。不少人会把区分所有与共有混淆，觉得都是有挺多业主，看上去形式差不多。但是共有只有一个所有权，区分所有权是同时平行存在的、彼此独立的多个所有权，我卖掉我的房子，对别人没有影响。但如果是共有，就需要征得共有人的同意，任何一个共有人不可处分。有这样一个案例，一栋大楼原来是一个家族的产业，家族的成员应该是一个共有的关系，后来这个企业破产了。很多债权人追债，法院就主持把这栋大楼进行了拍卖，拍卖的时候疏忽了共有的问题，只作了简单地分割，一层、二层、三层、五层等等，有一个香港商人买了这栋大楼的一至六层，其他人买了以上的各层，后来港商就把一层大堂作了豪华装修，一部分作为商业铺面，一部分作为通道。楼上的人要走大堂，这个香港业主就不让他们走，说一层是我买的，你们不可以走，如果要走，你要按照平方米每个月给我一元钱。结果媒体报道说是买路钱现象。可能有些人会想到相邻权问题，但这栋楼是有负一层的，负一层也是有出入口的。香港人认为楼上的人可以走地下室嘛，你要想方便、体面，要走我的大堂，就得给我付钱。我觉得这个问题的关键就在于，原来是一个共有建筑，现在变成了区分所有权建筑，在这个变化的过程当中，主持拍卖的人没有考虑到区分所有权里面共有部分的划分，这是法院犯的一个错误。现在这个问题有两种处理办法，一是把一楼大堂重新分割，分摊到楼上面积中去，等于楼上的业主共同把它买下来，作为共有部分。二是按照地役权规则：即利用他人的不动产以增加自己不动产的效益，这需要订立设定地役权的合约，支付对价，也就是所谓的买路钱。另外，区分所有建筑物转变为专有或共有的建筑物。比如开发商建造的商品房，本来这些房子都是区分所有的，有一